아파트 건물의 가치 요소
아파트 가격 요소 정의
땅은 입지로 받아들였듯이, 건물은 상품으로 받아들이고자 합니다.
제가 땅과 관련하여 강조하는 대전제는 가격이 변하고 가치는 변하지 않는다 입니다. 하지만 건물은 그렇지 않습니다. 건물은 상품이기 때문에 감가상각이 발생하고 노후화가 일어나기 때문에 가치 자체가 하락합니다. 흔히 상품 가치가 떨어졌네...뭐 이런 말들을 합니다. 중고가 됐거나 요새 트렌드를 반영하지 못할 경우 그런 평가를 내립니다. 아파트 건물은 결국 상품 가치가 있어야 가치가 높은 걸로 받아들일 수 있습니다. 새 것이어야 하고 새로운 기술이 적용된 새로운 트렌드의 상품이어야 합니다. 흔히 얘기하는 브랜드 제품이라면 더더욱 좋습니다. 그게 건물의 가치입니다.
그래서 첫번째로 아파트 건물의 가치를 볼 때는 연식을 봐야 합니다. 일반적으로 부동산 고수분들이 새 아파트가 들어서면 5~10년 내에 최고가를 치고 그 다음부터 25년 될 때까지는 일반적으로 가격이 안정세를 가진다 라고 말하는 것은 사실 초반에 새 상품으로서의 매력이 어필되어 그 가치가 올라가고 그 이후에는 건물의 가치 하락과 입지의 가치 상승이 균형을 이루다가 재건축 연한이 다가오면서 새로운 상품으로 바뀔 거라는 기대감과 입지의 가치가 서로 상승작용을 일으켜 다시 가격이 올라가는 것으로 볼 수 있습니다.
물론 건물의 가격은 수요 공급의 법칙에 따라 움직이겠습니다만, 가치 자체가 시간에 따라 감소하므로 연식에 따른 가치 변화를 무시할 수 없습니다. 건물의 가치를 결정하는 첫번째 요소는 건물(아파트)의 연식이라 보면 큰 무리가 없을 것 같습니다. 재건축은 30년 리모델링은 15년이 지나면 추진이 가능하긴 하지만 현실적으로 15년 됐다고 리모델링 추진할 단지는 거의 없다고 보고 5년까지는 가치 하락이 없다가 25년까지는 가치하락이 이루어지고 25년부터는 재건축 기대감으로 가치 상승이 이루어진다고 가정할 것이므로 연식 단위는 5년 단위로 구분하고자 합니다.
두번째 요소는 브랜드 입니다. 세번째는 세대당 주차대수 입니다. 네번째는 세대수 입니다. (세대수가 많을 수록 커뮤니티 형성이 잘 되고, 좋은 단지를 만들고자 하는 세력이 강해지고, 단지 자체가 랜드마크가 될 수 있고, 너무 당연한 것들이라..pass...) 다섯번째는 용적율 입니다. (용적율은 25년 이상된 아파트라면 더욱 막강한 가치를 가지겠죠.)
건물의 가치는 아래 다섯 항목으로 결정
1. 연식
2. 브랜드
3. 세대당 주차대수
4. 세대수
5. 용적율
이어서, 단순히 고정된 가치 요소 외에도 건물 가격을 변동시키는 가치 요소도 살펴 봐야 하는데, 이는 입지의 가치 요소에서 그랬던 것처럼 수요와 공급 관점에서 살펴봐야 할 것 같습니다. 우리가 아파트에 거주할 때 그냥 땅 위에서 사는 것은 아니고 건물 안에서 거주를 하게 되니, 아파트를 취득하기 위해서 어떤 메커니즘을 거쳐야 하는 지 알아야 하는데, 우리는 상품을 사용하고자 할 때 크게 4가지 방법으로 그 사용권을 획득합니다. 사거나, 보증금 내고 빌리거나, 사용료 내고 빌리거나, 아는 사람거 공짜로 빌려 쓰거나...집도 비슷할 거라 여겨집니다. 등기 치거나, 전세 내고 살거나, 월세 내고 살거나, 정 안되면 친한 친구집에 얹혀 살거나...
가격을 결정하는 건 결국 수요와 공급 그리고 심리 두가지라고 했는데 땅의 경우에는 한정된 재화라는 특성에서 나오는 희소성에 기인한 심리, 지역의 특징에서 연유된 땅의 가격탄력성이 가격의 추세를 결정한다고 정의를 내려두었습니다. 택지 개발, 아파트 공급, 전입자 증가나 감소 등 공급과 수요에 직접적으로 연관되는 숫자들은 당연히 반영되구요.
아무튼 본론인 아파트의 가격을 결정하는 요소를 보자면 상품이기 때문에 위의 사용권 획득 방법과 관련하여 생각을 해 볼 필요가 있습니다.
보통 전세가율이 높아지면 전세가가 매매가를 올릴 거다 라고 흔히들 말씀하십니다. 그리고 전세가율이 80%가 넘으면 실거주 매력이 높은 아파트이며 사용가치가 높다라고 얘기들 합니다. 그런데 또 반면에 전세가율이 너무 높으면 사람들이 그 아파트를 사기 싫어하는 거다 그 아파트는 그냥 잠시 전세로 살기만 원하는 아파트이므로 투자 가치가 없다 라고 말하기도 합니다.
전세가율 高 = 실거주 매력 & 투자가치 高
전세가율 지나치게 高 = 투자가치 低
수요와 공급 관점으로 보겠습니다. 투자자 입장에서는 투자금이 보통은 정해져 있습니다. 3천만원 내로 아니면 5천만원 내로...이렇게 투자금을 정해놓고 투자 지역이나 투자 단지를 물색을 합니다. 전세가율이 높아지면 어떻게 될까요? 전세가율이 80%였던 때에는 투자가 불가능했던 지역인데 전세가율이 90%를 넘어가게 되면 투자가 가능한 지역으로 변하게 됩니다. 즉 수요가 확대되는 효과를 가지게 됩니다. 실거주자도 마찬가지로 전세가에서 매매가가 너무 비싸면 살 엄두를 못내게 되다가, 전세가에서 2,3천만원만 더 내면 매수가 가능해 질 경우 전세에서 매수 전환으로 고민도 하게 됩니다. 즉 똑같이 수요가 확대되는 효과가 생기게 됩니다. 물론 고수분들이 갭 작다고 들어가지 말아라 도 맞는 말입니다. (갭만 보지 말고 다른 거도 봐라 라는 뜻이겠지요) 하지만 이렇게 수요 공급 측면만 생각한다면 수요가 확대된다는 점은 자명합니다. 결론적으로 매매 가격 상승의 선행 지표로 쓰일만 하다고 생각됩니다.
전월세전환율도 자주 언급되는 지표입니다. 전세금은 돌려 받는 돈이지만 월세는 나가는 돈입니다. 누구라도 월세보다 전세를 선호합니다. 시중에 전세 물건보다 월세 물건이 많아진다는 것은 수요와 공급 관점에서 볼 때 전세 공급이 사라짐을 그리고 전세가 상승을 의미한다고 할 수 있습니다. 결국 전세가 상승의 선행 지표...
또한 아파트 단지 내 자가/전세 거주 비율이 있습니다. 흔히 전세 거주 비율이 높은 아파트는 관리가 안된다고 얘기합니다. 그리고 실제로 재건축 앞두고 있는 낡은 아파트의 경우 거의 세입자로 채워져 있습니다. 보통 자가 거주율이 70% 정도되야 양호하다고 얘기하는 것 같습니다. 종종 어떤 지역에 호재가 있을 경우 어떤 지역 어떤 단지에 투자자들이 진입을 하면 가격이 오르고 그 오른 가격을 실수요자들이 받아준 후 가격이 안정된다고 합니다. 아무래도 투자자들이 먼저 냄새를 맡는 거겠죠. 투자자들이 백퍼센트 정확한 건 아니니 확실하다고는 얘기 할 수는 없으나 일단 전세 거주 비율이 갑자기 높아질 경우 투자자들이 진입을 했다고 볼 수 있습니다. 무슨 일이 벌어지고 있는지는 잘 모르더라도 호재가 발생할 확율이 높다고 볼 수는 있겠죠. 적어도 투자 가치가 높아졌다 라고 판단할 수는 있습니다. 흔히 말하는 가수요도 분명히 수요의 일종이므로 수요가 많아짐을 의미합니다. 기존 실거주 수요에 가수요 더한 만큼...
땅(아파트 단지)의 경우에는 공급량을 단순히 택지지구의 신규 공급이나 신규 아파트 분양 등으로 파악해 볼 수 있겠지만, 아파트(각 세대)의 경우에는 단순히 매수 하는 것 외에도 전월세로 상품을 대여하는 방법도 있기 때문에 아파트의 가격을 결정하는 요소는 위의 요소들이 한데 어울리면서 수요와 공급 곡선을 움직인다고 생각합니다. (실제있는 수요 공급을 움직이다고 보기 보다는 심리를 움직인다고 봅니다.)
거래량이 늘 경우 단순히 거래 가격도 같이 올라간다면 좋겠으나, 어떤 단지가 확실한 호재를 등에 업고 올라갈 것이 자명한 상황이 되면 매도 의뢰 물건이 거두어 지기 때문에 거래량은 줄어들면서 가격만 올라가는 상황이 이루어 집니다. 부동산 호황기에 재건축 단지도 그렇구요. 그러나 일반적으로 봤을 때 거래가 활발해질 경우 값을 조금씩 올려도 팔리기 때문에 사람 심리상 거래 가격도 조금씩 우상향하는 게 합리적인 것 같습니다.
사람들이 대단지를 선호하는 이유 중 하나도 대단지는 세대수가 많아 거래가 상대적으로 많아 아파트 가격이 명확하고 탄탄한 거래량을 바탕으로 가격이 상승하기 때문입니다. 거래가 적으면 가격도 명확한 시장가라고 말하기가 어려워 집니다. 거래가 많아야 호가가 실거래가가 되어 간다고 볼 수 있을 것 같습니다. 당연히 일반적으로 호가는 실거래가보다 높구요.
가격이 오를 때는 거래량이 많아진다는 것은 그 가격의 상승세를 더욱 강하게 만들어주고, 가격이 오를 때 거래량이 적어진다는 것 역시 그 가격의 상승세를 더욱 강하게 만들어 줍니다. 다만 둘의 차이는 전자는 그 가격을 탄탄하게 후자는 가격에 거품을 만들어 준다는 것입니다. 결론적으로 가격이 오를 때는 거래량은 큰 의미는 없을 수 있습니다. 다만 가격과 거래량이 동시에 오를 경우 거품이 끼었다고 보기는 어려울 것 같습니다.
가격이 내릴 때는 거래량이 많아질 수는 없습니다. 일단 거래가 이루어 지려면 매도자와 매수자가 둘 다 있어야 하는데 가격이 내려가는 상황에서 매도자도 매수자도 적극적일 수 없기 때문입니다. (가격이 오를 때야 매도자는 더 오를 까봐 안 팔기도 하지만 최소한 매수자는 더 오르기 전에 사려고 거래에 적극적일 수 밖에 없습니다.)
거래량이 적어진다는 것은 가격이 오를 수도 내릴 수도 있으며, 거래량이 많아진다는 것은 가격이 내린다는 것은 의미할 수 없기 때문에 오른 다는 것만 의미한다는 결론은 가능한 것 같습니다.
거래량 상승 ≒ 가격 상승
평균적인 거래량이 유지되다가 거래량이 상승으로 바뀌기 시작하는 타이밍이 있다면, 호재로 인한 투자 수요 유입이나, 본사 이전 등 실거주 수요의 발생으로 전환 모멘텀이 발생했다고 보는 것이 맞을 것 같습니다.
근데 이 것만으로는 반쪽 짜리인 거 같고...
매매 거래량과 전월세 거래량을 같이 보는 게 수요의 변화를 감지할 수 있는 방법이 될 것 같습니다.
매매거래와 전월세 거래가 동시에 증가하는 경우 가장 먼저 드는 생각은 갭투자자의 유입입니다. 매매를 한 후 세를 놓는 거죠. 뭔가 잘은 몰라도 호재가 있거나, 주변의 공급이 없어 가격이 상승할 걸로 점치고 찾는 사람이 많아지는 경우 입니다. 전세/월세 찾는 사람도 많은 곳에 갭투자자가 들어올 테니 당연히 세도 잘 나갈 겁니다...수요의 증가로 가격의 상승을 점칠 수 있을 것 같구요.
매매와 전월세 거래가 반대로 가는 경우는 실거주자 관점에서 봐야 할 것 같습니다. 보통은 제가 그렇듯이 일단 터를 잡으면 벗어 나기가 참 쉽지 않습니다. 직장과의 거리, 애들 학교, 커뮤니티 등등등. 전세 사는 분들은 자가로 언제 옮길까를 고민하고, 자가에 있떤 분들도 불안하면 전세로 갈아타기도 합니다. 주위에서 흔히 볼 수 있습니다. 이 분들이 어떻게 시장을 그리고 그 사는 지역을 바라보느냐에 따라 결국 달라지는 건데, 그게 결국 수요량을 결정하는 심리 요소가 된다고 여겨집니다.
마지막으로 둘 다 같이 감소하는 경우는 주변에 대규모 공급이 있는 경우겠죠. 매매가 전세가 둘 다 하락이 불가피 합니다. 공급이 많으니까...
4가지 경우 중 3가지는 사실 대중이 어떻게 생각하고 어떻게 움직이고 있는 지를 파악하고 그에 따라 가격이 바뀔 거를 예상하는 것이기 때문에 인과관계나 선후관계가 명확하다고 보기는 어려울 수도 있겠으나, 가격은 결국 수요 공급 외에 심리에 기인하는 측면도 강하다고 보기 때문에 아파트의 가격 추세 역시 거래량과 연동된다고 보는 걸로 일단 정리해 보겠습니다.
결국 아파트 건물의 가치를 정의하기 위해서는 위의 고정된 가치 요소와 더불어 변동하는 가격을 같이 감안하기 위해 계약 형태에 따른 거래량 추이도 같이 살펴보는 것이 필요합니다.
