아파트 투자자의 유형 정의

아파트 가격 요소 정의

일단 왜 아파트 가치 평가가 필요한지에 대해 의문점이 들 수도 있을 것 같습니다. 사실 필요한 이유는 앞 글에 써 있다시피 내 아파트가 잘 산 것인지 잘못 산 것인지 판단하는데 가장 중요하기 때문입니다. 하지만 가슴으로는 와 닿으나 머리로는 전혀 와 닿지 않는 분들을 위해 가정 먼저 그 궁금점에 대한 것부터 해소하고 가려고 합니다.

또한 분석 Tool을 정립하기에 앞서 방법론과 관련된 것들에 대해 정의를 먼저 내리는 것이 방법론을 이해하는데 도움이 될 것으로 여겨집니다. 몇 편의 글에서는 (아마 지루하다는 느낌이 들 때까지...) 지속적으로 용어를 정의하고 또 정의할 것 같습니다. 아파트 투자 또는 매매 계약이 발생하려면 정확히 3개가 필요합니다. 첫번째는 사람(투자자), 두번째는 땅(입지), 세번째는 건물(상품)입니다. 이 세가지 요소에 대한 정의를 먼저 할거구요. 첫 타자는 사람(투자자)의 유형에 대한 정의 입니다. 투자자 유형을 정의하면 왜 가치 평가가 필요한지 이해를 하실 수 있을 거라 생각합니다.

우선 주식 투자자들에 대한 유형을 보면 저는 다음과 같이 4가지로 구분을 하고 싶습니다. 그냥 제 마음대로 분류한 것이기 때문에 혹시나 증권사 펀드매니져나 애널리스트 분들이 보면, 틀렸다고 하실 수 있습니다. 하지만 틀렸다고 해서 죽자고 달려드시면 그건 마치 자기 엄마가 세상에서 제일 이쁘다고 말하는 유치원생에게 너의 엄마는 이쁜 것은 아니라며 따지고 드는 SM 엔터테인먼트 캐스팅 매니저와 별반 차이가 없는 상황입니다. 각설하고 아무튼 그냥 제 마음대로 정의한 것이니 그러려니 하고 넘어가 주시면 감사하겠습니다.

가치 투자는 사실 주식 투자에 있어 가장 정석이고 그 반면 가장 어렵죠. 묻지마 투자는 가장 야메고 가장 쉽죠. 차트 투자는 그 중간쯤 되는 것 같습니다. (사실 저는 부동산 투자도 초보자 이지만, 주식 투자는 더 모릅니다. 잘 알지도 못하는데 아는 척해서 죄송합니다...) 이해 관계자들의 투자는 어떤 가요? 저도 제가 다니는 회사 주식의 현재 가격과 내부의 호재, 다가올 Risk, 그리고 현재의 가격 Trend, 과거의 가격 Trend 등에 대해서는 주식 투자를 하지 않아도 잘 알고 있습니다. 난 듣기 싫은데 누군가 옆에서 자꾸 알려주기 때문이죠. 어제도 우리 회사 주주총회가 있었는데 주가가 경쟁사 대비 떨어져서 사장님이 짜증냈다...라는 식의 얘기들...그냥 앉아 있어도 굳이 누가 와서 얘기해줍니다. 그러다 보니 우리 회사 내부에서도 우리 회사 주식으로 넣었다 뺐다 하면서 투자 하시는 분들 굉장히 많습니다. 그리고 우리 회사의 협력사/고객사 그 중 특히 협력사 같은 경우는 어떤 호재가 있을지에 대해 미리 아는 경우가 많기 때문에 몰래몰래 그 협력사 주식을 사는 투자도 알음알음 많이들 하시죠.

이렇게 이해 관계자 투자자들의 경우는 주위에 쉽게 볼 수 있고 또 많이 있으나 가치 투자나 차트 투자자 분들에 비해 정통한 분들이 아니고 주식에 대해 미친 듯이 공부를 했던 분들은 아닌 경우가 많습니다. 하지만 보통은 더 성공적이죠. 왜 일까요...그 분들은 경험적으로 (제가 언급했다 시피 알고 싶지 않아도 자꾸 옆에서 누가 알려 주다보니) 본인이 다니는 회사의 가치와 가격에 대해 현재 그리고 미래에 대해 동시에 잘 알고 있기 때문입니다. 가치 투자는 현재 가격 보다는 미래 가치에 중점을 둡니다. 차트 투자는 미래 가치보다는 현재 가격에 중점을 둡니다. (묻지마 투자는 물어보면 혼납니다...) 그런데 이해관계자는 어디에도 중점을 두지는 않지만 둘 다 잘 알고 가치와 가격 모두를 고려해서 본인이 들어갈지 계속 가져갈지를 판단하게 됩니다. (왜 아파트를 분석하고 평가하는데 추세와 가치 두 가지 관점으로 접근하고자 하는지 약간은 눈치를 채 가시는 중이라고 혼자 내 맘대로 상상해 봅니다...)

제가 아파트 분석 한다고 해놓고, 왜 이렇게 주식 투자자 얘기를 하고 또하고 하는 것일까요? 부동산 투자도 똑같다고 여기기 때문입니다. 저는 누군가가 이 글을 읽기를 원하면서 아니 많은 사람들이 읽기를 원하면서 이 글을 쓰고 있습니다. 그러려면 제 글의 주요 타겟이 누군지를 마음에 두고 작업을 해야 합니다. 저는 부동산 투자를 잘 알고 있는 상병, 병장들을 염두에 두고 있지는 않습니다. 이미 군생활의 노하우가 쌓여서 남의 말 잘 안듣는 분들 그리고 곧 제대(경제적 자유)가 코 앞인 분들은 제 글 읽을 확율이 작습니다. 대신 저처럼 뭔가 호기심이 싹 트는 저와 같은 이등병들을 염두에 두고 있습니다 그 분들께 도움이 되고자 하구요.

아무튼 주식 투자자의 유형을 분류했으면 당연히 부동산 투자자의 유형과 매칭을 시켜봐야 할 것 같습니다. 일단 저는 입지 투자 vs. 가치 투자, 싸이클 투자 vs. 차트 투자, 묻지마 투자 vs. 묻지마 투자, 이해 관계자 vs. 실거주자 이렇게 매칭 시켰으면 합니다. 주식 투자자와 비슷합니다...

입지 투자를 하시는 분들은 싸이클과 관계없이 입지의 가치는 변하지 않는다 라고 말씀하십니다. (부동산은 움직이지 않기 때문에 한 번 잡힌 입지의 가치는 영원불변) 싸이클 투자를 하시는 분들은 대세 상승기가 오면 입지와 상관없이 모두 오른다 라고 말씀하십니다. (근처 어딘가가 오르면 일단 기다려라. 옆집도 오를 확율 99%) 물론 양쪽의 의견은 둘 다 진리입니다. 그리고 묻지마 투자는 묻지 않기 때문에 아무 말씀 안하십니다.

제가 관심이 제일 많고 마지막 유형인 실거주자분들은 주식의 이해관계자와 비슷하게 사실 그 동네의 그 아파트의 시세와 흐름, 호재와 악재, 대장 아파트 등등을 잘 알고 계시는 경우가 많습니다. 제가 생각하기에는 이 마지막 유형의 투자자가 가장 성공적이어야 합니다. 아무래도 영어를 들을 때 배경지식이 있는 대화를 할 때 더 잘 들리게 되듯이 내가 조금이라도 아는 곳에 투자를 하면 더 성공 확율이 높아야 합니다. 그런데 이상하게도 주식에서는 이해관계자가 성공적이나 부동산에서는 실거주자의 결과가 꼭 주식에서의 경우와 같지는 않습니다.

이해관계자 투자자 = 로맨틱, 성공적!
실거주자 투자자 = 로맨틱 but 성공적 ???

조금 더 자세히 풀어보겠습니다. 위의 4가지 유형들은 모두들 서로 매칭되는 주식 투자자 유형과 비슷한 성격을 가지고 있습니다.  그렇지만 이해관계자 투자자와 비교 했을 때 거의 유사하지만 큰 차이점이 하나 있습니다. 자기가 다니는 회사의 주식을 대상으로 투자를 하시는 분들이 보통 그래도 용돈 벌이는 돼...라고 말하는 반면 실거주자 투자자의 경우 다른 데 다 오르는데 왜 우리집만 안오르지? 라는 말을 달고 삽니다. (한번 주위의 분들을 생각해 보시기 바랍니다.) 왜 지식의 질과 양은 비슷할텐데 다른 결과를 보이는 걸까요? 부동산 투자의 경우 주식 투자와는 다르게 가치 분석이 종합적으로 분석되어져야만 하는 이유가 여기에 있습니다. 주식은 호흡이 굉장히 빠른 반면 부동산은 호흡이 굉장히 깁니다. 주식은 호재를 오늘 듣고 두세달 뒤에 그 주식을 사면 이미 Game over 된 이후입니다. 듣고 바로 사야 그 미래 가치를 반영 시킬 수 있습니다. 하지만 부동산은 오늘 호재를 듣고 두세달 뒤에 사도 큰 문제는 없는 편입니다. (초절정 인기 강남 재건축 아파트가 아니라면...) 부동산은 하락에서 상승으로 변곡점이 발생해도 며칠 새에 확 바뀌는 것이 아니며 현재의 가치가 일 단위로 변동되지 않습니다. 주식처럼 하루동안 수백수천의 거래가 이루어지지 않기 때문에 그 미래 가치가 추세에 바로 반영되지 않으며, 현재의 가치가 미래 가치를 현 시점에서 반영하고 있다고 말하기도 어렵습니다. 주식은 미래 가치가 금방 현재 가치로 옮겨 오지만 부동산은 미래 가치가 현재 반영이 되어 있는 건지 안되어 있는 건지 판단 내리기가 매우 어렵습니다.

보통 주가는 그 회사의 미래 가치이다 라고 말합니다. 이를 테면 현재 가격=미래 가치 인거죠. 주식 투자 내에서야 가치 투자와 차트 투자가 현재 가격과 미래 가치 중 어느 곳에 중점을 두느냐에 따라 달라진다고 하였지만, 사실 부동산과 비교를 해보면 주식 내에서는 현재 가격과 미래 가치는 크게 다르지 않다라고 할 수 있습니다. 금방 실현되니까요...주식의 이해 관계자 투자자들의 경우는 미래 가치와 현재 가격이 비슷해서 가치 평가를 종합적으로 판단하지 않아도 자연스레 종합이 되지만, 부동산은 결코 그렇지 않습니다. 그래서 부동산 카페에 가보면 마곡 이던지 광교 이던지 송도 이던지 미래 가치가 다 반영이 되었네 안 되었네 맨날 피 터지게 싸우는 거겠죠.

일반적으로 (제가 정의내린) 실거주자 투자자들은 입지 투자자 만큼 온 전국 동네방네 지리와 호재에 정통하지 않고 자기 지역에 한정적으로 잘 아는 편이며, 싸이클 투자자처럼 부동산 투자 싸이클에 대해 빠삭하지도 않습니다. 우리 동네가 오르는 중인지 내리는 중인지 아는 선에서 그칩니다. 자기 실거주 아파트를 구매할 때 또는 여분의 돈으로 근처의 아파트를 한 채 더 사고자 할 때, 아파트를 산다면 어디를 사야 하는지 아니면 꾸욱 참아야 하는지 판단을 내리는 것이 중요한데, 그때는 꼭 제대로 된 다각적인 가치 평가가 선행되어야 합니다. (저처럼 자기야 저 옆동네 전철 들어온데~하고 하나 사고, 자기야 저어기 옆동네 대학병원 들어온데~하고 또 사고 하면 저처럼 묻지마 투자 되는 겁니다...)

그리고 전/월세 거주자분들도 결국 향후 자가 보유할 계획이 있으시다면 사실 우리나라 국민의 대다수는 제가 생각하기에 실거주자 투자자에 속한다고 정의내려 드리고 싶습니다.
(그냥 아파트 공화국에 살고 있다면 일단 알아두는 게 도움이 될 거라는 얘기일 수도 있겠죠.)