오퍼(Offer)는 어떻게 하면 되죠?
입주 희망의사 전달 시 알아두면 좋은 것
싱가포르에 무사히 도착해 손품, 발품 팔아 집도 보았다면 이제 마음의 결정을 내려야 할 타이밍이다.
우리나라에서는 가격이랑 입주시기가 맞아 주인이 오케이만 하면 되는 시스템이라면 이곳은 무엇이든 '기. 승전. 네고'이기에 하나하나 집주인과 확인을 하고 정해야 한다.
처음 오퍼(입주희망의사를 표명하는 것을 말함) 진행할 때, 명확히 제안/확인하는 사항은 대략 아래와 같다.
1. 계약기간(Leasing Terms) -일반적인 임대차기간:2년 편 참조
2. 중도해약기간(Diplomatic Clause)
3. 계약개시일(Commencement Date)과 입주일(Hand over)
4. 월세 및 보증금(Rent & Good faith Deposit)
5. 계약형태 : 개인 vs 개인 혹은 기업 vs 개인 (Corporate lease/Personal Lease)
6. 실제 거주인/세입자(Occupier) 정보 및 인원 (반려동물 유무포함)
7. 에어컨점검 관련(Aircon Maintenance) 부담여부 및 내용
8. 하자/결함 수리(Minor Reapair) 조항 금액 및 내용 -메이저 같은 Minor Repair(마이너리페어) 참조
9. 기타 요구사항(Request), 가구 추가나 철거, 주차장 사용 등등
10. 중개수수료 지급여부 (Commission payment)
11. 중도해약 시 수수료 반환여부 (Undertake commission/refund pro-rated commission)
위의 내용을 구두로 중개인에게 전달, 중개인은 집주인에게 전달하고 우선 구두상으로 그린라이트가 켜져야 다음단계인 서류절차로 넘어간다. 주의할 것은 구두상으로 OK사인을 받았다고 계약이 확정된 것은 아니니 절대로 방심은 금물. 앞으로도 넘어야 할 산이 몇 가지 더 있으니 말이다. 꿀팁까지는 아니더라도 암묵적으로 통하는 관례_즉 당신이 모르면 헤맬 수도 있고, 그 누구도 친절하게 이건 이렇답니다 설명해주지 않는 것_들이 뭐가 있을까. 서류절차로 넘어가기 전에 네고단계에서 2가지는 반드시 기억할 것
낙장불입
1. 오퍼내용은 한번 구두로 확정되면 도중에 요구내용의 추가, 변경이 쉽지 않다.
계약기간, 중도해약 기간, 중개수수료 지급여부, 실제 거주인/세입자 정보 등은 선택의 여지없이 확정된 내용이라 볼 수 있다. 이미 뷰잉단계에서 어느 정도(1-6번 그리고 10,11번) 정해진 전제로 집을 보는 경우가 대부분이기 때문이다. 요청사항 포함해서 오퍼를 내고 아직 집주인의 OK사인을 기다리는 중 "생각해 보니까.. 이건 빼주시고 이걸 더해도 될까요?" 같은 내용이 추가/변경을 희망했다고 하자. 집주인/집주인 중개인 쪽에서 조금이라도 '복잡하다(실은 그다지 복잡하진 않지만) 거나 번거롭다' 싶은 생각이 들면 계약은 없었던 걸로 하자, 요청사항 아무것도 없는 다른 세입자랑 계약하겠다고 나오는 경우가 의외로 많다.
따라서 이런 사태를 피하려면 수락여부는 둘째치고 요청하고 싶은 것은 일단 한꺼번에 전부 전달할 것.
요청사항 중 이건 되고, 저건 안되고 등 답변(카운터 오퍼)을 받아 추려서 계약이 진행되는 경우가 많기에 시간차이를 두고 추가, 변경하는 것보다 계약이 성사될 확률이 높아질 수 있다. 물론, 처음부터 요청사항이 백만 스물다섯 가 지로 상대를 질리게 하지 않는 것도 중요하다.
2. 오퍼는 한 번에 한건씩만 진행이 가능하다.
투자 중에 분산투자라는 것이 있다. 여러 군데 걸쳐놓으면 큰 손실을 막을 수 있다는 개념이다.
그러나 오퍼는 집주인이 거절할 위험부담이 있다고 해서 동시에 여러 곳에 오퍼를 진행하지 않는 것이 바람직하다. 물론 그러면 절대 안 됩니다는 아니지만 오퍼가 진행되고 구두상으로 서로 합의가 됐다면 바로 서류절차로 진행된다는 전제하에 얘기가 오고 가는 것이기에 가볍게 의사타진이라도 해볼까 하는 생각이라면 상대방(집주인 측) 역시 '당신이 진지한 게 아니니 마음정하면 다시 얘기하자' 라며 검토대상에서 제외되기 쉽다는 것. 대개는 입주의향서(LOI) 서명이 끝나면 다른 세입자후보에 의한 뷰잉(집 보기)을 중지하는 것이 일반적이기는 하나, 중개인에 따라서는 구두상의 네고가 진행 중임에도 이미 다른 뷰잉을 중지하는 중개인도 있으며 이는 곧 네고가 진행되는 동안 집주인이 그만큼 리스크를 떠 앉고 간다는 얘기가 되기도 하는 것이다. 더 좋은 조건이 있을 수도 있는데 이를 마다하고 당신의 오퍼를 존중, 최선을 다한 중개인/오너에게 '저희가 다른 뷰잉 중지해 달라고 말한 적 없잖아요'라고 발뺌할 수도 없는 노릇.
집주인이 구두상으로 오퍼를 수락하면 다음단계인 서류작성을 진행해도 되겠냐고 다시 확인하고는 하는데
'어머, 잠시만 다시 생각해 볼게요. 정말로 (집주인이) 오퍼를 수락할 줄은 몰랐어요..' 하는 손님 가끔 있다.
계약이 힘들 수도 있을 것 같다는 매물의 중개인을 어르고 달래 겨우 집주인 설득해 수락을 받았는데.. 요?
라며 손님에게 생색을 낸 적은 없지만 '우리끼리 지금 뭐 한 걸까' 싶은 현타가 오기도 하고, 지금 장난하냐며 길길이 날뛰는 상대측 중개인의 욕을 고스란히 받아내고도 '다시는 상종 못할 부류'로 낙인찍히기도 한다.
물론 반대의 경우도 있다. 이곳에서 시쳇말로 "Mr Prata(미스터 프라타)"로 통용되기도 하는데 대개는 인도인을 지칭하는 경우로 (모든 인도인이 그런 것은 아니며 국적불문하고 이런 타입 꽤 있다) 프라타라는 음식은 우리나라 밀전병같이 얇고 부침개처럼 여러 번 뒤집어가며 만드는 인도음식을 말한다. 즉 이랬다 저랬다 수시로 의견을 바꾸거나 이미 서로 합의한 걸 뒤엎으려 하는 사람을 일컫는 말로 그게 집주인이든 세입자이든 중개인들의 기피대상 1위에 해당한다.
껌을 샀는데 마음에 들지 않으면 버리면 된다. 당신에게 크게 타격을 줄만한 금액은 아닐 테니 말이다.
그러나 '임대계약을 맺어보고 아니면 까짓 거 보증금 날리지 뭐'라고 할 수는 없지 않은가
'아니면 말고..'와 (수락하지 않는 최악의 경우를 대비한)'안되면 할 수 없지'는 엄연히 다른 얘기이다.
오퍼 할 때는 이곳으로 정한다라는 각오, 신중하고 진지한 자세로 임할 것
2지선다의 선택
도 아니면 모, '그러니까...'는 실상 흥정에 크게 도움이 되지 않는다.
가격이든 조건이든 흥정을 할 때는 상대방에게 '당신이 손해 볼 것은 없다. 오히려 이익이다'라고
느끼게끔 설득을 해야 진행이 수월해지기 마련이다. 간혹 손님이 생각하기에 집주인에게 유리한 조건이라며
어필해 줄 것을 당부해 오는 내용들이 몇몇 있는데
저희 정말! 집 깨끗하게 써요. (제가 약간 결벽증에 가깝거든요 등등)
집을 깨끗하게 쓴다면 물건도 덜 고장 날 테고 수리가 필요해질 확률이 낮아질 수도 있다가 요점일 것이다.
그럼에도 크게 어필할게 못 되는 이유는
1. 싱가포르에서 자연적/시간경과에 따른 낙후/마모/부식 등은 세입자도 건당으로 일부 부담해야 한다.
습도가 높아 한국보다는 낙후속도가 빠르고 고장도 잦아 아무리 깨끗하게 쓴다 한들 고장까지 막을 수는
없다.
2. 깨끗하게 쓴다의 기준은 저마다 다르기에 방 뺄 때 가보면 '아...(그다지 깨끗하지 않아 보이지만;;) 이게
손님이 말한 "깨끗"한 거였구나.' 하는 경우가 열에 여덟 정도. 행여 세입자 과실로 인해 수리가
필요할 경우 세입자가 전액 부담해야 하는 부분이니 집주인으로서는 깨끗하게 써주면 땡큐, 아니면 돈
내시면 됩니다 가 된다.
집주인이 제시한 날짜보다 며칠 더 일찍 입주하는 건데, 금전적으로 집주인한테 유리할 텐데요?
예를 들어 월세가 한 달에 SGD $8000 정도라 치고, 3일 일찍 입주하기로 했다면 8000(월세)/30(한 달) X3(추가된 일수)= $800 정도 추가된다. 한화로 대략 3일에 80만 원이면 빌리는 입장에서 큰돈인 건 맞지만, 정작 집주인은 여러 매물을 소유하고 있어 월 몇만 달러의 고정수입이 있는데, $800 추가된다 해서 그게 과연 혹하게 만들 수 있는 금액인지는 모르겠다.
매매가보다 저희가 월세를 더 내는 입장이니, 그 정도는 해줄 수 있지 않나요?
매매가 보다 올려 내는 것은 당신이 집주인을 배려해 더 내는 게 아닌 다른 사람에게 뺏기지 않고 집을 확보하기(경쟁에 이기기) 위함이다. 오너가 그 정도는 더 해줄 수 있지 않느냐고 묻는다면.. 답은 간단하다.
당신보다 더 많은 월세를 내거나 더 좋은 조건을 제시하는 사람의 오퍼를 받아들이면 된다.
애초 기대치보다 더 좋은 조건에 계약이 성사됬다해서 무조건 한턱 쏴야 한다고 강요할 수는 없다.
계속 비딩(bidding/가격제시, 호가, 계약을 따기 위한 경쟁적인 응찰)을 당한다는 게 상도의에 어긋나는 거 아닌가요?
월세가격은 정찰가가 아니기에 보다 좋은 조건을 제시해 오는 더 나은 계약을 선호하는 것은
지극히 당연한, 자본주의의 원리라는 것. 당신이 더 나은집을 조금이라도 저렴한 가격, 좋은 조건에 계약하고 싶어 하는 것과 같은 이치로 그 어느 것도 상도의에 위배되는 것은 없다. 물론 당하는 입장에서는 스트레스가
이만저만이 아니어서 그렇지.
이런 식으로 집주인한테 휘둘리는 것은 좀 아닌 것 같아서요. 좀 더 강하게 어필해 주세요
협상할 때 기선제압, 매우 중요하다. 그러나 아무리 강하게 어필한다 한들 다른 오퍼에 비해 불리한 조건인지 상황파악도 안 된 채 강하게 말한다고 통할까? 안타깝지만 꽤 높은 확률로 'Sorry, 그냥 다른데 알아봐'일 것이다.
상대(여기서는 집주인/집주인중개인)가 어떤 사람인지, 계약 전에 세입자/세입자 중개인이 알 수 있는 정보가 매우 제한적이기에 어떤 식으로 협상을 끌어갈지 포인트를 캐치하기란 쉽지 않다. 그래서 더욱 조건으로 먼저 비교대상이 되기 마련이고 협상테이블 위에 오른 오퍼 내용들 중에서 어느 쪽이 가장 유리한지 검토, 최종적으로 집주인이 고르는 것이기에 오퍼를 수락하지 않는 이유가 반드시 돈문제만이 아닌 경우도 많다.
