사업기획 #14. 부동산 임차료 올린데요

부동산 기본상식, 임대료 협의시 체크 포인트

오프라인 사업을 하다보면 2년마다 많은 고민을 하는 부분은 임차료 협상입니다. 이번에 진행하면서 필요한 상식과 대응하는 부분을 정리해보고자 한다.

임차료 협상 시 알아두어야 할 기본 상식 6가지

1. 임대인의 임차료 인상 요구권은 말 그대로 ‘요구’일 뿐, 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않는다.(형성권)

2. 법적으로 임대인이 올릴 수 있는 임차료 상한은 최대 5%다.

3. 관리비 인상 역시 임의로 결정할 수 없다. 다른 임차인에게도 동일하게 인상되었는지 확인하고, 필요 시 임대인에게 관리비 납부 증빙 자료를 요청한다.

4. 묵시적 갱신은 계약 만료 전 임대인과 임차인 모두 별도의 의사 표시를 하지 않았을 때 자동으로 갱신되는 것을 말한다. 일반적으로 1개월 전이 기준이지만, 특약에 따라 2개월·3개월 전으로 명시될 수 있으니 계약서를 반드시 확인한다.

5. 상가임대차보호법 제10조 3항에 따르면, 갱신되는 임대차 계약은 보증금과 차임을 제외한 나머지 조건(예: 계약 기간)은 이전 계약과 동일하게 유지된다.

6. 공인중개사는 대체로 임대인 편에 서는 경우가 많다. 따라서 계약 갱신 시 꼭 중개사를 거칠 필요는 없다.

임대료 협의시 체크 포인트

1. 계약서 특약 확인

묵시적 갱신 조건과 갱신 시점 기준을 반드시 확인한다.

2. 모든 통화는 녹취

추후 법적 대응이나 임대인 주장 반박을 위해 증거를 확보한다.

3. 불리한 조건은 먼저 꺼내지 않는다

법적으로 임차인이 유리한 경우가 많으므로, 과도하게 양보하는 협상안을 먼저 제시할 필요가 없다.

4. 감정적으로 최대한 냉정함을 유지한다.

임대료 올릴려고 '협박', '감정적 호소' 등이 발생한다. 이에 동요하지 않고 의사만 전달하는 쪽으로 진행한다.

상황별 대응 방법

<상황 1>

“관리인 A씨가 건물주 B씨는 관리비는 동결하고, 월세만 5% 인상하겠다고 합니다. 같은 건물 다른 가게들도 모두 동의했다고 하네요.”

월세 5% 인상에 반드시 동의할 필요는 없다.

다만, 법적 다툼 시 현재 임차료가 주변 시세보다 저렴하다면 5% 인상 요구가 인정될 수 있으므로, 주변 시세를 반드시 확인해야 한다.

같은 건물 다른 점포가 동의했다는 사실은 임차인이 반드시 따라야 할 근거가 되지 않는다.

<상황 2>

“임차료가 주변 시세보다 너무 저렴하니 월세를 10% 인상하겠습니다. 거부하면 관리비를 20만 원 인상하겠습니다.”

월세 10% 인상은 법적으로 불가능하며, 최대 인상폭은 5%다.

관리비가 이전보다 크게 올랐다면 증빙 자료를 요청한 뒤, 타당성이 확인될 경우에만 수용한다.

알고 있는 지식과 상황만 보면 쉽게 해결될 것 같지만,
정작 중요한 건 맞설 용기와 냉정함을 잃지 않는 것이다.

협상 과정에서
“그냥 해줄까?”, “있는 놈들이 더하네”, “이 정도면 덜 올린 거 아닌가?”
같은 생각이 들며 마음이 흔들릴 수 있다.

그럴 때는 10년 단위로 계산했을 때 내가 지킬 수 있는 금액을 떠올려라.
그 금액을 생각하면 버틸 힘이 생긴다.

돈을 많이 버는 것도 중요하지만,
불필요한 비용을 늘리지 않는 것이 장기적으로 더 큰 이익을 만든다.