상가 양도양수 권리금 도대체 얼마를 줘야 하는가?
안녕하세요, 전국 10만 명 자영업자분들의 멘토로 활동 중인 주식회사 창플 한범구 대표입니다.
제 소개글을 아직 못 보신 분이 계시다면 한 번 읽어보셔도 좋을 것 같습니다.
☞ https://brunch.co.kr/@15ea0603649c465/1
요즘 제게 말 같지도 않은 물건을 가져오셔서 분석해 달라고 하시는 분들이 너무 많이 계셔서
상가 양도양수 '권리금'에 대해 제 생각을 정리해 봤습니다.
권리금?
매장을 운영하다가 남에게 넘길 때 주는 돈을 권리금이라고 합니다.
근데 이 권리금이 얼마가 적당한지에 대한 이야기를 하는 사람이 별로 없어서
이 권리금에 대한 제 맘대로 생각하는 바를 이야기 한번 해보도록 할게요.
권리금은 일단 세 가지 이유로 달라고 합니다.
시설권리 - 내가 투자한 돈을 달라는 얘기
영업권리 - 내가 운영해서 이 정도 돈을 벌고 있으니까 돈을 달라는 얘기
바닥권리 - 여긴 기본적으로 바닥에 이 정도 권리가 깔려 있다고 돈을 달라는 얘기
근데 이 세 가지가 사실 큰 의미가 없는 게..
시설권리? 얼마를 버는 게 중요하지 초기투자금을 쓰건 안 쓰건 그건 그쪽 사정이고.
영업권리? 내가 운영해서 이 정도 버는 거지.. 새로운 사람이 한다고 그 정도 번다는 보장이 거의 없어요. 요즘은 더 그렇죠.
바닥권리? 바닥으로 장사되던 시대는 끝났죠.. 목이 좋은 곳이 매출이 보장되는 시대가 끝났습니다.
물론 이 세 가지 모두 어정쩡한 자리들 얘기고 진짜 자리 좋은 곳은 지금도 저 공식이 통용됩니다.
근데 기껏해야 1~2억으로 창업을 준비하는 초보창업자들하고는 거리가 있는 얘기예요.
일단 사실상 권리금을 줘야 하는 상황이라고 한다면
지금 하고 있는 그 업을 내가 그대로 인수해서 장사를 하는 사람들에게만 통용되는 상황인 건데..
내가 만일 메가커피를 인수한다고 칩시다.
그러면 그 메가커피를 얼마에 인수해야 할까요?
사실 메가커피 전에는 쥬씨라는 생과일주스 브랜드도 있었고,
빽다방이라고 하는 브랜드도 있었고, 이디야라는 전통의 강자도 있었죠.
이 브랜드라는 게 사실상 돌고 돕니다.
근데 항상 그 시기 주름잡던 브랜드들이 꼭 자기들의 브랜드 경쟁력을 이야기하죠.
그래서 매 시기 그 당시 반짝하던 브랜드들은 항상 권리금에 그 브랜드 가치까지 껴서 이야길 하죠.
근데.. 한번 물어봅시다!
메가커피가 유명 브랜드라고 송파구 사는 사람이 강남구까지 와서 메가커피 갑니까?
구 단위까지 안 가더라도 문정동 사는 사람이 가락동까지도 안 갑니다.
왜냐면 우리 동네에도 바로 있으니까..
그냥 기껏해야 그 동네 아주 지극히 그 동네 사람들만 와서 먹는 곳이죠.
그래서 항상 수익은 그냥 그 나물에 그 밥인 겁니다.
수익 이게 중요합니다. "매출이 아니라 수익"
권리금은 수익을 기준으로 삼는 거예요.
특히 거의 포화상태가 된 브랜드들은 그 브랜드가 다른 브랜드로
교체될 가능성이 가장 큰 브랜드들이라서 더더욱 조심해야 하죠.
그램그램이 전국에 포화가 되었을 때, 명륜진사갈비로 교체가 되는 고기시장처럼 말이죠.
그래서 사실상 스타벅스나 맥도날드 서브웨이 공차 정도? 이런 완전 메이저들 말고는
큰 브랜드 가치의 메리트가 크지 않다는 거죠.
우리 초보들하고는 사실상 별 상관이 없다는 얘깁니다.
근데 그 프랜차이즈 브랜드들이 일단 시설비가 거의 두 배 정도 더 들어갑니다.
그래서 10평짜리 가게도 툭하면 권리금 1억을 부르는 거죠.
아무 맥락 없이 자기는 유명 브랜드를 하고 있고, 1억이 들었다고 자기도 1억은 받아야겠다고 하는 겁니다.
인수하는 사람 입장에서는 그냥 아무 맥락 없이 상투를 잡는 거죠.
그러면 이 시설권리금을 주려면 얼마를 벌어야 할까?
여기서 영업권리금이라는 개념이 나옵니다.
시설비를 더 주더라도 수익이 보장되면 주고 할 수 있는 거예요..
그래서 투자형 창업자들은 아예 권리금 3억 이상도 쓰는 겁니다.
정말 독보적인 자리에 독보적인 브랜드에 돈도 쓸 만큼 쓴.. 그 자리에 그 브랜드를 선택해서
꾸준히 투자 수익을 가져가려고 말이죠.
10평짜리 떡볶이집이든, 커피숍이든 5억 이상씩도 씁니다. 안정적으로 수익을 가져가니까..
여기서 중요한 건 매출이 아니라 수익입니다.
권리금을 주려면, 수익으로 1년 안에 뽑을 자신이 있을 때 그 권리금을 줄 수 있습니다.
만일에 한 달에 순수익으로 800만 원을 번다고 칩시다.
그러면 거긴 1억을 줄 수 있는 거예요.
1년 동안 나 가져갈 거 하나도 안 가져가고 죽기 살기로 권리금을 갚은 후에
내 수익을 가져갈 수는 있으니까..
근데 항상 권리금 시장을 보면 "매출이 5천만 원 8천만 원 1억!!"
커피 쪽으로는 2000만 원 3천만 원 5천만 원!!
심지어는 2000만 원도 안 되는 매출로도 권리금을 수천만 원을 부릅니다.
이건 아마도 대부분 양도자의 의사가 아니라, 컨설팅의 의사일 가능성도 있지만
어쨌든.. 절대로 수익이 안 나는 매출를 일으키면서도 권리금을 보통 수천만 원 억대를 이야기하죠.
너무나 다양해서 기준을 삼을 순 없지만,
일단 프랜차이즈 기준으로는 순수익은 매출 대비 15% 이상 넘기 힘듭니다.
15%도 좀 후하게 이야기한 것 같고, 10% 정도.. (그것도 직접 일한다는 전제하에)
근데 만일에 매출이 3000만 원도 안 나온다 쳤을 때는...
그땐 또 자세히 따져봐야 해요.. 까지는 경우도 너무나 많으니까..
그러면 커피 쪽으로만 봐도 원가 35% 넘어가고,
자기가 몸을 갈아 넣어서 하루 종일은 아니지만 5-6시간 정도 일해서 매출이 1500 정도 나온다 치면
그런 건 아예 쳐다보지도 말아야 하는 물건인 거고 권리금이라는 이야기를 하면 안 되는 겁니다.
물론 미리 투자하신 분들에게는 죄송한 얘기지만,
중요한 건 지금 이 매출을 떠나서 수익구조가 개판이 되는 상황이라 이게 도통 안 남아요.
예전엔 그래도 얼마 팔면 대충 순익이 20% 정도는 나오는 그림이 일반적이라
매출을 이야기해서 대충 높으면 그래도 대충 가져가는구나를 예상했는데 요즘은 아니에요..
매출 속에 각종 비용들이 너무나도 많이 스며들어 있어서 그 매출을 믿어선 안됩니다.
또한 과거에는 이 트렌드나 입지 같은 경우도 좀 오래가거나, 입지의 비중이 높은 시대도 있었는데..
이젠 이 트렌드도 너무 빠르게 바뀌고 요즘은 입지 같은 경우도
사람들이 모바일로 방문을 하는 시대다 보니
입지에 대한 중요성도 희박해지고 무조건 이 권리금을 1년 안에 못 뽑으면 그거 장담 못 해요.
특히 프랜차이즈는 더 그래요.. 외부환경이 변하면 그냥 끝납니다.
권리금을 주려면 순수익을 정확히 계산한 후에 곱하기 1년을 하세요..
그나마 그렇게라도 하면 그래도 덜 위험한데..
만일에 그게 계산이 안된다면 온갖 감언이설을 하더라도 넘어가지 마시길 바랍니다.
지금 신사동 가로수길에도 5천만 원 넘는 권리가 없고,
아주 깔끔한 시설이 되어 있어도 무권리가 엄청 많은데..
정말 말 같지도 않은 물건들을 가지고 와서 분석을 해달라는 분들이 많이 계셔서
이렇게라도 답변을 드립니다.
마지막 바닥권리..
이건 그 바닥권리를 주장하는 분들의 이야기일 뿐인 거고,
진짜 좋은 자리 아니라면 바닥권리라는 말은 사실상 별 의미가 없습니다.
특히 우리 초보들은 말이죠.
순수익.. 계산 잘해서 서류상 1년 안에 뽑을 수 있는 계산이 선다면 모를까,
그게 아니라면 물건 다시 찾으세요!
그리고 솔직히 프랜차이즈 가맹점들 매출과 수익.
그거 본인들은 다 압니다. 직접 해보니까 아는 거죠.
그 매출이 한계라는걸...
당연한 거죠.. 프랜차이즈 가맹계약서라는 걸 보면 일단 상권보장이 기껏해야 500m.
그 500m에서 나올 수 있는 매출과 수익이라는 게 뻔하잖아요? 1년 정도만 해보면 알죠.
점점 더 나아질 거라고 희망고문하지만 사실상 경쟁자들만 들어올 뿐.
더 나아지지 않는다는 걸 자신들만 압니다.
그래서 과거 매출도 큰 의미가 없을 수 있습니다.
사람들이 가게를 처분할 때는 돈을 못 벌어서 장사가 안돼서 내놓는 경우도 많지만,
사실상 자신이 그 한계를 확인했을 때.. 더 이상 나아질 가능성이 없을 때..
그때 내놓는 경우가 많죠..
더 늦기 전에 회수를 해야 하니까..
그래서 결국 가망 없는 가게들 이 초보들끼리 맨날 폭탄 돌리기 게임을 하는 거고,
결국 그 사이 폭탄을 중간에서 전달하는 컨설팅들만 돈을 벌고 돈 번 사람은 없는 겁니다.
결국 내가 정확히 판단해서 내 능력으로 할 수 있다는 확신이 없다면,
그 권리금은 내가 모르니까 의지할 수 있다는 리스크 상쇄비용이 아니라
영영 갚지 못할 부채로 남을 가능성이 어느 때보다 높으니 조심하세요.
<창플지기 브런치 이전 글 보러 가기>
☞ https://brunch.co.kr/@15ea0603649c465/3
