부동산 PF 경, 공매 압박
부동산 PF 대출의 문제점은 2022년 레고랜드 사태로 수면 위로 떠오르다 최근 태영건설의 상장폐지의 원인으로 꼽히면서 부동산 경기 악화의 최대 뇌관으로 부상했다. 그럼 도대체 뭐가 문제일까?
(1) 금리 : 가장 근본적인 원인
미국의 연속적인 고금리로 인해 시공사가 부담해야 하는 이자가 점점 쌓이게 되었다. 그 결과 시공사의 사업성은 악화되어 부실 시공사로 전락하게 되었다. 뿐만 아니라, 이들에게 자금을 조달한 금융기관까지 시공사로부터 이자를 상환받지 못해 그 연체율이 천정부지로 오르고 있다.
(2) 생산요소 가격 상승: 건축 자재, 인건비 등
이자 상환 불능과 더불어 건설에 필요한 원자재 가격이 급상승으로 중. 소형 건설사들이 준공 완수 능력 부족이 부도로 이어지고 있다.
(3) 미분양
중, 소형 건설사들이 잇따라 부도를 선언하거나 부실기업으로 전락하면서 완공되지 않지 않은 주택의 수의 증가하기 시작했다. 이에 엎친데 덮친 격으로 계속된 전셋값의 상승으로 미분양 건수도 증가하고 있다.
(4) 본 PF로 넘어가지 못하는 상황
부동산 PF 대출은 크게 보았을 때, (1) 토지 매입비를 빌리는 '브리지론'과 → (2) 착공을 시작하며 공사비, 사업비 등을 조달하는 '본 PF'으로 나눌 수 있다. 앞서 말한 요인들이 복합적으로 작용함으로써 최근 건설 경기가 급속도로 악화된 결과, 이에 따른 대출 부실을 우려해 브리지론만 받고 본 PF로 넘어가지 못하는 금융회사들이 속출하게 되었다.
세계 금리의 기준인 美 국채금리의 폭등과 동조화되어 韓의 국채금리, 시중금리 또한 고공행진을 하고 있다. (물론 기준금리는 연속 동결 중이다.) 연준이 금리를 3번 인하할 거라는 것에 대해 尹 정부는 기대감에 가득 차 올해 1월만 해도 '1. 10 대책'을(저금리 PF 대출로 갈아탈 대환 보증을 신설, 이에 25조 원을 공급) 야심 차게 내놓았다. 하지만 그 기대는 6차례 연속 연준의 금리 동결로 허무하게 무너졌다. 자금 조달이든 분양이든 금리가 낮아져야만 숨통이 좀 트일 텐데 그게 언제가 될지 학수고대하고만 있을 뿐이다.
하지만, 목 길게 빼고 기다리기만 한다고 상황이 해결되지는 않는다. 그걸 체감한 걸까? 정부가 다음과 같은 정책을 발표했다. 목처럼 목을 길게 빼고 간절히 기다림의 목처럼 목을 길게 빼고 간절히 기다림
금융회사, 보유한 PF대출 부실 사업장을 3개월 단위로 반드시 경매/공매
일반적인 경우, 금융기관은 연체자, 부실 자본 보유자에게 상환에 대해 압박하는 입장에 놓이는 경제주체이다. 그러면 왜 금융기관은 갑의 입장에서의 압박이 아닌 을의 입장으로 버티고 있는 건가. 예시를 통해 보자. PF대출을 위한 담보 부동산의 가치는 장부상 100억 원으로 기록되어 있음을 가정해 본다. 이를 경매, 공매로 넘길 시, 기록상 가치보다 낮은 금액으로 (예: 50억 원) 책정될 것이다. 그러면, 금융기관 입장에서는 -50억 원의 손실이 생기는 셈이다. 즉, 이들은 이러한 손실을 줄이거나 안 생기기 위해 (=본전 치기라도 하려면) 경기가 좋아질 때까지 버텨야 하는 것이다.
현재, 한국의 부동산 상황은 매우 어렵다. 이를 잘 보여주는 지표가 공실(室) 율, 공가(家) 율이다. 물론 최근 신문 기사를 보니 서울의 집값이 반등하고 있으며, 계약 건수가 증가하고 있다고 한다. 하지만 공가율은 경기변동에 따른 부동산 시장 상황을 예측하기 위한 좋은 지표가 아니다. 보통의 자산가들은 복수의 집을 보유하고 있는데, 자신들의 거주한 것 외에 임대(전세 형태, 월세 형태)로 집을 내놓지 않는 이상, 비어있는 집으로 기록된다. 그렇기에 공가율은 좋은 지표가 아니다.
문제는 공실률이다. 특히 상가나 건물이 비어있는 수를 공실률이라고 하는데, 그 지표가 30%가 넘은 상태이다. 이와 같은 형태의 건물의 경우 주상복합이지 않은 이상, 전 층의 공간이 사업장으로 쓰인다. 하지만 상업의 특성이 무엇인가. 바로 동시 순환적 이동을 반복한다는 것이다. 이러한 동시 순환성은 후퇴가 빠르다는 것이 큰 특징이다. 즉, 자신을 둘러싼 주변 상권들이 무너지기 시작하면 너도나도 빠르게 후퇴하는 것이다. (일명, 발 빼기) 이는 본인 의지일 수도 있지만, 보통은 주변 상권들이 무너지는 데에는 외부적 요인이 크게 작용한다. 특히, 배후지의 구매력이 하락하는 것이 큰 요인으로 작용할 수 있다.
사업을 하려던 사람이 사업을 그만두거나 시도하지 않게 되니 공실률이 더욱 증가한다. 그럼 이를 임대하기 위해 내놓았던 건물주는 어떻게 될까? 건물은 하나의 독립된 자산으로 인정받기 때문에 건물이 위치한 토지에 대한 세금 따로(만일 토지도 건물주인 것이라면), 건물에 대한 세금 따로, 건물로 인한 소득에 대한 세금을 따로 각각 내야 한다. 즉, 공실률이 높아지는 것은 = 건물주의 세금 부담이 증가하는 것과 같다.
결국 이렇게 공실률이 증가하면 임대료는 더욱 하락하게 되는데 이것이 부동산 자체에 대한 가격을 측정하기 위한 감정평가 시 가치 하락적 감정에 대한 요인으로 작용한다. 즉, 있으나 마나 한 자산이 되는 것이다. 이런 무쓸모의 건물을 팔고 싶어도 건물을 세우기 위해 들였던 투자 비용을 회수하지도 못하는 경우가 많아 오히려 빚으로 그 가치가 전락하게 된다.
문제는 이것이다. 이런 무용지물의 부동산이 금융기관의 담보로 잡혀있는 경우다. 바로 지금 이것 때문에 금융기관들이 경매, 공매에 우물쭈물한 반응을 보이는 것이다. 따라서, 이번 정부의 정책은 경, 공매를 금융회사들에 요구함으로써 부실 채권을 과도하게 판매한 금융회사들을 선별하고 이에 더해 PF대출에 사용된 담보의 허수가 빠진 '실가'가 드러나게 하려는 것이 목적이라고 볼 수 있다.
그럼 이로 인해 변화될 상황을 근시안적으로 예측해 본다면, 저가 건물, 아파트가 많이 시장에 나올 것이다. 하지만 나는 이 상황이 그렇게 좋아 보이진 않는다. 2가지 이유에서다. 첫째, 과공급이다. 최근에 제2금융권 중 새마을금고 PF대출 연체율이 8% 기록했다고 한다. 문제는, 지금 제2금융권뿐 아니라 전체 금융권들의 PF대출 연체율이 증가하고 있다는 것이다. 특히 (내가 알기로는) 증권사들에 빨간불이 켜졌다. 그럼, 너무 많은 물량이 시장에 공급될 것이다. (가격하락)
둘째, 경매, 공매 대상 부동산의 특성이다. 이 대상이 되기 이전부터 이미 저 가치의 부동산이었다. 하지만, 이러한 저 가치의 부동산이 경, 공매의 대상이 된다면 더 저 가치화될 텐데, 대의를 위해 독립운동자금 채권을 구매하는 독립운동가도 아니고, 과연 누가 이런 빚에 가까운 무용지물을 산다는 말인가. 이런 강제성이 짙은 매매시장에서 가장 중요한 것이 바로 유효수요자의 유무이다. 유효수요자가 없으면 말짱 도루묵이다. 물론 정부도 수요자들에게 강제 부탁을 하고는 있다. 매각 물건을 사면 인센티브를 준다든지 (보통은 세제 혜택) 아니면 제2금융권을 인수합병을 하는 것에 대한 행정적 규제 완화라든지 등의 형태로 말이다.
대수술의 시간이 다가오고 있다. 일부 부실한 제2금융권들의 부도와 그로 인한 합병뿐 아니라, 실거래가 재측정, 부동산 금융 상태 점검 (대출 기준 강화) 등이 예상된다. 앞으로 부동산 시장이 더욱 혼란해질 것 같다. 하지만, 곪은 사랑니를 빨리 빼고 회복할지, 치통을 달고 살면서 끙끙댈지 이제 결정해야 할 때다.
