<부동산 투자> 없으세요? 그럼 공부해야겠죠?
"청약 통장만 믿기엔 세상에 맛있는 부동산이 너무 많습니다"
길을 걷다 보면 "저 많은 아파트 중에 왜 내 집은 없을까?"라는 생각, 한 번쯤 해보셨죠? 그래서 우리는 일단 '청약 통장'부터 만들고 봅니다. 하지만 투자자산운용사(투운사)를 공부하는 우리에게 부동산은 '잠자는 곳' 그 이상의 의미여야 합니다. 오늘은 내 집 마련의 꿈인 청약부터, 빌딩 주인처럼 배당을 받는 REITs(리츠)까지, 부동산 투자의 뼈대를 가성비 있게 훑어봅시다.
뼈대 86. 부동산 시장의 '룰' (LTV, DTI, DSR)
시험에도 나오고 내 통장에도 직결되는 용어들입니다. 딱 1분 만에 정리하죠.
LTV(주택담보대출비율): "집값의 몇 %까지 빌려줄까?" (집값 기준)
DTI(총부채상환비율): "네 연봉 대비 대출 이자가 너무 많지 않니?" (소득 기준)
DSR(총부채원리금상환비율): "카드값, 자동차 할부 다 합쳐서 네 연봉의 몇 %니?" (가장 깐깐한 기준)
시험에서는 각 규제가 강화될 때,
부동산 수요가 어떻게 변하는지(보통 감소하겠죠?)를 묻는 문제가 나옵니다.
뼈대 87. 리츠(REITs): "커피 한 잔 값으로 건물주 되기"
직접 아파트를 사려면 수억 원이 필요하지만,
리츠를 통하면 단돈 몇만 원으로도 강남 빌딩의 주인이 될 수 있습니다.
뭐 하는 곳? 다수의 투자자에게 돈을 모아 부동산(오피스, 호텔 등)에 투자하고,
거기서 나오는 임대료를 배당으로 나눠주는 회사입니다.
왜 좋을까?
1. 유동성: 아파트는 팔고 싶을 때 바로 안 팔리지만, 리츠는 주식처럼 시장에서 바로 팔 수 있습니다.
2. 배당: 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 하므로 '연금형 수익'이 가능합니다.
뼈대 88. 프로젝트 파이낸싱(PF)
요즘 뉴스에서 자주 보이죠? "PF 위기" 어쩌고 하는 바로 그 녀석입니다.
정의: 돈 빌리는 사람의 신용도가 아니라, '이 사업(Project)이 돈이 될 것인가'를 보고 돈을 빌려주는 방식입니다.
특징: 건물이 다 지어지기도 전에 미래의 수익을 담보로 돈을 당겨오는 것이라 하이 리스크, 하이 리턴입니다.
정리하자면?
부동산 투자는 더 이상 '임장'과 '발품'만으로 해결되지 않습니다. 정부의 대출 규제 숫자를 읽어야 하고, 리츠 같은 금융 상품의 구조를 이해해야 합니다.
청약 당첨이 '로또'라면, 부동산 금융 공부는 '연금'을 만드는 과정입니다. 이제 동네 복덕방 아저씨의 말보다, 데이터와 공시 정보를 믿는 스마트한 투자자가 되어봅시다. 지금까지 배웠던 내용은 아래에 정리해 놓겠습니다. 좋은 밤 되세요.
1️⃣자본주의 등장인물
<은행> 내 돈을 빌려 가는 플레이어
<증권사 & 운용사> 판을 깔아주고 수수료를 챙기는 플레이어
<사모펀드 & 헤지펀드> 기업을 사냥하는 플레이어
<보험사 & 연기금> 공포라는 감정을 팔아서 돈을 빌리는 플레이어
<신탁사 & 카드사> 내 자산을 관리해준다는 플레이어
<중앙은행, & 신용평가사 & 정부> 이 모든 판의 규칙을 정하는 심판
2️⃣자본주의 3가지 변수
<금리> 돈의 가격
<인플레이션> 화폐 가치의 하락
<환율> 돈의 서열
3️⃣자본주의 백과사전
<버블> 자본주의 패턴
<경제지표> 자본주의 계기판
<자산배분> 자본주의 생존 투자법
<부동산> 가장 거대한 레버리지 장치
<세금> 국가라는 서비스를 이용하기 위해 내는 강제 구독료
<금융사기> 폰지, 리딩방, 그리고 코인 사기꾼
<기업분석> 잘하고 있는지 확인하는 방법
<비용을 턴다?> 잘 보이는 방법
<금융그룹> 정확히 뭐하는 곳이에요?
<리스크 관리> 지지 않는 방법
<원달러 환율> 우리나라 경제에 대한 전 세계의 신뢰도
<유가 & 원자재 가격> 장바구니 물가와 인플레이션의 방향타
<코스피 & 나스닥> 시장의 전체적인 심리 상태(탐욕인가 공포인가)
<부동산 투자> 부동산 시장 용어, 리츠, 프로젝트 파인낸싱
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