[경제] 조금만 살피면 시선은 세계로 넓어진다

771억 7천만 달러. 대략 100조원이다. 1968년 해외직접투자액에 관한 통계를 시작하고 가장 많은 해외직접투자가 있었다. 이중 북미에 대한 투자가 큰폭으로 늘어났는데 업종별로는 금융보험업과 제조업에 이어 부동산업이 세번째로 크다. 투자회수금액도 부동산업은 24억 1천만달러 달러, 대략 3조원 가량 된다. 미국 부동산은 무엇이 다르기에 이처럼 많은 돈이 향하는 것일까. 미국 부동산에는 우리와 다르게 '셋'이 없다.

첫째, 취득세

둘째, 중과세

셋째, 종부세

미국은 자유로운 부동산 거래를 장려한다. 뉴욕은 50만 불까지 차액이 비과세다. 뉴욕 뿐만 아니라 다수의 미국 주는 자유로운 거래를 기본으로 시장에 맡긴다.

일단 미국 부동산에 대해 이야기 할 때, 크게 두 가지로 나눠 봐야 한다. 첫 째는 상업용 부동산이고 둘째는 주거용 부동산이다. 이 둘은 서로 닮았지만 다른 행보를 보인다. 상업용 부동산의 경우, 투자액이 높아지고 있긴 하지만 금리 상승으로 인해, 렌트비 가격이 상승하고 이로인해 공실률이 높아졌다. 반면 주거용 부동산의 경우는 주택, 타운하우스, 콘도 등으로 나눠진다. 최근 우려되는 상업용 부동산과 다르게 주거용 부동산은 꽤 여러가지 장점이 있다. 코로나19를 계기로 시작한 재택근무의 확산 그리고 1인 가구 확산 추세가 그렇다. 미국 센서스에 따르면 2018년 현재까지 3570만 명의 미국인이 혼자 살고 있는 1인가구다. 이는 전체 미국인구의 28%에 해당된다. 1960년만 하더라도 미국 내 1인 가구의 비중은 13%에 불과 했다. 그러다 1980년에는 23%로 늘었고 현재는 미국 가구 전체의 3분의 1이 1인가구다. 미국 1인 가구의 특징은 대체로 자가 주택 대신에 집을 렌트해서 살고 대체적으로 도심지역에 사는 고학력자라는 것이 특징이다. 1인 가구 중에 주택을 소유한 비율은 48%였으며 52%는 임차인으로 밝혀졌다. 미국의 출산률과 인구 증가율이 큰폭으로 향상되진 않겠지만 주거 형태의 빠른 변화는 앞으로 미국 주거용 부동산의 수요와 공급에 큰 영향을 끼칠 것으로 보인다.

실제로 미국 주거용 부동산 구매 가능 매물수 추이는 꾸준하게 줄었다. 2022년 1월 기준으로 6년 만에 최저를 기록하기도 했다. 부동산 구입 절차에 투자자의 권리와 이득을 보호하기 위한 안전장치도 꽤 투자를 돕는다. 미국에 한 번도 오지 않고 전 세계 사람들이 미국 부동산에 투자할 수 있는 이유다. 실제로 2021년 해외 투자를 가장 많이 받은 국가 순위에서 1위는 역시 미국이다.

2022년 작년 이맘때쯤, 미국 플로리다 주지사는 '중국인에게 미국 부동산 구매를 허용해서는 안된다'고 말했다. 어째서 이런 이야기가 나왔을까.

전미부동산협회인 NAR에 따르면 2021년에서 2022년까지 1년 간 중국 구매자가 미국 주택 매입에 쓴 돈이 61억달러다. 이는 우리돈 8조원 규모다. 대략 거래당 13억정도를 미국 부동산에 소비하는 셈이다. 중국인들은 캘리포니아와 뉴욕에 각각 31%, 10%를 소비하고 인디애나와 플로리다에도 각각 7%를 소비했다. 미중 갈등이 한창인 시기에도 미국의 부동산은 중국인에게도 열려 있는 셈이다. 미국은 투자자 보호를 최선으로 생각한다. 미국에서는 주택 검사를 총 3번 한다. 홈인스펙션으로 한 차례하고 시청이나 카운티에서 클로징 전에 검사자가 나와 건축법 맞게 시공이 됐는지, 안전성과 용도확인 차 검사한다. 그리고 잔금일 전 구매자와 에이전트가 최종검한다. 그럼에도 불구하고 역시 투자는 버는 것 보다 지키는 것이 중요하다. 고로 전문 변호사나 기타 전문가로 이뤄진 에이전시가 필요하다. 여러 검사에서 혹시라도 문제점이 발견이 됐을 때, 구매자가 확보할 수 있는 매매 가격의 일부분을 확보할 수 있는 조항을 계약서에 처음부터 넣는 것이다.

한국에서는 부동산 거래를 할 때, 송금이 자유롭고 편하다. 대개 계약금과 중도금은 계약자 간에 직접 송금을 한다. 이는 빠르고 쉽고 간편하지만 때론 위험하기도 하다. 우리의 기준으로 '자산'으로 인정되기 위해서는 '등기를 쳐야' 한다. 등기를 친다는 기준은 등기부등본에 이름을 등록해야 비로소 부동산 소유자로 공식 증명된다는 것이다. 따지고보면 부동산 거래에 안전장치가 없어 때로는 위험하다고 보여지기도 한다.

다만 미국에서는 에스크로(Escrow)가 있다. 에스크로는 계약을 이행할 때, 필요한 서류를 중개업자와 변호사, 보험 회사 등의 대행업자에게 맡겨 대신 계약을 이행하는 일을 말한다. 이들은 대체적으로 모든 절차가 마무리 될까지 자금을 보관하고 법률적 검토가 완료된 이후에 최종적으로 판매자에게 대금을 전달한다. 미국에서 부동산 거래는 에스크로 없이 진행 될 수 없다. 혹시라도 구매한 주택이 공사나 수리 일정이 생기면 구매자가 호텔 숙박 비용이나 기존 주택 대출금 수준의 금액 또한 받아낼 수 있다.

미국 부동산에 대해 확인할 때, 알아야 할 프로그램이 있다. 바로 1031익스체인지다. 이는 투자용으로 부동산을 사고 팔때, 소득에 대한 세금 지불을 유예할 수 있는 프로그램이다. 여기에 조건이 맞으면 세금을 지불하지 않을 수도 있다. 가령 5년 전에 50만불의 부동산을 구입하고 100만불로 가치가 올랐다고 해보자. 이때 부동산을 처분하면 50만불의 시세차익이 생긴다. 이후 다른 부동산을 구매하지 않으면 50만불에 대한 세금을 지불해야 한다. 그러나 일정기간 내에 만약 다른 100만불 혹은 더 비싼 부동산을 구매하게 되면 이후 구매한 부동산을 처분할 때까지 최초 부동산 처분에 얻은 50만불의 세금을 유예할 수 있는 것이다. 이후 두번째 부동산 또한 같은 방식으로 처분하면 세번째 부동산을 구매할 때도 세금이 유예된다. 조건이 충족된다는 조건하에 세번째, 네번째 부동산도 꾸준하게 세금이 유예되며 투자액을 증액하며 규모를 키울 수 있도록 투자를 장려하는 프로그램이다. 또한 투자 목적의 부동산의 경우에는 소유 갯수에 대한 제한이 없다. 부동산 하나를 정리하여 여러개를 구입해도 되고, 여러 개를 정리하여 하나의 부동산을 구입해도 된다. 다만 기존에 보유하고 있던 부동산의 가치보다는 적어서는 안된다. 꼭 같은 주의 부동산에서만 적용되는 것은 아니고 다른 지역의 부동산을 정리하여 타 주의 부동산을 구매해도 된다. 이는 미 전역에서 가능한 프로그램이다. 사실상 규모를 키워가며 세금을 유예한다는 것으로 볼 때, 투자 목적으로 규모를 확장하기 굉장히 좋다.

사실 잘 모르는 것에 투자하는 것은 굉장히 위험하고 어렵다. 이에 대한 다양한 공부와 경험이 필요하긴 하다. 도서 몇 권 읽고 지인에게 이야기를 건너 듣거나, 전문가의 몇 마디를 통해 큰 액수를 투자하긴 쉽지 않다. 다이애나 김, 김동용 대표의 다부연은 미국 변호사 및 전문가들이 직접 감독하고 투자 컨설팅 및 법률 지원한다. 단순히 한국에 살고 있기 때문에 한국으로만 시선을 둘 필요는 없다. 그 시선을 확장하면 다양한 투자처는 널려 있고 실제로 많은 이들이 다양한 투자처를 확보하여 적잖은 수익을 올리고 있기도 하다. 나 또한 많이 배우고 공부해야 할 분야라고 확신한다. 기회가 된다면 관련된 내용을 다시 깊게 다루고 싶다.

도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다