절대 잃지 않는 투자법
고수는 늘 한 계절 앞을 본다.
부동산 시장사이클을 알면 절대 돈 까먹을 일 없습니다.
왜냐하면 선혈이 낭자한 폭락시장에서 일단 살아남는다면, 그다음 시장은 살아남은 사람이 다 먹게 되는 게임이기 때문이죠.
시장에는 분명 사이클이 존재한다. 상승과 하락을 반복하며 장기적으로는 전저점을 높여간다.
상승론자의 괴변이 아니다. 그래프는 지난 50년간의 대한민국 인플레이션 그래프가 그렇게 말하고 있다.
주식시장은 상승과 하락사이클이 극단적으로 짧다. 주식전문가들은 종목별 5일 평균, 10일 평균, 30일, 60일 평균선등에서 일정한 패턴을 찾으려 한다. 종목하나하나의 등락 선들이 모여 거대한 코스피, 코스닥 주식시장의 흐름이 형성된다.
부동산 시장도 출렁이기는 마찬가지 지만, 주식시장보다는 훨씬 주기가 넓고 완만하게 움직인다.
그래프가 꺾이기 시작하면 바닥에 닿을 때까지 짧게는 6개월 길게는 2년 이상 같은 방향으로 진행한다. 반대로 상승이 시작하면 하락의 기간에 비해 대체로 짧고 가파르게 상승하는 패턴을 가진다.
모든 거래가 그렇듯 하락장에 저렴하게 사서, 상승장에 비싸게 팔면 성공이다. 누구나 아는 상식이다.
왜 우리는 이 기본적인 상식을 알면서도 늘 시장과 반대로 움직여서 쌀 때 팔고, 비쌀 때 사는가?
2023년 12월 12일 지금은 분명 부동산 하락기다. 매수를 고려하는 사람이라면 지금 시장에 참여해서 조금 더 저점에서 가장 좋은 물건을 최저점에 사야 하는 것이 맞다.
이 뻔한 걸 내 친구 미자는 왜 실천하지 못할까?
첫째 시장흐름 파악 실패
시장이 꺾이는 순간을 인식하지 못한다. 시장의 방향을 바꾸는 하락인지, 큰 흐름과 상관없는 잔파동인지 알지 못한다. 그것에 대한 설루션은 시장의 전반적인 데이터를 보면 알 수 있다.
하향상태가 한 달 이상 지속되면서 하락 기울기를 키워간다면 하락 국면으로 방향이 바뀌었다고 판단해야 한다. 시장 흐름 파악에 실패한다면 부동산을 사지도 팔지도 말아야 한다. 반드시 망한다. 시장 흐름 파악하는 법은 어렵지 않다. 국민은행에서 매주 발행하는 아파트동향보고 엑셀 시트를 매주 꼼꼼히 파악하면 된다.
둘째 손실회피심리
“부동산은 파는 게 아니다” 이 말은 반만 맞다. 수익이 백억이더라도 팔아서 내주머니에 들어오지 않는 부동산은 그냥 싸이버 머니 일 뿐이다.
적당한 상승시기에 매도하고, 투자전략을 개선해야 한다.
이때까지만 해도 , 기회손실이 그리 크지는 않다.
가장 큰 문제는 데드락에 걸리는 상황이다. 부동산 가격은 계속 떨어지고 팔지도 못하는 상황이 데드락 상황이다.
사람의 심리는 수익에는 관대하지만, 손실에는 실제 금액보다 훨씬 더 큰 고통을 느낀다고 한다.
시장이 호황일 때 원금대비 3억 원의 수익이 예상되는 물건을 팔지 못하고 하락기를 맞았다.
지난달 또는 몇 개월 전에만 팔았더라면 2억 원의 수익을 얻을 수 있었는데, 지금은 판다면, 그보다 5천만 원이 적은 1억 5천의 수익에 만족해야 한다. 우리는 갭 5천만 원을 손실로 인식한다. 수익이 1억 5천이 아니라. 사람은 수익보다 손실에 더 큰 스트레스를 받는다. 손실을 만회하기 위해 나에게 2억 원의 수익을 줄 수 있는 매수자를 찾아 해 맨다. 시장이 계속 하락하지만, 언제나 이 사람의 매도 가격은 한주 , 한 달 이전의 시세를 기준으로 한다. 시장이 5층에서 바닥, 바닥에서 지하로 추락하는 모습을 끝까지 보고 있을 가능성이 높다. 비자발적 장기투자의 시작이다.
하락하는 시장은 자비가 없다.
다시는 상승기가 오지 않을 것처럼, 영원히 매수자가 나타나지 않을 것처럼 시장은 점점 공포를 조성한다.
매수자를 두 번, 세 번 놓치다가, 어느 순간 매수자 연결이 끊기는 때가 온다.
이 시기 길어지면서 매도자는 시장에 대한 희망을 포기한다. 사람마다 버틸 수 있는 시간이 다르다. 이자의 부담감과, 시장에 대한 이해도에 따라 포기가 빠르다.
사이클을 처음 타는 분이라면 경쟁 매도물건들이 켭켭이 쌓이고, 매수자는 찾아오지 않을 때의 절망감과 두려움을 극복하기 어렵다. 이들에게는 버틸 수 있는 시장에 대한 믿음이 없기 때문이다. 언젠가는 시장이 방향을 바꾸어 고점을 향해 달린다. 자의든 타의든 이 구간을 버티고 벗어나는 순간 돈을 잃지 않는다는 것은 누구나 알고 있다. 아는 것과 믿는 것은 다르다.
셋째 유혹.
왜 미자는 상승고점에서 팔지 못하게 되었나.
이미 팔았다. 저점에서 이미 물건을 포기해서 팔 것 도 없는 경우가 가장 안타까운 경우다.
다행히 저점을 지나 견뎌냈다면 가장 위험한 구간인 평균선 돌파지점이다.
피 터지는 하락장을 빠져나온 후 하락장에 대한 트라우마가 생긴다.
바닥을 찍고 분명히 그래프가 우상향 하고 있음에도 하향 시장에서의 물건을 팔고자 했던 의지와 노력이 고스란히 그의 심리에 남아 있다. 시장이 막 살아나는 그 시점에 한두 번 매도 문의에 무조건적 반응을 한다. 시장이 상황이 바뀌었음에도 무수익탈출이라 판단하고 감사한 마음으로 시장에서 빠진다. 위자료도 받지 못하고 상승장을 누리지 못하는 안타까운 사례다.
그렇다면 진정한 투자자는 도대체 뭘 어떻게 잘할까?
사실 심리적인 압박감과 유혹감은 누구나 같이 느낀다.
하지만, 투자자들은 첫 번째 물건을 사랑하지 않는다. 자신이 정한 매도 타이밍, 매매수익률이 있다. 그들이 추구하는 매매수익률은 30%-50% 정도이다. 물론 입지에 따라 예상수익률은 차이가 많다. 투자기간 대비 이자부담금과 리스크 부담액, 인플레이션을 더한 매우 양심적인 수익률이다.
이들은 수익률이 채워지면, 미련 없이 매도한다. 시장 상황을 모니터링하고 동기화하면서 수익률을 조정하긴 하지만 본인 스스로 정한 수익률이 있고, 대부분 그것을 지키려 한다.
둘째 수익과 손실을 숫자로 본다. 보통 수익은 당연한 것, 손실은 절대 있어서는 안 될 것으로 인지한다. 투자자는 수익과 손실을 숫자 그대로 인식한다.
이 부분으로 가장 큰 투자자의 그릇을 판가름할 수 있다. 위 사례에서 일반 투자자는 하락구간에서 손실회피를 과대하게 생각하기 때문에 물건을 버려야 할 때 버리지 못한다.
하지만 투자자는 미련 없이 오른팔을 잘라낸다.
시장이 완전히 방향을 전환한 것을 확인했다면, 이제 앞으로 시장은 계속 하락할 것이다.
현재 매도한다면 1억 원이 손실이다. 투자자는 1억 원을 감수한다.
이유는 3억 원의 손실을 방어하기 위해서다.
투자자의 숫자는 3- 1억이니 2억이 수익이다.
그러니 1억 원을 투자하는 것이다.
그에게 손실매매 또한 투자의 방식인 것이다. 그는 현찰에 투자한 것이다.
상승기엔 누구나 성공한다. 투자자의 사례를 굳이 들이 않아도 말이다.
아무 때나 팔아도 수익이니 고수니 하수니 할 필요가 있겠는가.
하지만 고수는 상승기에 물건을 정리해 놓고 하락기를 준비한다.
투자자는 여름에는 겨울을 겨울에는 여름을 사는 사람들이다.
그들의 시선은 늘 한 계절 앞에 고정되어 있다.
