4년동안 안 팔리던 집도 팔 수 있다.
인테리어와 공실 그리고 프롭테크를 이용해라.
30된 구축아파트 인테리어를 했다. 매도를 준비중이다.
지금 같이 부동산 시장이 얼어 있을 때 매도를 한다는 것이 불가능 하다는 것은 알고 있다.
미리 준비하는 것이다. 오래된 세입자가 있어서 매도 기회를 놓친 것이 한두번이 아니다.
다행히, 지난달 세입자가 계약기간이 종료되어 이사를 나갔다. 새로 임차인을 들이지 않고 공실로매도를 계획 중이다. 하지만 물건을 공실로 만들기 위해서는 전출하는 세입자에게 보증금을 내 돈으로 돌려주어야 한다. 뒤에 따라오는 세입자가 없으니 당연하다.
세입자가 있는 상태에서 물건을 매매하는 것이 소유자에게는 비용도 적게 들고, 세입자에 대한 성가신 일들도 없다. 하지만 갭투자는 부동산시장이 활황일 때나 가능한 일이다.
물건을 공실로 만들었을 때 매도가 잘되는 경우는 매수자가 실거주목적의 아파트를 찾는 경우다.
경험이 많지 않은 매수희망자는 집의 구조와 건물의 상태, 배관 상태 등을 살피는 것이 아니라, 당장 눈앞에 펼쳐진 살림살이 를 본다. 심지어 본인들과 전혀 상관 없는 냉장고며, 세탁기등을 자세히 들여다 보기도 한다. 여기저기 널브러진 옷가지들과, 아직 닦지 않은 접시들, 이상하게 배치된 가구들이 이분들의 시선을 혼란케 한다. 구축이면서 인테리어가 되어 있지 않은 아파트의 매매 성공률이 높지 않은 이유이다.
투자자 입장에서는 오히려 내부가 지저분하고, 인테리어도 안된 물건이 가격을 후려 칠수도 있고 여러모로 거래에 유리한 위치를 점할 수 있기 때문에 고수들에게는 타겟이 되기도 한다. 그들에게는 차익실현이나 입주권이 목표이지, 내부 컨디션이 매수에 큰 영향을 미치지 않는다.
사실 매도자도 아파트 내부가 엉망이라면, 시장가에서 인테리어비용 1천만원~2천만원정도 낮게 내놓는다. 거래를 자주해본 사람이라면 차라리 인테리어비용 만큼 싸게 매수해서 내맘에 들게 구조와 인테리어를 꾸미는 것이 훨씬 더 유리하다.
실거주자 입장에서는 아파트의 미래가치도 중요하지만, 당장에 들어가서 살아야 하기 때문에 아파트의 내부상태와 인테리어여부를 중요하게 따진다.
사실 실거주자가 인테리어된 공실을 선호하는 진짜 이유는 따로 있다. “돈이 없어서다”
매도자는 잔금이 완납되지 않은 상태에서는 절대 매수자에게 열쇠를 넘겨주지 않는다.
도배하고 인테리어를 하기 위해서는 하루이상 공사 기간이 필요한데, 그 공사기간을 확보하려면 당연히 매도자에게 먼저 잔금을 지불 해야 한다. 보통 잔금은 내가 살고 있는 집의 보증금이나 매도잔금, 그리고 대출로 이루어지는데, 이 금액은 이사가는 날 결정된다. 당연히 인테리어 시간 확보가 불가능 한 것이다.
공실에 인테리어가 완료된 물건이 시장에서 경쟁력이 있는 이유는 오직 돈의 힘으로 그 공간과 시간을 확보해 주었기 때문이다.
당장 물건을 시장에 내 놓는다고 해서 거래가 될것이라 기대하지는 않는다.
시장이 활성화 되지 않은 상황이기 때문에 갭투자자보다는 실거주자를 타겟으로 하는 것이 확률이 더 높을 것으로 판단한다.
세입자를 내보내고, 인테리어공사 까지 마쳤다.
세입자를 내보냈다는 것은 보증금 만큼의 대출 이자를 매달 방어해야 한다는 이야기다. 대출이자가 상승할 수 있고, 이 대출로 인해 다른 대출에 악영향을 미친다는 의미이기도하다. 인테리어를 마쳤다는 것은 공사업자와 목에 핏대를 내가며 견적과 다름을 주장하고, 이미 완료된 페인트작업을 다시 하게 하며, 조명 하나하나 달때마다 따라다니면서 정확한 위치를 손가락질 하면서, 쌍욕을 교환 했다는 얘기다. 덕분에 실내 환경을 밝고 부드럽게 꾸밀 수 있었다.
공실아파트를 효과적으로 광고하기 위해서는 주변 부동산에 의뢰하기 전에 프롭테크의 힘을 빌리는 것이 좋다.
부동산 직거래 서비스 업체인 직방에 물건을 Upload 하는 것이 효과적이다. 직방에서 제공하는 VR서비스 때문이다. VR기사가 빈집에 방문해서 무료로 VR촬영을 해서 직방 사이트에 올려준다. 직방은 호갱노노와 한회사이기 때문에 호갱노노에 자동 노출된다. 이렇게 촬영된 아파트 실내 VR은 이후 부동산이나, 외부에 노출 시킬 때 요긴하게 재사용 할 수 있다.
아직 부동산 시장이 살아나는 것이 아니지만, 몇가지 힌트들을 찾을 수 있다. 부동산시장을 , 미래를 맞출 수는 없다. 그러나 추세와 시장의 미세한 변화들을 살펴서 남보다 반보라도, 손바닥 만큼이라도 먼저 움직이는 것이 투자자로써의 자존심이며,의무라 생각한다. 패널티킥에서 골키퍼가 골방향을 적중시킬 수 있는 확률은 대략 40%라고 알려져 있다.
골을 막을 확률보다 막지 못할 확률이 훨씬 높지만, 그럼에도 골키퍼는 골이 날라오기 전에 반드시 몸을 움직여야 한다. 가끔 멍하게 서있는 채로 골을 먹는 골키퍼를 보는데, 차라리 아무쪽으로나 몸을 날리는 편이 훨씬 더 믿음직 스러워 보인다.
신생아특례대출과, 총선을 위한 현정부의 정책 변화, 무엇보다 더 이상 기본이자율을 높이지 않겠다는 FED의 기조가 현재 부동산 시장에 긍정신호로 해석된다.
신생아특례대출 은 26조6천억 규모로, 지난해 특례보금자리론 40조5천억원보다는 작지만, 이자율과 혜택 면에서 해당자들에게는 다시없을 기회로 보인다.
당장 애를 만들 수는 없겠지만, 해당자들은 대부분 이 대출을 사용할 것이다. 이분들이 관심을 가질 수 있는 9억 미만의 서울외곽, 경기도 일대가 그 수혜지역이 될 것이다. 특히 경기도광명은 신혼부부가 선호하는 신축아파트가 많고 가격대도 대출금5억으로 충분히 매수 가능한 물건이 풍부한 지역이다.
아직 주장일뿐이기는 하지만, 윤석열정부는 재건축 안전진단 에 대한 패스트트랙을 적용하겠다고 발표했다. 안전진단 이 통과 된 이후 정비구역 입안이 가능했지만, 개정된다면 안전진단 통과 전이라도 재건축 정비사업을 추진 할 수 있게 한다는 것이다. 재건축 최대단지인 목동지역에 특히 폭발적인 효과가 있을 것으로 기대된다. 그외에도 다주택자에대한 중과세 철폐등 표심을 흔드는 매력적인 약속들이 시장에 얼마나 반영될지가 관건이다.
정책적인 부분이 풀리더라도, 유동성이 잠겨 있다면 부동산은 움직이지 않을 것이다. 미연준은 지난해 9월,11월,12월까지 세번연속 금리를 올리지 않았다.
5.25~5.5%로 여전히 높은 금리이기는 하지만, 급격한 변화가 없다는 것 만으로 긍정적으로 평가한다. 고용지표를 계속 봐야 겠지만, 추가긴축정책이 필요한지를 검토하겠다는 말에는 금리인하의 의향이 있음을 예측할 수 있다. 파월을 신뢰하는 것은 아니지만, 예측대로 이자율이 하락한다면 그 파급력은 부동산 시장을 20년 이전으로 돌려놓기에 충분할 것이다.
반면에 부정적인 요소들도 차고 넘친다. 태영을 비롯해 부동산 PF 줄도산공포와, 부동산거래량 급감, 중국의 경제위기,우크라이나, 이스라엘전쟁 등이 부동산 침체와 폭락을 확정하고 있다.
지난주까지 국민은행 부동산 시계열은 여전히 하락을 가르키고 있다. 아직 시장을 판단하기에는 무리가 있지만, 다가올 시장을 미리 준비하는 것은 필요하다. 시장이 방향성을 바꾸는데 3개월이상이 걸리는 것처럼, 개인도 변하는 시장에 대비하고 공부해야 하는 것들이 많다.
올해엔 시장이 다시 돌아올 것이라는 내 예측이 틀릴 수도 있다. 그래서 투자한 시간이 더 길어질 수 있고, 손해를 입어야 할 수도 있다. 한가지 확실한 것은 언젠가는 골이 위로 든 아래로든 반드시 날아올 것이라는 것이다. 김현미 전장관의 명언처럼 아파트는 빵처럼 하루아침에 구워 내는 것이 아니기 때문에 미리 준비 하지 않으면, 절호의 시간에 내가 원하는 기회를 가져올 수 없다. 이 물건을 원하는 금액대로 매도한다면 양도세 빼고 2억정도 남을 것이고, 비슷한 물건도 같은 방식으로 팔아 5억을 준비하는 것이 단기적인 계획이다. 규제가 풀리고, 시장이 살아나면 5억을 가지고 재투자하는 흐름을 이어 갈 것이다. 결국 사기위해 팔고, 팔기 위해 산다. 부동산 시장에서 스텝이 꼬이지 않고, 계속 반복 할 수 있는 실력을 쌓는 것이 나의 최종 목표다.
