by
Feb 27. 2024
투자자에게 스트레스DSR이란.
스트레스DSR을 내놓는 것으로 봐서, 유동성을 부동산시장에 풀 생각은 없
2월26일부터 스트레스DSR을 적용한다.
최근 5년중 가장 높은 금리를 적용해서 원금과 이자 상환액을 계산한다. 결과적으로 대출총액이 감소되는 효과가 나타난다.
간단히 말해, 올해 상반기 , 하반기, 내년까지 단계적으로 대출총액을 줄이겠다는 금융정책이다.
부동산 침체기에 담보 대출총액을 조이는 정책은 현재 시장에 맞지 않는 정책이다. 법 취지는 코로나 이후 금리폭등처럼 금리가 변동할 경우를 대비해 미리 대출이용자의 능력을 소폭 조정해서 대출해주겠다는 것이다. 단계적으로 적용되므로 1차 4.9% 감소될 예정이다.
스트레스 DSR에 대한 상세한 내용은 첨부된 파일을 참조하기 바란다. 투자자의 거시적인 안목으로 정부정책의 영향과, 앞으로의 시장 방향을 짚어보려 한다.
무당도 아닌데 내가 미래에 있을 일을 어찌 알겠는가. 하지만 정부가 내놓는 시책을 분석하면 앞으로 정부가 부동산시장을 어떤 방향으로 몰고갈지 그 의도를 추측할 수 있다.
스트레스DSR을 내놓는 것으로 봐서, 유동성을 부동산시장에 풀 생각은 없는 것 만큼은 분명하다.
유동성이 풀리지 않으면 부동산시장은
침체를 지속할 것이다.
부동산이 필수재이긴 하지만, 최소 억 단위 가격의 재화이기 때문에 부동산을 순수 자기자산만으로 매수하는 사람은 거의 없다. 부동산 시장에 매수자가 없는 이유가 돈이 없기 때문이다. 누군가 최초로 주택을 구입해야, 매도자가 생기고, 그 매도자는 상급지 주택을 다시 매수하면서 시장 전체에 순환을 일으킨다.
유동성 즉 돈의 공급되어야 부동산 시장이 순환할 수 있다.
정부가 유동성 공급에 의지가 없다면, 부동산 시장은 다른 요인이 발현될 때 까지 계속 침체기를 유지 할 것이다. 부동산투자자에게는 힘든 시기이지만, 시장은 언제나 하락과 상승을 반복하며 저점을 높여왔다. 이 부동산 시장의 흐름에 대한 믿음이 투자자를 구분하는 전부라 할 수있다.
부동산 시장에 대한 믿음이 없다면, 내가 사면 하락하고, 팔면 상승하는 미로에 빠질 수 있기 때문이다. 경험많은 투자자라면, 하락장에서는 상승의 모멘텀을, 상승장에서는 하락의 기운을 찾으며 위기를 준비한다. 부동산 가격이 상승과 하락을 반복하면서 저점을 높여간다는 믿음이 단순히 역사적 사실 때문 만은 아니다. 부동산 가격이 높아 질 수 밖에 없는 이유는 정부에서 돈을 시중에 풀기 때문이다. 시중에 존재하는 돈은 한국조폐공사가 출력한 돈이다.
시중에 돈이 많아지면 많아질수록, 돈이 가지고있는 고유의 구매력을 잃게 된다.
매수인이 현금1억원으로 교환이 가능했던 A아파트가, 시중에 돈이 두배로 풀리면 같은 A아파트를 1억원 두장으로 교환 해야 하지 않은가.
사람들은 아파트가격이 스스로 오르내린다고 생각하지만, 정부가 발행하는 현금의 유통량에 따라 돈의 구매력이 오르내리는 부분이 크다. 코로나 때문에 시중에 너무 많이 풀린 현금을 다시 거두어들이기 위해 고금리 정책을 지난 2년간 유지했다. 투자자에게 고금리는 직접적인 악영향을 받는다. 새로운 투자와 거래가 불가능할 뿐 아니라, 소유하고 있는 부동산에 묶여 있는 담보대출에 대한 이자 부담이 동시에 올라간다. 급격한 변화를 준비하지 못했다면, 현금흐름이 경화되어 파산의 위기를 맞게 된다.
경험 많은 투자자는 정부의 정책기조를 정확히 파악해 보유한 부동산의 형태를 재구조화 한다.
바뀌는 정권이 세금과 규제를 폭력적으로 사용하는 문재인정권에서는 부동산의 개수를 줄이고, 똘똘한 한채 전략이 유리하다.
