수도권 재개발 사업성 분석
장위4구역, 수진1구역, 신림2구역, 상인천초교주변구역
목차
1. 입지분석 점수 분포도
2. 장위4구역
3. 수진1구역
4. 신림2구역
5. 상인천초교주변구역
1. 입지분석 점수 분포도
- 최신 입지분석 점수 분포도를 활용하여 각 구역의 현재 가치를 산정했습니다.
- 필자의 주관적인 판단이 개입된 만큼 입지 분석의 보조 지표로만 활용하시기 바랍니다.
2. 장위4구역 (84m²)
장위뉴타운은 서울 동북권에 위치한 대규모 뉴타운 중 하나로 청량리역세권, 미아·길음뉴타운, 이문·휘경뉴타운 등과 함께 일대 주거 환경의 획기적 변화를 불러일으킬 다크호스로 주목받고 있습니다. 남쪽으로는 6호선, 동쪽으로는 1호선과 인접하고 있으며 추후 GTX-C, 동북선, 강북횡단선 등이 추가로 개통될 예정이고요. 이에 더해 미아·길음뉴타운에서 장위뉴타운까지 현재 서울에서 가장 넓은 면적의 정비구역이 이어져 있기 때문에, 추후 현재와는 비교조차 할 수 없는 쾌적한 미니 신도시로 탈바꿈할 것으로 기대되고 있습니다.
장위4구역은 장위뉴타운 내에서도 6호선 돌곶이역 도보 5분의 초역세권이며, 자이 브랜드를 단 약 3,000세대 규모의 대단지로 투자 가치가 매우 높습니다. 이에 더해 1호선 광운대역, 동부간선도로 월릉IC와도 가까운 거리에 위치해 있어 추후 광운대역 GTX 개통 및 동부간선도로 지하화의 수혜를 고스란히 받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 장위4구역은 오랜 기다림 끝에 올해 3월 착공을 시작해 현재 한창 공사가 진행중인 상황이며, 이로 인해 투자 기간 또한 약 3년으로 짧은 편에 속합니다.
최근 부동산 시장이 침체기에 접어듦에 따라 장위뉴타운의 신축 아파트 시세도 급격한 조정을 받고 있는데요. 장위뉴타운을 대표하는 신축인 래미안장위퍼스트하이 84m²의 경우, 작년 10월 실거래가 13.3억 원으로 고점을 찍었으나 현재는 약 3억 원 가량 조정된 10억 원대 초반에 호가가 형성되어 있는 상황입니다. 이는 서울에서도 상당히 이례적인 조정폭에 속하는데요. 동북선이 아직 미개통인 상황으로 교통이 다소 불편한 점, 장위뉴타운이 아직 완성되지 않아 인프라 및 학군이 제대로 형성되지 못한 점이 급락의 주요 원인으로 판단됩니다. 드넓은 정비구역과 인접해 있는 만큼 앞으로의 공급 물량도 상당히 부담스러울 것으로 보여지고요.
이에 따라 장위4구역의 프리미엄도 최근 조금씩 하락세를 보이는 모습입니다. 현재 프리미엄 약 8억 원대 초반, 총 투자금 약 12억 원대 중반에 84m² 배정 물건을 매수할 수 있는 상황인데요. 장위4구역의 준수한 입지와 추후 뉴타운 조성 및 GTX 개통에 따른 미래 가치를 고려했을 때, 현재 시세는 서울 내 타 지역에 비해 크게 비싸지도 저렴하지도 않은 적정 시세로 판단됩니다. 단, 초기 투자금이 약 9억 원으로 상당히 부담스러운 점은 아쉬운데요. 이른 시일 내에 입주가 가능한 신축 아파트를 원하는 현금 부자들에게는 작금의 안 좋은 분위기가 오히려 기회가 될 수 있겠다는 생각을 해 봅니다.
3. 수진1구역 (84m²)
구성남 재정비지구는 현재 성남시 수정구, 중원구 일대 구도심에서 진행중인 수만 세대 규모의 재정비 구역들을 총칭하는 말입니다. 성남 구도심은 강남과 분당 사이에 위치한 훌륭한 입지와 더불어 빌라 밀집지역이 끝없이 늘어선 낙후된 환경으로 인해 지역 전체를 통으로 재개발하기 좋은 조건을 갖추고 있는데요. 이러한 특성으로 인해 성남시와 LH는 현재 순환재개발 방식을 채택하여 구도심 정비사업을 진행 중에 있습니다. 순환재개발이란 지역을 몇 개의 구역으로 나누어 먼저 한 구역을 개발한 뒤, 입주가 완료되는 시점에 새로운 구역을 개발하는 식으로 지역 전체를 순차적으로 개발해 나가는 방식을 말하는데요. 이러한 방식은 재개발 구역 주민들이 정비사업이 진행되는 동안 타 구역에서 전세로 거주할 수 있어 주거 안정이 보장된다는 장점이 있으며, 공공주도 재개발이므로 사업 진행 속도 또한 비교적 빠르다는 장점이 있습니다. 반면 마찬가지로 공공재개발이라는 한계로 인해 단지 고급화가 어려우며, 일반분양가가 낮게 책정된다는 단점 또한 존재하죠.
수진1구역 사업 진행 과정에서도 공공재개발의 이러한 단점이 드러나게 되었는데요. 수진1구역이 약 5천 세대 규모의 1조 원이 넘는 대형 사업장임에도 불구하고 3차까지 진행된 시공사 선정 입찰이 모두 유찰로 마감된 것입니다. 물가 폭등으로 인해 공사비가 날로 상승하는 상황에서 LH가 제시한 평당 510만원이라는 낮은 공사비를 감당할 건설사가 별로 없었던 것이죠. 다만 수진1구역은 지난 9월 진행된 3차 입찰 과정에서 유일하게 응찰한 대우건설 컨소시엄과 수의계약을 진행할 수 있게 되어 드디어 시공사 선정을 위한 실질적 절차를 밟을 수 있게 됐습니다.
수진1구역은 인접한 신흥1구역과 더불어 총 1만 세대의 매머드급 대단지로 재탄생할 예정이며, 현재 구성남 정비구역 중 8호선, 분당선의 유일한 더블역세권으로 수위의 직주근접성을 자랑합니다. 온전히 개발만 이루어진다면 입지 자체만큼은 분당과 견주어도 밀리지 않는 지역이 바로 구성남이기 때문에 그 잠재력만큼은 어마어마하다고 할 수 있죠. 단, 현재 수진1구역은 바로 북측에 붙어 있는 중국동포타운과 유흥시설 밀집지역 등 성남 구도심 내에서도 매우 낙후된 인근 환경을 어떻게 개선해 나갈 것인가와 같은 숙제도 가지고 있습니다. 신흥1구역을 제외하고는 수진1구역과 인접한 정비구역이 현재로서는 전무하기 때문에(수진2구역 재개발 추진 중이나 미확정) 입주 이후에도 학군 및 생활환경의 드라마틱한 변화는 기대할 수 없다는 점도 리스크이고요.
최근 입주장을 맞은 구성남에도 조정의 바람이 불어닥치면서 수진1구역의 프리미엄도 작년에 비해 최소 1억 원 이상 하락한 상황인데요. 구성남 재정비지구와 시세가 연동되어 있는 산성역포레스티아 등 신축 대단지들이 생각보다 크게 조정받고 있어, 구성남의 입주권 시세 또한 당분간은 흐름이 좋지 않을 것으로 보입니다. 다만 수진1구역의 경우 우수한 입지를 자랑하는 만큼 준공 후 시세 리딩 단지가 될 가능성이 높아, 구성남의 무궁무진한 잠재력에 배팅할 수 있는 사람에게는 수진1구역이 충분히 매력적인 투자처가 될 수 있을 것으로 보입니다.
4. 신림2구역 (59m²)
신림뉴타운은 서울에서 가장 저렴한 가격으로 접근 가능한 뉴타운 중 하나로, 낙후 지역 비율이 높은 관악구에서도 외곽에 위치한 입지로 인해 최근까지 다소 평가절하된 면이 있었습니다. 그러나 지난 5월 신림선이 뉴타운 바로 앞에 개통하고, 자차와 대중교통을 통해 서울 주요 업무지구까지 비교적 빠르게 접근할 수 있는 준수한 입지가 재조명되면서 현재는 신림뉴타운이 세간의 많은 주목을 받고 있는 상황인데요.
신림뉴타운의 가장 큰 장점은 뭐니뭐니해도 관악산을 품은 쾌적한 자연환경입니다. 특히 신림뉴타운 내부에서 진행될 도림천 복원사업의 경우, 오세훈 시장이 진두지휘하는 서울형 수변감성도시의 시범사업지역으로 선정되며 단지 내부를 가로지르는 쾌적한 수변공원으로 탈바꿈할 예정인데요. 신림뉴타운 일대가 현재의 낙후된 이미지를 완전히 벗어던지고 자연친화적인 신축 아파트 밀집지역으로 탈바꿈하게 되는 것입니다.
신림2구역은 신림1구역보다도 외곽에 위치한다는 단점이 있으나, 단지 뒤편에 위치한 난곡로를 따라 추후 개통될 난곡선으로 비교적 빠르게 접근할 수 있다는 장점 또한 가지고 있습니다. 아울러 이제 막 신통기획 심의를 통과한 1구역에 비해 2구역은 이미 이주까지 거의 완료되어 비교적 빠른 시일 내에 입주가 가능하죠. 신림뉴타운을 둘러싼 관악산까지의 거리도 조금 더 가깝고요.
현재 신림2구역 59m² 배정 물건의 총 투자금은 약 7.7억 원으로, 약 11억 원에 달하는 84m² 배정 물건에 비해 상대적으로 가격이 매우 저렴한 편입니다. 이는 금리 급등 및 아파트 시장의 향후 부정적인 전망으로 인해 자금 조달이 쉽지 않은 조합원들이 소형 매물을 일부 수익 실현하는 과정으로 보여집니다. 작년 이맘때만 해도 서울 신축 25평형 입주권을 7억 원대에 매수하는 것은 결코 쉬운 일이 아니었는데, 급등하는 금리가 참으로 무섭긴 무섭습니다. 반면 대출에서 비교적 자유로운, 넉넉한 현금을 들고 있는 매수 대기자 분들께는 작금의 상황이 최소한의 안전 마진을 갖춘 서울 신축 입주권을 주워담을 수 있는 좋은 기회라고 보여집니다.
5. 상인천초교주변구역 (84m²)
상인천초교주변구역은 인천을 대표하는 호재인 GTX-B의 인천시청역세권에 위치한 대규모 재개발 구역입니다. GTX-B 노선은 현재 인천 내에서 송도, 인천시청, 부평역의 세 정거장을 통과하는 것으로 확정되어 있는데요. 개통 후 송도역에서 서울역까지의 통근 시간을 1시간 30분에서 30분으로 무려 1시간이나 감축시켜줄 노선으로 그 기대감이 매우 높습니다.
따라서 인천 지역의 가장 큰 호재이자 인천의 입지를 한 차원 상승시켜줄 게임 체인저로 GTX-B를 꼽는 분들이 상당히 많은데요. 실제로 GTX-B 역세권의 집값이 타 지역에 비해 훨씬 높은 상승폭을 기록해온 것이 사실입니다. 특히 GTX-B 역세권에 위치한 2,000세대 이상의 재개발 구역은 지금 소개해드리는 상인천초교주변구역이 유일한데요. 해당 구역의 경우 정비구역 면적의 상당 부분을 공원으로 기부체납하여 타 단지에 비해 더욱 쾌적한 프리미엄 단지로서의 면모를 보여줄 것으로 기대되고요. 따라서 작년까지는 전용 84m² 매물의 프리미엄이 4억 원 이상에 달하기도 했을 정도로 기대감이 큰 구역 중 하나였습니다.
그러나 현재 부동산 시장이 급속도로 침체되고, 인천 지역의 대규모 입주장까지 맞물리면서 인천에서도 호재에 대한 기대감이 높은 지역부터 시세가 큰 폭으로 조정되고 있는 모습입니다. 상인천초교주변구역의 경우 GTX 호재와 더불어 아직 완공되지 않은 입주권 매물이라는 특수성까지 겹쳐 인근에 비해 그 조정세가 특히 가파른 모습인데요. 현재 작년 이맘때에 비해 약 2억 원 이상 조정된 프리미엄 2억원 극초반대까지 가격대가 하락해 있는 상황입니다.
그러나 상인천초교주변구역의 객관적 투자 가치만을 고려했을 때, 현재의 가격대는 다소 과한 조정을 받은 것임이 분명해 보입니다. 비슷한 입지에 위치한 e편한세상부평역센트럴파크, 부평역해링턴플레이스 84m²의 시세가 7억 원대 이상을 유지하고 있고, 상인천초교주변구역의 경우 앞에서 말씀드렸 듯 대규모 공원 조성을 통한 쾌적한 주거환경과 구월동의 풍부한 생활 인프라를 품은 훌륭한 입지를 갖추고 있기 때문에 향후 지역 내 대장 단지가 될 잠재력이 충분하기 때문입니다. 오늘 정부가 인천 전 지역을 투기과열지구에서 해제함에 따라 투자 수요가 다시 살아날 여력이 있는만큼, 인근 지역의 시세 흐름을 면밀히 체크하면서 천천히 투자 타이밍을 재고할 시기가 다가왔다고 봅니다.
출처 : 본인 (네이버 블로그)
