초저금리·코로나 여파 強小 오피스 틈새 아닌 대세 되나

사상 첫 0%대 초저금리 기조와 포스트 코로나 시대에도 작지만 강한 소형 오피스가 틈새 아닌 대세로 떠오르고 있다.

처음 경험하는 초저금리 기조를 기반으로 부동산 시장 내 유동성이 풍부해진 가운데, 업무시설을 중심으로 활발한 거래가 이뤄지고 있어 눈길을 끌고 있다고 업계는 전했다.

실제 한국부동산원(구 한국감정원)에 따르면, 올 1월부터 10월까지 전국에서 거래된 상업·업무용 부동산(오피스텔 제외)은 총 14만2건으로 이는 전년 동기(12만4,499건) 대비 약 12% 늘어난 수치다.

가장 많은 거래가 이뤄진 달은 7월로(1만8,167건), 지난해 10월까지의 월평균(1만2,449건) 기록을 크게 웃돌았다.

여기에 최근 대신증권과 이지스자산운용이 발표한 보고서에 따르면, 올 3분기 서울 오피스 매매지수가 전분기 대비 2.6%, 전년비 7.8% 증가했다. 거래 규모는 9조4,000억원으로, 전년비 15%나 늘었다.

올 상반기 실탄(현금) 보유자들의 대체 투자처로 업무용 부동산이 주목을 받았는데 역대 최저 금리로 형성된 유동성이 안전 자산으로 꼽히는 부동산 시장으로 이동하면서다.

여기에 정부 대책이 아파트와 오피스텔도 정조준하면서, 최근 업무용 부동산의 거래량이 더 늘었는데 대표적인 업무용 부동산 상품으로는 오피스가 꼽힌다.

그러나 경기의 영향을 많이 받는 오피스는 특성상 신중한 투자가 요구된다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 기업들 사정이 크게 악화됐기 때문이다.

상황이 이렇자 대형 오피스 대신 소형화 바람이 불고 있다. 코로나로 비대면이 선호되면서 기존에 대형 사옥을 고집하던 기업들도 다각화 시도를 진행 중이다.

예컨대 SK텔레콤의 경우 지역별로 거점 오피스 4곳을 마련해, 직원의 자택과 가까운 곳으로 출퇴근하는 새로운 근무방식을 최근 도입했다.

이런 가운데 소형 아파트 대체 투자 상품으로 소형 오피스(섹션 오피스·공유 오피스)가 주목받는다.

비대면 선호로 오피스 면적이 다양해지는 가운데, 정부의 고강도 부동산 대책도 배경으로 작용할 것으로 보인다.

다주택자의 세금 부담이 늘어나고 똘똘한 내 집 마련이 트렌드가 되면서다. 노후대비로 주택 임대차계약을 추진했던 이들은 새로운 수익형 부동산이 필요해졌다.

대표적인 소형 오피스 투자의 유형으로 섹션 오피스와 공유 오피스가 있다.

먼저 섹션 오피스는 업무용 사무실을 다양한 면적으로 분절해 공급하는 상품이다. 일반 오피스 빌딩은 건물 전체가 매각돼 적게는 수십억원에서 많게는 수백억원 단위로 거래된다. 반면 섹션 오피스는 20~30㎡ 단위로 잘게 쪼개 나온다.

입지와 면적에 따라 2억~4억원 수준으로도 투자가 가능하고, 규모가 작은 만큼 환금성도 비교적 높아 진입장벽이 낮다.

유사한 투자처로 꼽히는 상가보다 코로나 영향이 비교적 덜한 것으로 업계는 보고 있다.

또한 오피스텔과 달리 화장실과 주방 등 부가 설비가 없어 공간 호율성이 높아 선호하는 수요자가 많다.

다만 주거용도로 사용할 수 없는 것은 단점이다. 지식산업센터와 다르게 업종과 관계 없이 개인도 임대 투자가 가능하다.

가변형 벽체를 활용해 다양한 수요층을 확보할 수 있다는 것도 장점이다. 여러 면적으로 구성된 오피스를 소규모 기업에게 제공해도 되고, 하나로 통합해 다양한 구성을 갖춘 대형으로 기업에 임대를 놓는 방법도 있다.

다음으로 공유경제 바람을 타고 공유 오피스 공급이 활기를 띠고 있다. 서울 강남권은 물론 광화문, 여의도, 구로디지털단지 등으로 확대되는 추세다. 공유 오피스란 한 오피스를 다수의 업체가 공동으로 사용하는 개념이다.

서울 공유오피스 시장 현황

서울 도심에서는 ‘공유 오피스’의 질주가 무섭다. 부동산 업계에 따르면 1~2년 사이 서울에만 34곳(12만6000㎡)의 공유 오피스가 문을 열었다. 회의실, 휴게실, 카페테리아, 유튜브실 등을 입주업체들이 공유하는 게 특징이다.

최근에는 대기업은 물론 소규모 기업도 공유 오피스 입점 문의가 늘고 있는데 사내 벤처 등 신 사업 부서, 창의성이 필요한 마케팅 부서 등 개방과 교류가 중요 할수록 공유 오피스를 찾는 분위기가 늘어 날 전망이다.

1인 창조기업 연도별 실태조사

일반 오피스의 경우 높은 보증금, 임대료, 관리비 등의 이유로 1인이나 소규모 업체가 창업했을 때 다소 무리가 있지만 소형 오피스의 경우 이와 같은 경제적인 부담을 줄일 수 있다는 점에서 메리트가 있으며, 수익률 면에서도 우세해 투자자들에게도 선호가 높다.

최근에는 많은 분양업체들이 소형 오피스라도 입주자의 편의를 위한 특화설계나 휴게 및 업무지원시설 등을 선보여 분양에 나서고 있다. 이러한 오피스는 분양 시장에서 인기를 끌며 완판 행진을 이어갔다.

지난해 공급된 ‘마곡 메가타워’ 섹션 오피스 60실은 분양 시작 한 달 만에 전 호실이 계약을 마감했다. 단지는 테라스 특화설계로 옥상에 하늘정원 쉼터가 마련되어 있어 입주자의 편의를 높였다.

같은 해에 선보인 ‘백석역 더리브 스타일’ 섹션 오피스도 총 164실이 완판됐다. 단지는 4.5m의 층고와 가변형 벽체 설계로 개방감과 공간활용도를 극대화했다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “1인이나 소규모 창업, 스타트업 등의 기업수가 해마다 늘어나면서 소규모의 오피스가 높은 호응을 얻고 있다”며 “특히, 소형 오피스의 경제적인 장점과 다양한 편의시설 및 특화설계가 가미되어 실속까지 챙길 수 있는 상품이라면 그 가치가 더 높다”고 전했다.

장이사는 이어 “대내외적인 경기 침체로 시장 곳곳이 앓고 있는 가운데, 오피스 분야에서 좋은 지표들이 보이고 있는데 서울 및 수도권으로 수요가 몰리고 있는 만큼, 역세권 등 교통여건이 좋은 인근 단지를 살펴볼 필요가 있을 것”이라고 전했다.

수도권에 분양(예정)중인 주요 소형 오피스 현황

-섹션 오피스-

DMC 스타비즈 향동지구역 광역 조감도

●DMC 스타비즈 향동지구역=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 8월 중 공급할 예정이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 특히, 교통 개발 호재는 향동지구의 가치를 높이고 있다. 고양시청에서 새절역까지 들어서는 고양선 향동지구역(예정)이 사업지 바로 옆에 위치한다. 향동지구역을 이용해 2028년 개통확정이 된 서부선 새절역이 한정거장거리에 위치해 있어 여의도, 홍대 등을 20분 내외로 이용 가능해 서울 중심부로 이동이 편리하다. 또한, 이달 초 국토교통부가 경의·중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 멀티 역세권으로써 더 넓은 교통망을 갖추게 된다. 최근에는 상암 DMC와 향동지구를 순환하는 순환버스도 증차됐으며, 이 외에도 수색로, 강변북로, 내부순환 도로를 통해 더욱 빠른 광역 교통망을 갖추고 있다. 배후수요도 풍부하다. 향동지구 내 2만 5000여 명의 배후수요를 비롯해 545개의 기업과 종사자 4만여 명에 이르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이할 예정이다. 주변으로 창릉신도시, 마곡지구 등의 업무지구로도 빠른 이동이 가능해 광역 배후수요를 갖추고 있다. 문의 1833-9407

e편한세상 시티 부평역 조감도

●e편한세상 시티 부평역=인천의 중심지인 부평역 도보거리 내 소형 오피스가 분양중이다. 대림건설㈜과 ㈜대림코퍼레이션은 인천광역시 부평구 부평동 일원에서 ‘e편한세상 시티 부평역’ 오피스를 분양 중이다. 이 단지는 지하 6층~지상 20층, 3개동으로 구성되며 이 중에서 섹션 오피스는 지상 2~3층 156실이다. 전체 구성으로는 오피스텔 전용면적 23~41㎡ 1,208실, 지상 1층 근린생활시설 18실로 이뤄져 있다. e편한세상 시티 부평역 오피스는 서울지하철 1호선·인천도시철도 1호선·GTX-B노선(예정) 환승역인 부평역을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권 단지다. 노선이 개통되면 서울 도심으로의 이동이 더욱 편리해질 전망으로, 입주 기업들의 서울 접근성이 강점으로 꼽힌다. 대규모 상권이 모여있는 부평역 인근에 위치해 있어 롯데마트, 부평역 지하상가 쇼핑몰, 2001아울렛, 모다백화점 등 쇼핑·편의시설을 편리하게 이용할 수 있다. 또 인근으로 한국지엠부평공장, 부평국가산업단지가 가까운 만큼 관련 종사자들을 배후수요로 확보할 수 있다. 주목할 만한 점은 섹션 오피스 전용 발코니 서비스 면적 제공으로 업무 공간 활용 극대화를 꾀했다는 점이다. 쾌적한 업무환경을 위한 냉난방시스템, 환기시스템(전열교환)과 디지털도어락을 기본제공한다. 이 밖에 주차장 내 공유차량 시스템을 도입하는 카쉐어링 서비스를 제공하고, 임대인 대신 임대관리를 위탁받아 공실 및 민원처리를 하는 임대관리 서비스, 대행업체를 통해 입주민의 요청을 처리해주는 컨시어지 서비스 등이 제공될 예정이다. 문의 02-882-9287

-공유 오피스-

구로디지털단지 웍앤코 이미지

●구로디지털단지역 웍앤코=㈜웍앤코는 서울시 구로구 구로동 811번지 일대에 분양형 공유 오피스인 ‘구로디지털단지역 웍앤코’를 공급한다. 구로디지털단지역 웍앤코는 지하 4층∼지상 15층의 코오롱싸이언스밸리2차 지하 1층~지하 3층까지 총 3개 층으로 구성되어 있으며 공유 오피스로 리모델링한 상품이다. 대한민국 IT산업의 선두인 서울디지털국가산업단지(G밸리) 1단지인 구로디지털단지 내 최대 9,917m²(약 3000평) 규모의 공유 오피스로 2호선 구로디지털단지역 3번출구 도보 3분거리 초역세권 입지다. 분양대상은 ▲3인실 16호실 ▲4인실 114호실 ▲5인실 12호실 등 전체 175실이다. 분양평수는 36~43m² 규모로 주력 호실 기준으로 1억 6천만원(VAT별도)며 미대출시 수익률은 5년간 6% 확정수익을 보장하며 대출은 40% 가능하다. 소유권 이전일로부터 5년 후 희망시 환매(원분양가)가 가능해 수익성은 물론 안전성까지 확보 되었다. 이번에 선보이는 구로디지털단지역 웍앤코는 최근 각광을 받는 공유 오피스이지만 기존 수익형 부동산처럼 개인이나 법인이 투자 가능한 상품으로 구분 등기가 가능하다. 현재 약 40% 정도 임대가 완료되어 운영중이며 소액투자로 분양 즉시 임대수익을 거둘 수 있다는 장점이 있다. 최근 공유 오피스는 환경과 경제적 측면에서 사업자 부담이 적고, 다양한 기업과 네트워킹을 할 수 있다는 점에서 1인 기업부터 스타트업, 대기업의 사업부 등 다양한 형태로 이용률이 높아지고 있다.이런 시점에 강서지역 최대규모를 자랑하는 ‘웍앤코’가 구로디지털단지에 오픈함으로써 강남과 종로에 집중되어 있던 대형 공유오피스가 강서지역까지 확대되는 효과가 생겼다. 구로디지털단지역 웍앤코는 최대 860명까지 입주가 가능하며 지하철 2호선 구로디지털단지역 도보 3분 거리에 위치하여 출퇴근이 용이하다. 대형 촬영 스튜디오와 다양한 사이즈의 유튜브실 등 현재 트렌드에 맞는 부대시설과 24명까지 사용할 수 있는 인원별 맞춤 회의실도 보유하고 있다. 특히, 펜트리 시설을 갖춘 공용라운지 8군데와 행사 진행 시 50명까지 수용가능한 공간도 따로 마련되어 있다. 웍앤코 주변은 이미 다양한 인프라가 갖추어져 있다. 이마트와 농협하나로마트, 음식특화문화거리 깔깔먹자거리를 도보로 이용 가능하며, 200m 거리 도림천길공원에 인접하고 인근 보라매공원, 보라매병원, 구로병원, 현대아울렛, 롯데시네마가 위치한 패션 아울렛 거리, 구로AK백화점, CGV 및 롯데호텔, 쉐라톤호텔 그리고 다수의 은행과 개인 병원 등이 주변에 밀집되어 있어 편리하다. 구로디지털단지역은 이미 2호선이 운행중이라 강남접근성이 우수한데다, 2024년 개통 예정인 신안산선으로 ‘환승역세권’ 프리미엄을 누릴 수 있게 되었다. 신안산선은 안산-여의도-서울역을 잇는 44.6km의 철도 노선이다. 완공 시 안산에서 여의도까지 25분대에 닿을 것으로 보인다. 구로디지털단지역 웍앤코에서는 KTX가 지나는 광명역, 한번에 가기 어려웠던 여의도까지 환승없이 빠르게 이어진다. 이외에도 시흥대로, 남부순환도로, 서부간선도로, 시흥I.C 진입이 용이하다. 서부간선도로와 시흥대로가 바로 연결되는 ‘서부간선도로 지하화 프로젝트’가 완료되는 2021년경에는 광역교통망을 통해 주변 접근성이 더욱 개선될 것으로 보인다. 2호선과 신안산선(예정) 환승역세권과 풍부한 생활 인프라, 미래가치까지 갖춘 공실의 우려를 최소화할 수 있는 다양한 프리미엄을 갖추고 있어 구로디지털단지역 웍앤코의 그 가치는 더욱 돋보인다. 문의 1668-0970