DSR·RTI 대처하는 내집마련, 수익형 부동산 투자법
“DSR는 뭐고, RTI은 뭐가 다를까” 정부가 내놓은 각종 대출 규제책이 지난 3월 26일부터 본격 도입되면서 금융권에서도 생소한 용어들이 등장했다.
은행에서 대출을 한 번이라도 받아본 사람이라면 주택담보대출비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등의 용어는 들어봤지만, DSR, RTI 등은 한 번 들어서는 헷갈리기 쉽다.
한층 엄격해진 대출규제에서 가장 주목해야 할 용어는 DSR(총체적상환능력비율)이다. DSR은 개인이 1년간 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 값이다. 주택담보대출뿐만 아니라 전세자금대출, 신용대출, 학자금대출, 할부금까지 모든 종류의 부채를 고려한 것이다.
올해 1월부터 시행된 신(新)DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액만 따졌지만, DSR은 여기에 신용대출과 할부금까지 더해져 잣대가 한층 엄격해진 셈이다. 전세자금 대출은 만기가 도래하면 원금을 받을 수 있다는 점을 고려해 이자만 반영한다.
마이너스통장대출도 대부분 만기가 연장된다는 점을 고려해 10년 만기로 원금 상환액을 계산한다. 300만원 이하의 소액 신용대출이나 중도금, 이주비 등 집단대출, 서민금융상품대출을 받을 때는 DSR을 따지지 않는다. 단, 이들 부채는 다른 대출을 받을 때는 산정된다.
각 시중은행은 DSR 한도를 정해두고, 관리지표로만 사용할 예정이며 올 하반기에 정부가 고(高) DSR 기준을 내놓기로 했다.
자영업자 대출 규제의 핵심으로 RTI(임대업이자상환비율)도 새롭게 도입된다. RTI는 연간 부동산 임대 소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 해당 임대업대출뿐만 아니라 임대 건물의 기존 대출 이자비용까지 합산한다.
이는 부동산 임대업자 부채를 관리하기 위한 것이다. 자영업자 가운데서도 부동산 임대업자 부채 규모가 크고 증가 속도도 빠르다는 점에 주목했다. 가이드라인 시행 후 RTI가 150%(주택임대업 125%) 이상이어야 신규 대출을 받을 수 있다. 신규 대출뿐만 아니라 기존 임대건물의 대출 이자비용까지 따진다.
DSR 시행이후 내집 마련을 위한 전략은 어떻게 잡아야 할까. 업계에서는 매도시기 늦추거나 다운사이징 필요하다는 지적이다.
당장은 타격이 없더라도 앞으로 주택가격이 하락하거나 금리가 오를 경우 차주 부담이 커질 수밖에 없기 때문이다.
여기에 4월 달 주택 양도소득세가 강화되는 등 부동산규제가 강화되고 올 하반기 한국은행 금리인상이 예상되면서 주택매물이 더 늘어날 수 있기 때문에 내집 마련을 계획 중인 실수요자라면 주택크기를 줄여 비용부담을 낮추거나 매수시기를 늦추는 것이 낫다는 결론이다.
깐깐한 대출규제 시행에 중도금 부담 줄인 단지도 주목 할 만 하다. 이에 건설사들은 분양시장에서 차별화된 금융혜택을 제공하는 단지를 선보이고 있다. DSR이 실행되면서 대출이 까다로워져 청약수요가 줄어들 것으로 우려돼서다. 건설사들은 금융혜택을 제공해 실수요자의 자금 부담을 낮추고 흔들리는 청약심리를 붙잡겠다는 각오다.
정부는 지난해 ‘10·24 가계부채 종합대책’을 발표해 신규대출을 막았다. 내 집 마련을 위한 무분별한 대출을 막는 동시에 늘어난 가계부채에 따른 대출 총량을 줄이기 위함이다.
정부는 아파트 중도금대출 보증한도를 낮추고 신 총부채상환비율(신 DTI)과 DSR 적용을 담는 등 부동산시장 안정화를 위한 총체적 압박에 나섰다.
이미 지난 1월부터 신축아파트 중도금 대출 보증한도가 기존 6억원에서 5억원(수도권·광역시·세종)으로 줄었고 보증기관의 보증 비율은 90%에서 80%로 감소했다. 이에 금융권은 대출 금리를 올리거나 대출을 거부하며 대응에 나섰다.
특히 오는 26일부터 DSR이 시범적 적용될 예정이라 내 집 마련을 위한 수요자의 걱정이 크다. 중도금 대출이 사실상 막힌 상황에서 개인 대출 총량을 평가한다는 것 자체가 부담으로 작용해서다.
DSR은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값을 말한다. 이처럼 DSR은 채무자가 실제로 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자가 연간 소득에서 차지하는 비율을 계산해 대출 가능 여부를 결정한다. 때문에 절차는 더욱 까다로워지고 대출 가능금액은 줄어들 전망이다. 내 집 마련에 나설 실수요자의 시름이 깊어지는 이유다.
일반적으로 신규분양 시 계약조건은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%의 비율로 정해진다. 정부규제로 중도금 대출이 어려워지고 신규대출 문턱은 높아져 수요자는 부담을 느낄 수밖에 없는 구조다.
대출 문턱이 높아져 실수요자가 시름하자 건설사들은 차별화된 금융혜택을 제공하며 청약수요 잡기에 나섰다. 이들은 중도금 무이자 대출 혜택을 제공한다. 또 대출 총량 관리를 위해 중도금 비중을 최소화하거나 없애는 등 입주 시까지 별도의 금융비용 부담을 줄였다.
효성이 선보인 ‘평택소사벌 효성해링턴 코트’는 계약금 10%, 중도금 5%, 잔금 85%라는 분양 조건을 제시했다. 계약금과 중도금이 15%로 초기 자금 부담은 물론 중도금 대출 시 발생하는 이자비용 절감 효과를 제공한다.
반도건설의 ‘대구국가산단 유보라 아이비파크 2.0’도 계약금 계약 시 1000만원 정액제(1차), 중도금 전액무이자, 발코니 확장 무상, 중도금 납부 유예 등의 혜택을 제공하며 1순위에서 모두 주인을 찾았다.
롯데건설의 ‘독산역 롯데캐슬 뉴스테이’도 초기 비용부담을 최소화하며 인기를 끌었다. 계약금은 전용면적 59㎡가 500만원, 84㎡는 800만원이며 중도금 없이 입주할 때 잔금을 납부하도록 하며 실수요자의 자금 부담을 줄였다.
임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest ratio)도 3월 26일부터 새롭게 도입된다. RTI는 연간 부동산 임대 소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 해당 임대업 대출뿐만 아니라 임대 건물의 기존 대출 이자비용까지 합산한다.
이는 부동산임대업자 부채를 관리하기 위한 것이다. 금융당국은 자영업자 가운데서도 부동산임대업자 부채 규모가 크고 증가 속도도 빠르다는 점에 주목했다. 따라서 앞으로는 임대사업자들이 대규모 대출을 일으켜 부동산을 매입하기가 녹록지 않을 전망이다.
은행들은 지난 3월 26일부터 1억원을 초과하는 부동산임대업 대출을 내줄 때 연간 임대소득과 대출이자비용을 비교해 대출 적정 여부를 심사해야 한다. 이를 위한 심사지표가 임대업이자상환비율(RTI)이다.
가계대출을 규제하기 위해 지난 1월31일부터 주택담보대출에 신(新)총부채상환비율(DTI)을 적용했다면 RTI는 개인사업자 대출에 속하는 부동산임대업 대출이 무분별하게 늘어나는 것을 막기 위해 도입됐다. 가계대출을 조이면서 개인들이 부동산임대업자로 등록한 뒤 우회적으로 부동산담보대출을 받는 사례가 급증하자 마련된 조치다.
최근 은행연합회가 발표한 ‘개인사업자 대출 여신심사 가이드라인’에 따르면 RTI는 임대업 대출을 받으려는 부동산의 연간 임대소득을 해당 부동산 대출에서 발생하는 연간이자비용으로 나눈 값으로 산정된다.
즉 분자인 임대소득이 많을수록, 분모인 이자비용이 적을수록 RTI가 높아진다. 아파트 등 주택임대업 대출 시 RTI가 1.25배 이상, 상가·오피스텔 등 비주택임대업 대출은 RTI 1.5배 이상이어야 대출이 가능하다. 상가와 아파트의 월세가 같더라도 대출한도는 상가에서 더 많이 나온다.
RTI를 심사지표로 활용하면 전반적으로 부동산임대업 대출한도는 줄어들 수밖에 없다. 예를 들어 임대보증금 1억원, 월 450만원 임대료를 받고 있는 감정가 15억원짜리 위례신도시 상가를 구입하기 위해 신용등급 4등급인 차주가 연 3.7%짜리 변동금리 부동산담보대출을 받는 경우를 따져보자. 이때 해당 상가의 연간 임대소득은 12개월치 월세 5400만원에다 임대보증금 1억원에 대한 임대간주소득 150만원을 더해 5550만원이다.
RTI 도입 전에는 담보인정비율 60%만 적용해 최대 9억원까지 대출이 가능했지만 RTI도입 후 최대 대출한도는 7억8723만원으로 1억1277만원 줄어든다. 이자비용은 변동금리 연 3.7%에다 가산금리 1%포인트를 더한 연 4.7%를 토대로 연간 3700만원이 나온다.
임대소득은 임대차계약서상에 나온 세전 소득으로 따진다. 해당 건물을 임대하지 않거나 차주가 직접 이용하거나 건물이 완공되지 않은 경우 은행들은 공신력 있는 기관이 공시한 시세자료, 감정평가기관이 산정한 임대료, 2개 중개업소의 주변 시세를 토대로 임대소득을 산정하는 등의 방법을 통해 RTI를 계산할 수 있다.
해당 부동산이 임대보증금을 끼고 있을 때는 해당 보증금에다 평균 정기예금 금리를 곱한 이자이익을 임대소득으로 간주한다. 이때 정기예금 금리는 한국은행에서 최근 공시한 ‘예금은행의 신규취급액 기준 1년 만기 정기예금 가중평균금리’(현재 연 1.5%)를 사용하도록 했다.
보증금이 많은 부동산보다 월세를 늘려 받는 게 임대수익이 커지는 효과가 있어 대출한도를 높일 수 있는 방법이다. 또 변동금리보다 고정금리로 받을 때 RTI 적용에 따른 대출한도가 좀 더 많아질 수 있다.
3년 이상 고정금리 대출이 아닌 경우 이자비용을 계산할 때 스트레스 금리(가산금리) 1%포인트를 추가해 이자비용을 계산하기 때문이다.
향후 금리상승 위험에 노출될 가능성에 대비해 변동금리 대출과 3년 미만 고정금리 대출에는 가산금리를 붙여 이자비용을 계산하며 같은 조건이라도 3년 이상 고정금리 대출의 경우 이자비용이 적게 계산돼 상대적으로 대출한도는 늘어난다.
RTI는 부동산임대 사업자금 용도로 신규 대출을 받을 때 적용된다. 기존 대출의 기한 연장이나 금리, 만기 등 조건을 변경해 재약정하는 경우는 적용받지 않는다. 1억원 이하 소액대출과 상속 및 채권 보전을 위한 경매 참가 등으로 불가피하게 채무를 인수하게 되는 경우 중도금 대출 때도 RTI를 따지지 않는다. 단 기존 대출을 증액하거나 대환하는 경우 중도금 대출에서 다른 대출로 전환할 때는 RTI를 봐야 한다.
주택담보대출 대신 부동산임대업으로 대출을 일으키는 사람들의 대출한도가 줄어들 것으로 보인다.
RTI(Rent To Interest Ratio:임대업 이자 상환비율)가 본격 시행됨에 따라 상가나 오피스텔 등에 투자시 전략을 수정해야 할까.
지난 3월 26일부터 부동산 임대사업자의 돈줄을 죄는 RTI가 본격 시행된다. 임대용 주택과 상가, 중소형 빌딩, 오피스텔 등을 매입할때 대출한도가 줄 수밖에 없어 수익형 부동산 투자 열기가 다소 반감 될 것으로 보인다.
'개인사업자 대출 여신심사 가이드라인'의 골자는 부동산 임대업 대출에 임대업이자상환비율인 RTI 심사를 도입하는 것이다.
즉 금리가 올라 대출이자가 많아지거나, 임대료가 줄게 되면 대출이 자연스레 막히게 되는 구조인 셈이다.
따라서 업계에서는 선임대 상가를 주목해야 하며 대출 비중을 줄여가며 자기자본 대비 30〜40% 수준으로 투자를 감안해야 한다고 주문하고 있다.
더불어 수익형이라고 해서 너무 상업용 쪽으로만 접근할 것이 아니라 물류센터나 섹션오피스 등 틈새 수익형 부동산으로 시야를 넓힐 필요가 있다고 조언하고 있다.
상가투자의 경우 우량 임차인을 확보한 선임대 상가의 RTI 시행 이후 몸값을 더욱 올라 갈 것으로 보인다.
선임대 상가의 장점은 분양업체가 우선 임차인을 확보한 상태에서 수익보장 방식으로 분양함으로써 투자자가 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고 일정 기간 임대수익이 보장된다는 점이다.
임차인 특성이나 성향을 미리 파악할 수 있고 임차인이 확보됐다는 점에서 투자 전에 상권 및 임대 활성화 정도를 가늠해 볼 수 있다. 또 계약된 분양가와 임대료 비교가 가능해 예상 투자 수익률을 따져보기 수월하며 RTI 도입에 따른 자금 스케줄을 잡기가 수월하다.
오피스텔의 경우 임차인 확보가 수월한 대기업이나 산업단지 인근이 눈길을 끈다. 이는 오피스텔의 주 수요층인 고소득 전문직 종사자를 배후수요로 둘 수 있는데다 이곳들은 대체로 교통이나 생활인프라 등이 잘 갖춰져 있어 안정적 임대수익 및 뛰어난 환금성 기대할 수 있기 때문이다.
특히 오피스텔 시장은 자족기능이 뒷받침 되는 활발한 도시에 들어설수록 공실률도 낮고 안정적인 수익을 갖출 수 있게 된다.
이른바 자족도시라 함은 산업단지 또는 대기업 등 기업체가 몰려 있고 행정·교육시설 등을 갖추고 있으며, 그에 따른 주거 밀집시설이 잘 갖춰진 도시를 일컫는다. 이러한 지역은 기업체가 몰려 있기 때문에 직주근접을 원하는 소형 오피스텔 수요가 많고 그에 따라 소형 아파트 대체 상품이 인기를 끌곤 한다.
실제로 한화건설이 지난해 10월 서울 영등포구에 공급한 ‘영등포뉴타운 꿈에그린’ 오피스텔은 평균 22.4대 1의 경쟁률을 기록하며 이틀만에 완판됐다. 단지가 위치한 영등포구는 서울의 중심업무지구인 여의도, 광화문까지 20분대에 접근이 가능해 배후 주거지로서 탁월하다. 여기에 각종 행정, 상업시설도 몰려 있어 생활 인프라도 풍부하다.
또 지난해 4월 수인선 인하대역 부근에 공급된 ‘인하대역 헤리움 메트로타워’ 오피스텔도 단기간에 계약됐다. 단지가 들어서는 인천 용현동은 인근에 남동국가 산업단지 및 한국수출국가산업단지, 인천일반 산업단지 등 각종 산업단지가 많다. 여기에 도시환경정비와 재개발사업이 곳곳에서 진행 중이며 인근 용마루 주거환경개선지구도 개발 중이다.
이렇다 보니 실제 대기업이나 산업단지를 통해 탄탄한 배후수요를 두고 있는 오피스텔은 지역 평균을 웃도는 높은 임대수익률을 보이고 있다.
업계에 따르면 2017년 상반기 기준으로 삼성전자나노시티(화성·기흥캠퍼스)와 동탄 일반산업단지 바로 옆에 위치하고 있는 경기 화성시 능동 '동탄퍼스트빌스타'(2014년 3월 입주)의 전용면적 20㎡의 임대수익률은 6.10%로 화성시 평균 임대수익률 5.50%를 웃도는 수치다.
참고로 동탄 일반산업단지는 삼성전자나노시티, 두산중공업, 한국3M기술연구소 등이 위치하고 있는 대규모 첨단산업단지다.
또한 광교테크노밸리를 비롯 삼성디지털시티, CJ블로썸파크(CJ R&D센터), 코리아나 화장품 본점등 풍부한 배후수료를 두고 있는 경기 수원시 영통구 이의동 '광교더로프트'(2014년 3월 입주) 전용면적 20.64㎡의 임대수익률은 6.81%로 영통구 평균 임대수익률 4.37%과 수원시 평균 임대수익률 5.33%를 웃돌고 있었다.
산업단지를 인근의 오피스텔은 풍부한 직장인 배후수요로 임대가치가 높아 투자자들의 선호도가 높은 상황이라 여기에 대규모 산업단지를 낀 지역은 지역경제의 중장기적인 동력이 됨에 따라 자산가치까지 높은 상황이다.
