부동산 규제 시대 그래도 믿을 건 부동산 어디를 노릴까
무술년에 들어서도 정부의 고강도 부동산 규제책이 이어지고 있지만 ‘그래도 믿을 건 부동산뿐’이라는 불패 신화가 여전히 굳건하다.
특히 부동산 규제가 주택시장에 집중되면서 상대적으로 규제가 약한 오피스텔 및 상업용부동산에 투자 수요가 몰리고 있다.
올 들어 오피스텔과 상가 등 수익형 부동산에 대한 매매가 증가한 것으로 나타나면서 향후 투자 수요는 한층 몰릴 것으로 예상되고 있다.
그러나 분양가격이나 매매가격이 상승하면서 반면 임대 수익률은 지속적으로 하락하고 있다.
특히 금리 인상 가능성이 높아지면서 수익형 부동산 투자에 신중할 필요가 있다는 우려의 목소리가 나온다.
최근 부동산114에 따르면 올 1분기 오피스텔 매매가격은 0.20% 상승한 것으로 나타났다.
직전 분기 대비(0.33%) 상승폭은 축소됐지만 상승세는 유지되었고 아울러 아직 집계가 안 된 1분기 상가 매매가격도 상승할 것으로 예상된다.
또 한국감정원 자료에 따르면 올해 1∼2월 상업용부동산 거래 건수가 6만2459건에 달해 4만8766건이었던 전년 같은 기간보다도 28.1% 증가한 것으로 나타났다.
한국감정원이 이날 발표한 전국 아파트 매매가격지수 변동률은 지난주에 이어 -0.03%를 기록했다.
시중자금이 몰렸던 서울 재건축·재개발 사업이 정부의 규제 강화에 주춤하고 있으며 수도권 택지지구 개발도 포화상태에 이르는 등 주택시장이 전반적으로 정체기에 접어드는 형국이다.
대신 상업용 부동산에 대한 수요가 상대적으로 늘고 있는 모습인데 특히 상가나 오피스텔 등은 주택분양과 달리 청약 시 통장이 필요 없고 대출한도가 높아 구매 조건이나 부담이 적다는 점이 매력으로 부각되고 있다.
그러나 상업용 부동산 분양가격이나 매매가격이 계속 상승하면서 임대수익률은 계속 떨어지고 있는 것으로 나타났다.
임대료가 크게 오르지 않는 상황에서 분양가격이나 매매가격만 꾸준히 상승하고 있기 때문이다.
부동산114에 따르면 지난 1분기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.18%를 기록하며 또 다시 최저치를 경신했는데 당분간 임대수익률은 하락세를 벗어나지 못할 것으로 전망된다.
1분기 전국 상가 임대수익률도 하락할 것으로 예상되면서 분양가격이나 매매가격이 상승하면서 높은 임대수익을 기대하지만 현실은 그렇지 못한 상황이다.
여기에 향후 금리가 인상될 것으로 예상되면서 또 다른 악재로 작용하고 있다. 상업용부동산은 대부분 대출로 분양이나 매매가 이뤄진다는 점에서 금리인상에 취약한 구조다.
임대수익으로 대출 이자를 갚는 경우가 일반적인데 상업용 부동산 시장도 적지 않은 타격이 예상된다.
업계에서는 연내 미국이 추가로 금리인상을 준비하고 있어 올 상반기 한국은행의 기준금리 인상 가능성도 배제하기 어렵다는 전망이 나오고 있다.
장경철 부동산일번가 이사는 “강력한 주택 규제로 상대적으로 규제가 덜한 상업용 부동산에 눈을 돌리는 사람들이 늘고 있는 추세다”며 “그러나 금리 인상은 수익형 부동산에서는 특히 민감한 부분이고, 수익형 부동산이 주목을 받기 때문에 공급이 늘면 공실 발생의 우려감이 커지기 때문에 수요가 많고 공급이 적은 지역을 눈여겨 봐야 한다”고 말했다.
수요에 비해 공급 물량이 적은 지역 오피스텔 현황
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 옥상에는 정원이 조성되며 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950
수유역 그랜드파크 조감도●수유역 그랜드파크=서울 강북 최초의 전세대 복층 오피스텔인 수유 그랜트파크이 분양중이다. 서울 강북구 미아동 160-14외 4필지로 연면적 6,167.03㎡, 지하 1층~지상 20층 규모로 오피스텔 226실, 근린생활시설 2호로 구성된다. 수유 푸르지오시티(2012년) 이후 공급물량이 전무한 공급가뭄지역으로 꼽히고 있으며 4호선 수유역 도보 5분거리, 미아역 10분거리, 우이신설경전철인 화계역이 도보로 이용 가능한 트리플 역세권 입지다. 강북 최초의 복층 오피스텔로 풍부한 임대수요를 자랑한다. 도보권내 성신여대(4000여명), 서울 사이버대학교, 수유 중심상업지역(일일 유동인구 9만여명) 등이 있다. 편리한 생활 환경과 쾌적한 자연환경도 우수하다. 수유 중심상업지역, 수유 재래시장, 도보권내 오패산, 강북 구민 근린공원, 4·19 기념공원, 북한산 국립공원 등이 있다. 타입은 A~C타입 3가지로 전용면적기준으로 4.48평~5.57평에 복층 서비스 면적을 더하면 6.7평~8.6평으로 공간이 확대되며 2020년 준공예정으로 수유리 최고층 오피스텔로 아파트 30층 높이의 랜드마크의 탄생이 기대된다. 문의 02-2289-1917
신대방역 노블루체 조감도●신대방역 노블루체=‘신대방역 노블루체’는 서울 관악구 신림동 530-1번지에 위치하며, 도시형생활주택 전용 24~25㎡ 24세대와 오피스텔 전용 27~28㎡ 88실 등 총 112가구로 구성된다. ‘신대방역 노블루체’는 지하철 2호선 신대방역이 도보 5분이면 도달 가능한 역세권 오피스텔이다. 여기에 신림선 경전철, 신림-봉천터널 등의 개발까지 연달아 예고돼 있다. 또한 국내를 대표하는 산업단지 구로·가산디지털단지를 지하철 한 정거장, 차량 5분 이내면 이동 가능하고, 서울대학교와의 거리도 가까운 편이다. ‘신대방역 노블루체’는 대형개발호재와 함께 풍성한 임대수요로 기대가치가 높다. 먼저 ‘신림재정비촉진지구’에 대한 수혜가 주목된다. 신림재정비촉진지구는 서울 관악구 신림동 일대에 조성 중인 광역생활권 도시정비사업으로 3개 구역으로 나뉘어 추진되고 있다. 사업이 마무리되면 각종 주거·생활시설이 갖춰진 도심으로 거듭날 것으로 전망된다. 주변에 생활인프라도 다양하다. ‘신대방역 노블루체’는 롯데백화점, 이마트 등 대형쇼핑몰이 반경 1km내 자리해 편리한 쇼핑·문화생활을 누리기 안성맞춤이다. 또한 신림종합시장, 관악신사시장 등도 인접한 만큼 장보기에도 수월하다. 또한 단지는 지상 17층으로 신대방역 인근 오피스텔 중 최고 높이를 자랑한다. 초고층 오피스텔은 뛰어난 조망권으로 선호도가 높아 안정적인 수익창출을 견인한다. 이에 따라 ‘신대방역 노블루체’는 주변 일대의 스카이라인과 시세를 주름잡는 ‘랜드마크’의 역할을 할 것으로 기대된다. ‘신대방역 노블루체’는 서울 관악구내 조성되는 신규 오피스텔이라는 희소성을 갖췄으며 현재 서울 관악구는 2013년 이후 오피스텔 신규 공급이 미미한 실정이다. 문의 1600-4595
다산 라페온빌 조감도●다산라페온빌=남양주시 다산진건지구 업무 1-3블록일대에 ‘다산 라페온빌’이 지하4층~지상12층의 오피스텔 140실, 근린생활시설로 들어선다. 전 세대 소형평형위주로 스칸디나비아 공간 인테리어와 넓은 통창과 일자형으로 개방감을 확보하였다. 기본 제공 품목으로 삼성TV, 빌트인냉장고, 전기쿡탑, 한샘 가구 등 풀퍼니시드 시스템을 적용하였다. 첨단 보안 및 소방관리 시스템을 도입하고 에너지 절감 시스템, 하늘공원 등 생활환경이 우수하다. 지상 1층에는 테라스형 상업시설 14실로 구성되며 2층~5층까지 학원, 병원, 연구시설 등 각 층마다 8실씩 다양한 업종이 들어설 예정이다. 지하철 8호선 연장으로 인해 2022년 다산역이 개통될 예정이다. 이로 인해 서울잠실까지 20분, 천호역까지 12분대로 서울에서 유입되는 수요까지 매우 증가할 것으로 예상된다. 진건지구는 다산역 역세권과 연계하여 다산마당을 중심으로 상권이 조성되며 지금지구는 관공서가 밀집한 행정타운으로 조성될 예정이다. 다산신도시는 서울 여의도의 1.64배로 8만 6천명의 인구를 수용가능한 신도시급 주거단지로 원스톱 자족도시이다. 조경공모를 통한 ‘천년위민도시’ 컨셉의 생태문화도시로 조성될 계획으로 약 51만평의 공원과 자전거길 등 생활 최적화된 신도시이다. 다산진건지구는 상업, 업무비율이 3%대로 희소성이 높아 상품가치가 상승된다. 제2경기북부테크노밸리(다산테크노밸리) 확정 및 그린스마트밸리(진건첨단ITC산업단지)예정, 양정역세권 도시첨단산업단지 예정 등 인근 첨단산업단지 조성으로 젊은 층의 유입이 활발하다. 스타필드 하남의 착공 이후 주변의 아파트값이 약 20% 상승하여 파급효과가 우수할 전망이다. 현대 프리미엄 아울렛이 2019년 완공예정으로 대표적인 복합쇼핑센터로 유동인구 증가가 기대되며 랜드마크로 도약할 수 있는 기회가 될 것으로 보인다. 문의 1599-2778
