주택 막히자, 갈길 잃은 浮動資金 수익형 부동산 향하나

최근에도 주택 시장에 규제가 집중되면서 상대적으로 규제가 덜한 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산 시장이 투자자들의 관심을 받으면서 이른바 ‘머니무브’(moneymove) 현상이 나타나고 있다.

신규 분양시장에서 상가나 오피스텔 등은 투자 규제가 집중된 아파트에 비해 상대적으로 자유로운 만큼 수요가 몰리면서 몸값이 오르는 추세다.

투자처를 찾는 대기성 자금의 영향으로 추정되는데 입지여건, 규모, 브랜드 등 상품성에 따라 청약경쟁률이 차별화되는 데다 금리 추이에 민감해 투자에 주의가 필요한 것으로 파악됐다.

한국감정원에 따르면 지난 3월 한 달간 오피스텔 거래량은 2만331건으로 전년 동기 대비 53.4% 증가했으며 오피스텔을 포함한 전체 상업·업무용 부동산 거래 건수도 3월에 3만9천82건을 기록, 지난해 같은 기간보다 35.0% 늘어난 것으로 나타났다.

이는 8·2대책 이후 정부 규제에 따라 주택투자가 어려워진 대기성 자금이 오피스텔 등 수익형 부동산을 찾은 영향으로 풀이된다.

지난 3월 말 기준 서울의 오피스텔 연 임대수익률은 4.82%로 전월 대비 0.02%포인트 하락했지만 여전히 시중은행 금리보다 높다.

청약통장이 필요 없는 데다 1억 내외의 투자금으로 소액투자가 가능해 주택보다 투자 장벽이 낮다.

한국은행에 따르면 은행권의 정기예금 잔액은 지난해 말 처음으로 600조 원을 돌파한 데 이어 지난 2월 635조1천645억원까지 증가했다. 투자처를 찾지 못한 대기성 자금이 시중은행에 쌓이고 있는 셈이다.

최근 일부 지역 오피스텔 청약경쟁률이 과열 양상을 보인 것도 이런 해석을 뒷받침했다.

지난달 27∼30일 진행된 안양시 동안구 '힐스테이트 범계역 모비우스' 오피스텔은 622실 청약에 총 6만5천546건이 접수돼 평균 105.3대 1의 경쟁률을 기록했으며 이에 앞서 지난 1월 경기 화성시 '힐스테이트동탄２차(236실)'는 최고 경쟁률 10대 1을 기록했고, 3월에는 경기 수원시 '광교더샵레이크시티(1천805실)'도 26대 1의 최고 경쟁률을 나타냈다.

다만 지역에 따라 청약 실패 사례도 만만치 않아 오피스텔 전반에 투자 열기가 이어졌다고 보기는 어렵다.

3월에 분양한 경기 수원시 '수원호매실동광뷰엘'(333실)의 청약 접수는 3건에 그쳤고, 2월에 청약을 접수한 경남 진주시 '신진주역세권줌시티(348실)'에는 2건만 접수되는 사례도 있었다.

업계에서는 오피스텔 투자의 경우 입지, 규모, 브랜드 파워 등 상품성에 따라 투자자의 선호도가 갈라지며 시중금리 인상 여부에 따라 매매가 및 수익률이 하락할 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다고 당부했다.

장경철 부동산일번가 이사는 "1분기 분양시장에서 양호한 입지와 규모, 브랜드 파워를 갖추지 못한 오피스텔은 수요자들에게 외면을 받는 등 양극화 현상이 나타나고 있지만 오피스텔은 투자금액이 높지 않은 편이고 임대수익률 역시 정기예금 금리나 주택담보대출대출 금리에 비해 높은 편으로 당분간 투자 수요가 이어질 것으로 전망되지만 시장여건에 따라 금리가 빠르게 오르면 수익형 부동산 투자 위축으로 공급이 많은 일부 지역에서 가격이 하락할 가능성이 있다"고 말했다. 

시중 부동자금 눈길잡는 분양중인 수익형 부동산 현황

-오피스텔-

명동 엠퍼스트 플레이스 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 사전조사를 통해 소비자들의 니즈를 반영해 소형면적에도 불구하고 수납 및 공간 활용도가 높게 설계한 빌트인 가전제품 및 드레스룸 또는 붙박이장을 제공하며 홈네트워크 시스템을 적용하여 생활의 안전함과 편리함을 갖춘 풀 퍼니시드 시스템이라는 평가다. 문의 1800-2950

미사역 헤리움 애비뉴어 조감도

●미사역 헤리움 애비뉴어=힘찬건설의 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 풀옵션 풀퍼니시드 시스템으로 경기 하남시 미사강변도시 중심상업용지 중상 15-3, 4BL에 위치해 있다. 전용 20~28㎡ 총 684실 규모로 구성된다. ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 올해 개통예정인 지하철 5호선 미사역이 도보 1분 거리(130m 이내)에 위치한다. 또 미사역은 지하철 9호선 연장 사업도 예고돼 있다. 오는 2025년 지하철 9호선 연장 사업 완료 시 하남 미사강변도시에서 서울 강남까지 환승 없이 20분대에 이동이 가능할 전망이다. 이와 함께 올림픽대로, 미사IC, 상일IC 등이 인접해 차량을 이용한 이동도 수월하다. 대규모 개발사업도 눈에 띈다. 일단 오는 2020년까지 개발 예정인 ‘고덕상업업무지구’가 있다. 이곳은 고덕강일공공주택1지구에 23만4,523㎡ 규모로, 세계적 가구기업 이케아(IKEA)를 비롯해 유통·판매 복합쇼핑센터, R&D시설, 호텔 등이 입주할 예정이다. 또한 ‘강동첨단업무지구’는 삼성엔지니어링과 세스코, 세종텔레콤 등 우수기업 40여 곳과 1만5,000여 명이 상주하고 있는 곳이다. 최근에는 삼성물산 건설부문이 입주해 이목이 집중되고 있다. 이와 함께 ‘엔지니어링복합지구’는 7만8,000여㎡ 규모의 4차 산업 혁명을 선도하는 지식기반 융복합 단지로 오는 2020년까지 구축될 계획이다. 이곳은 맞은편에 위치한 강동첨단업무지구를 비롯한 인근 업종과 시너지 효과도 기대된다. 이러한 개발호재로 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 전문직 종사자들을 중심으로 풍부한 배후수요를 확보할 수 있을 전망이다. 주변에 풍부한 생활인프라도 돋보인다. ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 스타필드 하남, 이마트 하남점이 근처에 위치해 편리한 쇼핑·문화생활이 가능하다. 문화와 자연이 숨 쉬는 특화거리를 품은 오피스텔 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’가 분양 중이다. 문의 1800-3856

-상가-

현안2지구 퍼스트프라임 조감도

●현안2지구 퍼스트프라임1=경기 하남 현안2지구 근생1블록 1로트에 퍼스트프라임1이 분양과 임대를 동시에 진행중이다. 건축면적 239.58㎡, 연면적 984.54㎡로 지하 1층~지상 4층 규모, 지하 1층은 기계실 및 부속창고로 지상 1층~4층까지는 총 11개 점포로 구성된다. 양면 대로변 상가로 전용률 약 59%며 층별 권장업종으로 지상 1층은 편의점, 약국, 각종 프랜차이즈 업종 등이 지상 2층은 병의원, 지상 3층과 4층은 학원, 독서실 등이 있다. 하남시 현안2지구 항아리 상권 내 유일무이한 상가로 주변 7,000여 세대를 배후로 학원, 병의원 등 생활밀착형 업종들이 강세를 보일 것으로 보인다. 입지여건은 두 개의 도로가 교차하는 코너변에 공원과 마주한 하남시 지역 현안 2지구 내 최적의 입지로 반경 500m 내 7,000여 세대 아파트 단지 수요와 신평초·중, 남현중, 신장고 등 학생수요 독점과 5호선 연장선인 덕풍역(예정) 등 2지구 내의 개발효과로 시세차익도 노려 볼 만 하다. 퍼스트프라임1이 하남시 현안2지구는 전형적인 항아리 상권 형태로 지난해부터 정부의 강도 높은 부동산규제가 이어지며 항아리 상권이 알짜 투자처로 주목받고 있다. ‘항아리 상권’이란 물이 넘치는 항아리처럼 항상 수요가 넘쳐 공급을 초과한다는 뜻이다. 주로 탄탄한 수요층을 확보할 수 있는 지하철역, 주요시설 이동 관문, 대단지 인근 등 입지적 장점을 갖춘 상권을 일컫는다. 정부가 부동산정책 기조를 유지하며 주택규제가 심해지자 은행이자보다 높은 수익을 기대할 수 있는 상가가 인기다. 특히 배후수요가 풍부하고 고정수요가 확보된 ‘항아리 상권’에 투자자의 뭉칫돈이 몰리고 있다고 업계는 분석하고 있다. 문의 1599-2778

원주기업도시 서정프라자 조감도

●원주 서정프라자=㈜서정개발에서 시행을 맡은 서정프라자는 지하2층~지상7층의 건축물로서, 총 49개 호실을 분양 중이다. 특히 원주 기업도시 내부순환로를 끼고있고, 상가 앞 횡단보도와 보행자 전용도로를 통한 유동인구, 그리고 1층 이마트 노브랜드 입점 등이 특징이다.올해부터 원주 기업도시에 실 입주가 시작된다.국토교통부에 따르면 올해 12월 말까지 원주 기업도시내에 공급되는 신규 입주 아파트 물량은 총 3954 세대로 이중 첫 번째로 입주가 시작되는 곳은 올해 6월 입주 예정인 롯데캐슬 더 퍼스트 1차 1243 세대이다.뒤이어서 8월 롯데캐슬 더 퍼스트 2차 1116 세대, 9월 호반 베르디움 1차 882 세대, 12월 라온 프라이빗 713 세대까지 신규 입주가 예정되어 있다. 대단지 아파트뿐만 아니라 점포 겸용 다가구주택들의 건설과 입주 역시 활발하게 진행되고 있다. 분양 관계자에 따르면 지난 9월 분양한 점포 겸용 단독주택 용지(48필지)는 최고 경쟁률 1만 9341대 1을 기록해 화제가 되기도 했으며, 주거 전용 단독주택 용지(108필지)의 분양신청 결과도 무려 3만 3220명이 신청해 평균 307대 1, 최고 2544대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다고 한다. 또한 현재 운영중인 기업체 14곳을 비롯하여, 현재 추가로 공사중인 4개 업체를 포함해서 올 하반기부터 내년 상반기까지 기업도시 내에 전체 기업체의 80% 가 입주 완료될 것으로 예상되고 있다. 이처럼 대단지 아파트와, 다가구 주택, 기업체들의 수요가 몰리는 이유에 대해 제 2 영동고속도로 개통, 서울~강릉 경강선 개통(청량리~원주 만종역까지 30분대), 강남 양재~서원역 전철 연장 등 풍부한 교통 호재로 인해사실상 범수도권으로 분류되는 기업도시에 실 수요자들과 기업체들이 몰리는 중이라고 부동산 전문가들은 분석하고 있는 것으로 알려졌다. 이처럼 원주 기업도시내에 실 입주가 이어지자, 자연스레 투자자들의 관심은 상업시설로 이어지고 있다. 특히 원주 기업도시내에서 일부 부지에만 허용된 업종 제한이 없는 중심 상업시설로 많은 관심이 집중되고 있다. 분양 관계자는 " 특히 작년에 분양을 시작한 서정프라자는 1층에 이마트 노브랜드 입점이 확정되어 투자자들의 많은 관심을 끌고 있으며,신도시 특성상 대형마트 주위로 상권이 빠르게 형성되고 있어 가치가 상승하고 있다" 며 " 인지도 상승으로 투자자 뿐만 아니라 실제 장사를 준비중인 유명 프랜차이즈 직영점 및 자영업자들에게도 많은 관심을 끌고있다" 고 설명했다. 문의 033-747-0707