재건축 안전진단 강화 투자자들 수익형부동산으로 갈아타나
정부가‘재건축 안전진단 기준 정상화 대책’을 발표한 가운데 수익형 부동산 시장에 호재가 될지 이목이 쏠리고 있다.
강남 재건축 시장으로 몰리던 뭉칫돈이 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 시장으로 향하고 있다.
지난해 말부터 재건축 아파트에 대한 규제가 계속되는 가운데 안전진단 기준 강화 정책까지 발표되자 재건축 아파트에 몰렸던 뭉칫돈들이 대신 수익형 부동산에 투자하려는 움직임이 늘어나면서 나타나기 시작한 현상이다.
하지만 작년에 비해 올해 수익형 부동산 투자환경은 그리 녹록치 않다는게 업계의 견해다.
금리 인상, 분양가 인상, 공급물량 증가, 소비위축, 대출규제 등의 악재들이 겹쳐있기 때문인데 그동안 투자자들은 장기간 이어져온 저금리를 활용해 대출을 끼고 수익형 부동산을 매입한 사례가 많았지만 앞으로는 선택폭이 줄어들 전망이다.
특히 오피스텔은 아파트에 비해 상대적으로 가격이 저렴하고 청약통장 없이도 분양 받을 수 있어 진입장벽이 낮은 상품이다.
규제가 많은 아파트에 비해 상대적으로 규제에서 벗어나 풍선 효과가 기대되기도 하는데 1~2인 가구가 늘어나면서 소형 아파트 상품의 또 다른 대안으로도 떠올랐다.
하지만 금리 인상이 기다리고 있고, 청약조정지역과 투기과열지구의 오피스텔은 분양권 전매가 금지되고, 지역 거주자에게 우선적으로 20% 분양해야 하는 조항이 있어 과거만큼 인기는 높지 않을 전망이다.
따라서 오히려 입지가 좋은 신규 오피스텔의 희소성이 부각될 수도 있다.미국 금리인상 여지와 더불어 영향을 받은 국내 기준금리 추가 인상도 수익형부동산 투자에 변수로 작용할 전망이다.
이에 전문가들은 시세차익보다는 임대수익 창출에 초점을 맞추고, 상가에 관심 있는 투자자들은 분양가와 금리 인상 등 투자 리스크를 고려해 최대한 보수적으로 접근해야 한다고 지적한다.
이번 안전진단 강화 조치로 재건축 단지들의 공급이 줄어들 것으로 예상되는 반면 새집 수요는 꾸준할 것으로 예상돼 기존 재건축에 몰렸던 유동자금이 수익형 부동산과 신규분양 아파트 등으로 옮겨갈 전망이다.
재건축 아파트에서 수익형 부동산으로 눈을 돌리려는 투자자들은 서울 등 공급되는 역세권 단지를 눈여겨 볼만하다.
부동산일번가 장경철 이사는 "재건축 아파트 규제는 물론 다주택자 중과, 보유세 강화 등 정부에서는 전방위적인 주택 규제를 가하면서 수익형 부동산에 대한 관심은 더욱 높아질 것으로 보인다“며 ”수익형 부동산으로 부동자금이 이동이 감지되면서 공급 또한 만만치 않을 전망이라 입지에 따른 상품간 경쟁력, 교통여건, 규모, 브랜드 등을 종합적을 검토해야 한다“고 말했다.
장이사는 이어 “재건축 아파트에 대한 규제와 함께 주택 가격은 이미 많이 올랐지만, 그에 비해 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산은 아직 가치 상승 여력이 남아 있다고 판단되기 때문에 이 또한 매력으로 작용하고 있다”고 말했다.
재건축 안전진단 강화 반사이익 수익형 부동산 현황
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 사전조사를 통해 소비자들의 니즈를 반영해 소형면적에도 불구하고 수납 및 공간 활용도가 높게 설계한 빌트인 가전제품 및 드레스룸 또는 붙박이장을 제공하며 홈네트워크 시스템을 적용하여 생활의 안전함과 편리함을 갖춘 풀 퍼니시드 시스템이라는 평가다. 문의 1800-2950
미사역 헤리움 애비뉴어 조감도●미사역 헤리움 애비뉴어(오피스텔)=힘찬건설의 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 풀옵션 풀퍼니시드 시스템으로 경기 하남시 미사강변도시 중심상업용지 중상 15-3, 4BL에 위치해 있다. 전용 20~28㎡ 총 684실 규모로 구성된다. ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 올해 개통예정인 지하철 5호선 미사역이 도보 1분 거리(130m 이내)에 위치한다. 또 미사역은 지하철 9호선 연장 사업도 예고돼 있다. 오는 2025년 지하철 9호선 연장 사업 완료 시 하남 미사강변도시에서 서울 강남까지 환승 없이 20분대에 이동이 가능할 전망이다. 이와 함께 올림픽대로, 미사IC, 상일IC 등이 인접해 차량을 이용한 이동도 수월하다. 대규모 개발사업도 눈에 띈다. 일단 오는 2020년까지 개발 예정인 ‘고덕상업업무지구’가 있다. 이곳은 고덕강일공공주택1지구에 23만4,523㎡ 규모로, 세계적 가구기업 이케아(IKEA)를 비롯해 유통·판매 복합쇼핑센터, R&D시설, 호텔 등이 입주할 예정이다. 또한 ‘강동첨단업무지구’는 삼성엔지니어링과 세스코, 세종텔레콤 등 우수기업 40여 곳과 1만5,000여 명이 상주하고 있는 곳이다. 최근에는 삼성물산 건설부문이 입주해 이목이 집중되고 있다. 이와 함께 ‘엔지니어링복합지구’는 7만8,000여㎡ 규모의 4차 산업 혁명을 선도하는 지식기반 융복합 단지로 오는 2020년까지 구축될 계획이다. 이곳은 맞은편에 위치한 강동첨단업무지구를 비롯한 인근 업종과 시너지 효과도 기대된다. 이러한 개발호재로 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 전문직 종사자들을 중심으로 풍부한 배후수요를 확보할 수 있을 전망이다. 주변에 풍부한 생활인프라도 돋보인다. ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 스타필드 하남, 이마트 하남점이 근처에 위치해 편리한 쇼핑·문화생활이 가능하다. 문화와 자연이 숨 쉬는 특화거리를 품은 오피스텔 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’가 분양 중이다. 문의 1800-3856
의정부 노블리안시티스타 조감도●의정부 노블리안시티스타(오피스텔, 도시형 생활주택)=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다. 의정부역, 의정부 중앙역을 비롯해 시외버스터미널, 조깅,자전거도로가 마련된 중랑천 및 부용천, 신세계백화점, 의정부 젊음의 거리, 의정부 제일시장 등의 편의시설을 걸어서 이용할 수 있다. 의정부시청, 경기도청 북부청사, 의정부경찰서 등 관공서는 차량으로 5분 이내에 도달 가능하다. 문의 1800-9747
현안2지구 퍼스트프라임 조감도●현안2지구 퍼스트프라임1(상가)=경기 하남 현안2지구 근생1블록 1로트에 퍼스트프라임1이 분양과 임대를 동시에 진행중이다. 건축면적 239.58㎡, 연면적 984.54㎡로 지하 1층~지상 4층 규모, 지하 1층은 기계실 및 부속창고로 지상 1층~4층까지는 총 11개 점포로 구성된다. 양면 대로변 상가로 전용률 약 59%며 층별 권장업종으로 지상 1층은 편의점, 약국, 각종 프랜차이즈 업종 등이 지상 2층은 병의원, 지상 3층과 4층은 학원, 독서실 등이 있다. 하남시 현안2지구 항아리 상권 내 유일무이한 상가로 주변 7,000여 세대를 배후로 학원, 병의원 등 생활밀착형 업종들이 강세를 보일 것으로 보인다. 입지여건은 두 개의 도로가 교차하는 코너변에 공원과 마주한 하남시 지역 현안 2지구 내 최적의 입지로 반경 500m 내 7,000여 세대 아파트 단지 수요와 신평초·중, 남현중, 신장고 등 학생수요 독점과 5호선 연장선인 덕풍역(예정) 등 2지구 내의 개발효과로 시세차익도 노려 볼 만 하다. 퍼스트프라임1이 하남시 현안2지구는 전형적인 항아리 상권 형태로 지난해부터 정부의 강도 높은 부동산규제가 이어지며 항아리 상권이 알짜 투자처로 주목받고 있다. ‘항아리 상권’이란 물이 넘치는 항아리처럼 항상 수요가 넘쳐 공급을 초과한다는 뜻이다. 주로 탄탄한 수요층을 확보할 수 있는 지하철역, 주요시설 이동 관문, 대단지 인근 등 입지적 장점을 갖춘 상권을 일컫는다. 정부가 부동산정책 기조를 유지하며 주택규제가 심해지자 은행이자보다 높은 수익을 기대할 수 있는 상가가 인기다. 특히 배후수요가 풍부하고 고정수요가 확보된 ‘항아리 상권’에 투자자의 뭉칫돈이 몰리고 있다고 업계는 분석하고 있다. 문의 1599-2778
