역세권+α를 더 가진 '수익형 부동산' 4선(選) 눈길

초강력 아파트 규제와 저금리 기조로 '수익형 부동산‘이 인기를 끌고 있는 가운데 전통적 강자인 역세권을 기본으로 +α를 더 가진 수익형 상품에 수요자들 이목이 쏠리고 있다.

업계에 따르면 대표적인 역세권+α 수익형 부동산으로 ▲역세권+스트리트형 ▲역세권+대학가 ▲역세권+대단지 ▲역세권+항아리 상권 등으로 나눌 수 있다.

먼저 역세권에 입지한 스트리트형 상가가 풍부한 역세권 고객의 동선을 고려해 배치되어 투자자들 사이에서 스테디셀러로 자리매김 하고 있다.

우리나라의 대표적인 스트리트형 상권을 형성하고 있는 강남의 ‘가로수길’이 대표적이며 서울 내에서도 최상위권의 상가 임대료를 기록하고 있다. 이외에도 최근에는 마포구 망원동의 ‘망리단길’, 용산구 이태원의 ‘경리단길’ 등이 대표적인 스트리트형 상가로 일대 상권의 가격이 꾸준히 오름세를 보이고 있다.

이러한 역세권에 스트리트형 상가 문화는 주거지 곳곳의 단지내 상가에도 영향을 미치고 있다. 

업계에 따르면 최근 분양에 나선 역세권 스트리트형 상가가 좋은 성적을 보이고 있다. 실제 공덕역세권 입지를 갖춘 '공더SK리더스뷰' 단지 내 상가와 1호선 명학역 인근 스트리트형 상가 '안양명학역 반도유토피아', 3호선 원흥역세권 '삼송아이파크 더 테라스' 단지 내 상가 등이 조기 완판된 바 있다.

이처럼 역세권 스트리트형 상가가 인기를 끄는 이유는 간단하다. 층수를 높게 짓는 일반 박스형 상가와 달리 스트리트형 상가의 경우 길을 따라 점포를 배치해 1~2층의 저층부 점포 수를 극대화할 수 있기 때문이다. 또한 길게 늘어선 상가가 그 자체로서 하나의 지역 상권을 형성해 역세권을 이용하는 방문객의 체류시간을 늘릴 수 있는 점도 투자에 유리한 요소로 꼽힌다.

▲역세권+대학가=역세권이자 대학가 인근에서 분양하고 있는 수익형 상품은 투자자들에게 대표적인 분양 불패지역을 꼽힌다. 대학가 주변은 대학생 수요를 기본으로 역세권을 끼고 있는 직장인, 신혼부부 등 임대수요가 많아 공실 염려가 낮은 게 특징이다. 또 서울 강남권이나 도심 주요 지역보다 투자금도 상대적으로 적어 투자수익률이 높은 게 일반적이다. 

▲역세권+대단지=역세권 입지의 경우 출퇴근이 편리하다는 점에서 임차인 모집이 수월하고, 브랜드를 갖춘 오피스텔은 아파트 못지 않은 특화 시설 적용으로 수요자들의 선호도가 높다. 여기에 300가구 이상의 대단지 오피스텔은 상대적으로 관리비 부담이 적고 편의시설 확충과 인지도 확보가 용이하다는 점에서 인기 상품으로 통하고 있다.

▲역세권+항아리 상권=흔히 상권을 분석할 때 ‘개천과 저수지’를 구분하라는 말이 있다. 개천은 물이 흘러가는 곳이고 저수지는 물이 고여 있는 곳이다. 물은 유동인구 또는 돈을 뜻하는데 개천상권은 유동인구는 많으나 돈을 쓰지 않고 단지 스쳐 지나가는 곳 즉 역세권을 칭한다. 반면 저수지 상권은 일명 항아리 상권이라고 하며 유동인구가 머물고 돈이 고이는 곳을 칭한다. 

최근 이러한 역세권에 항아리 상권이 접목된 지역에 상가 공급되어 주목을 받고 있다. 일종에 하이브리드형 상권으로 역세권의 장점과 항아리 상권의 장점이 결합된 황금알 상권을 말한다.

부동산일번가 장경철 이사는 “시간이 갈수록 역세권의 중요성이 강조되면서 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산에 투자를 하면 역세권을 떠올리는 투자자들이 점점 늘고 있다”며 “하지만 역세권 투자는 특성상 적지 않은 투자금이 소요되는 만큼 입지적 장단점을 잘 파악한 후에 투자에 임해야 한다”고 말했다.

역세권+α를 더 가진 분양중인 수익형 부동산 현황

-역세권+스트리트형-

사하역 비스타동원 단지내 상가 조감도

●사하역 비스타동원(단지내 상가)=동원개발이 부산광역시 사하구 괴정동 575-1번지에 공급예정인 ‘사하역 비스타동원’ 단지내 상가다. ‘사하역 비스타동원’ 단지내 상가는 연면적 5,607㎡, 총 64실 규모다. ‘사하역 비스타동원’ 단지내 상가는 초역세권 입지로 풍부한 배후수요를 자랑한다. 부산지하철 1호선 사하역 3번 출구 바로 앞에 위치하며 상가 주변으로 횡단보도와 버스정류소 등이 인접해 있어 많은 유동인구에 따른 수혜가 기대된다. ‘사하역 비스타동원’ 단지내 상가는 스트리트형 상가로 우수한 집객력을 갖췄다. ‘사하역 비스타동원’ 단지내 상가는 시야가 가려지는 사각지대가 없어 가시성이 뛰어나다. 게다가 전면 노출 약 200m, 분양면적 기준 1,700평 규모로 들어설 예정으로 지역 내 최대 규모를 자랑하며 중심상권으로 자리매김할 것으로 보인다. 미래가치도 높다. ‘사하역 비스타동원’ 단지내 상가는 주변 재개발, 재건축을 포함해 약 1만5,000여 가구의 배후수요를 품고 있으며 개발 진척에 따라 더욱 늘어날 전망이다. 게다가 현재 서부산터널(제2대티터널) 건설이 추진 중이며 향후 완공 시 괴정동에서 중구 남포동과의 거리가 10분으로 단축되면서 많은 인구유입 효과도 누릴 수 있을 것으로 보인다. 문의 1566-9300

-역세권+대학가-

군자역 아델리제 조감도

●군자역 아델리제(오피스텔)=서울시 광진구 능동 222-2번지 일원에 분양 중인 '군자역 아델리제' 오피스텔은 군자역의 초역세권에 위치하여 최고의 광역교통망을 누릴 수 있는다. 이 지역은 한양대학교, 건국대학교, 세종대학교 등이 인접한 대학교 밀집지역으로 준공이후에도 꾸준하고 풍부한 대학생 배후수요가 이어질 것으로 예상된다. 서울의 차기 실리콘밸리라 불리는 성수IT밸리(성수산업단지)와 장안평 중고차단지가 근접해 직주근접 임차수요까지 더해 향후 미래가치에 대한 기대감이 커지고 있는 지역이기도 하다. (주)무궁화신탁이 시행하는 ‘군자역 아델리제’ 주상복합 오피스텔은 (주)대명토건이 시공하고 지하 1층~지상 12층의 규모로 전용면적 17.65㎡(A타입) 67실과 전용면적 22.98㎡(B타입) 20실로 총 87실, 지하 1층과 지상 1~2층은 상업시설로 3~12층은 오피스텔로 구성된다. ‘군자역 아델리제’는 전체가 복층형인 소형 오피스텔로 구성되어있으며, 상부 플러스공간이 추가되어 실사용 면적이 일반형 오피스텔보다 선호된다. 게다가 정부의 부동산정책 강화로 인해 마땅한 투자처를 찾지 못하던 투자자들에게는 100호 미만의 단지 내 오피스텔은 1회에 한해 전매가능하다는 점이 최대 장점으로 꼽힌다. 친환경 그린설계를 통한 차별화된 건축외관 디자인 및 색채를 적용하였고 어린이대공원이 바라보이는 탁 트인 전망과 11층 옥상정원 등 자연친화형 녹지공간을 자랑한다. 에너지절감 시스템(태양광 및 연료전지)을 통해 관리비 절감효과를 볼 수 있다. 주변 편의시설도 군자CGV, 이마트, 롯데백화점, 스타시티몰 등이 근접하고 건대로데오거리와 인근 건대상권과 문화시설 등이 인접해 있어 중심상권에 핵심시설을 갖추고 있다. 주변 녹지·공원은 어린이대공원과 중랑천 산책로, 아차산 생태공원, 구의야구공원 등이 근접하고 뚝섬유원지와 서울숲 역시 가까운 거리에 위치한다. 또한, 오피스텔과 상업시설을 동시에 분양하고 분양가가 인근 시세보다 낮게 책정됐고 중도금 전액 무이자 혜택이 있으며 입주일은 2019년 10월 예정이다. 문의 1661-7314

-역세권+대단지-

명동 엠퍼스트 플레이스 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 사전조사를 통해 소비자들의 니즈를 반영해 소형면적에도 불구하고 수납 및 공간 활용도가 높게 설계한 빌트인 가전제품 및 드레스룸 또는 붙박이장을 제공하며 홈네트워크 시스템을 적용하여 생활의 안전함과 편리함을 갖춘 풀 퍼니시드 시스템이라는 평가다. 문의 1800-2950

-역세권+항아리 상권-

현안2지구 퍼스트프라임 조감도

●현안2지구 퍼스트프라임1(상가)=경기 하남 현안2지구 근생1블록 1로트에 퍼스트프라임1이 분양과 임대를 동시에 진행중이다. 건축면적 239.58㎡, 연면적 984.54㎡로 지하 1층~지상 4층 규모, 지하 1층은 기계실 및 부속창고로 지상 1층~4층까지는 총 11개 점포로 구성된다. 양면 대로변 상가로 전용률 약 59%며 층별 권장업종으로 지상 1층은 편의점, 약국, 각종 프랜차이즈 업종 등이 지상 2층은 병의원, 지상 3층과 4층은 학원, 독서실 등이 있다. 하남시 현안2지구 항아리 상권 내 유일무이한 상가로 주변 7,000여 세대를 배후로 학원, 병의원 등 생활밀착형 업종들이 강세를 보일 것으로 보인다. 입지여건은 두 개의 도로가 교차하는 코너변에 공원과 마주한 하남시 지역 현안 2지구 내 최적의 입지로 반경 500m 내 7,000여 세대 아파트 단지 수요와 신평초·중, 남현중, 신장고 등 학생수요 독점과 5호선 연장선인 덕풍역(예정) 등 2지구 내의 개발효과로 시세차익도 노려 볼 만 하다. 퍼스트프라임1이 하남시 현안2지구는 5호선 연장선인 풍산역(2018년 예정)과 전형적인 항아리 상권 형태로 지난해부터 정부의 강도 높은 부동산규제가 이어지며 항아리 상권이 알짜 투자처로 주목받고 있다. 문의 1599-2778