잘하면 藥 못하면 毒 수익형부동산 성공투자 노하우 3選
정부의 초강력 주택규제로 주택분양시장은 위축된 반면 수익형 부동산 시장 열기는 지속적인 인기를 얻고있다.
여기에 저금리 현상 지속과 1인가구가 꾸준한 증가로 알짜 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있다.
과거와 크게 달라진 점은 베이비부머 등 퇴직자를 중심으로 수익형 부동산에 대한 관심이 높았다면 최근에는30~40대도 임대사업 대열에 뛰어들면서 대중화되고 있는 추세다.
문제는 투자자들의 성급한 결정 방식에 있다. 수익형 부동산에 투자시 적지 않은 자금이 소요됨에도 불구하고,사전에 충분한 검토 없이 분위기에 휩쓸려 투자하는 사례가 적지 않다.
다음은 잘하면 ‘약(藥)’이 되겠지만 잘못하면 ‘독(毒)’이 되는 수익형 부동산의 올바른 투자를하려면 첫째,수익성을 고려해야 한다.
매월 안정적인 수익 창출여부에 바탕을 둬야 한다. 그러기 위해선 수익형 부동산의 종류별 특성을 파악하고, 자신에게 적합한 수익형매물을 선택해야한다.
대표적인 수익형 부동산의 유형으로는 오피스텔, 상가, 오피스 등이 있는데, 이들 각각은 나름대로의 장·단점을 가지고 있다.
오피스텔의 경우, 상업용 부동산이지만 사실상 주거용 부동산처럼 사용할 수 있어 비교적 안정적인 임대료를 기대할 수 있지만, 노후화가 진행될수록 임대료도 빠르게 하락한다는 점은 염두해야 한다.
오피스텔 등 상업용 부동산 시장에 대한 규제도 강화되면서 '양극화'로 나타나고 있다. 입지와 브랜드를 갖추지 못한 오피스텔은 수요자들에게 철저히 외면받은 반면 역세권에 위치한 브랜드 있는 대규모 단지는 세 자릿수 경쟁률을 보이며 더 승승장구하고 있는 것이다.
한편, 상가는 비교적 임대관리가 수월하고 매월 정기적으로 임대료를 받을 수 있다. 하지만 경기불황으로 상권이침체되면서 임차인의 영업부진이 지속될 경우 공실이 발생할 우려감도 있다.
신규 상가분양의 경우 고분양가 여부도 반드시 체크해야 한다.개발호재에 대한 과도한 기대감으로 인해 분양가가 처음부터 부풀려진 경우가 있기 때문이다.
소형 아파트의 경우, 관리비가 저렴하고 전용률이 높아 꾸준히 임대수요를 유지할 수 있고 노후화되더라도 재건축을 기대할 수 있는 반면 상가나 오피스텔에 비해 임대수익률이 다소 떨어지는 점은 고려해야 한다.
둘째, 입지조건이다. 수요 확보가 필수인 수익형 부동산의 가치는 위치가 큰 역할을 한다.
수요가 풍부해 입지가 좋은 곳은 소비력이 왕성한 수요층을 고정 고객으로 확보할 수 있다. 그런 입지는 상가의업종 선택도 자유롭다. 오피스텔 또한 인근 직장수요, 1인가구 수요가 풍부한 곳은 언제나 높은 임대료를 창출한다.
셋째, 방향성이다. 즉 분위기에 편승해서 서두르기 보다는 투자목적에 맞는 매물을 골라잡는 것이 중요하다. 투자자가 방향성을 잃고 큰 수익만을 바란다면 현실성이 없을 만큼의 높은 수익률을 보장한다는 사기성 분양광고에 현혹되기 쉽다.
수익형 부동산에 대한 관심이 높아지면서 투자자는 계속 늘어나고 있다. 수익형 부동산 투자에 실패하지 않으려면 관련 전문가들의 상담을 받거나, 직접 발품을 팔아 주변 임대 시세를 알아보고 투자를 결정하는 것이 좋다.
지역별 상황이 다르고 수익률 편차가 나기 때문에 연간 임대수익률이 상위권 지역에 관심을 두는 것도 투자에성공하는 지름길이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산의 절반은 입지에 달렸다고 해도 과언이 아닌데 역세권이라고 무조건 최적의 입지는 아니고 무늬만 역세권에 주의하고 주변 시세에 비해 분양가가 과도한지 따져봐야 한다”며 “정부의 강도 높은 규제정책으로 투자수요가 위축된 만큼 보다 투자안정성이 높은 상품에 투자하려는 움직임이 커지고 있으며 상가, 오피스텔 등은 규제에서도 비교적 자유롭고, 기타 수익형 부동산보다 접근성이 높아 투자자들로부터 인기가 꾸준할 것으로 전망된다"고 말했다.
입지여건 우수한 역세권 오피스텔, 항아리 상권 상가 현황
-역세권 오피스텔-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 사전조사를 통해 소비자들의 니즈를 반영해 소형면적에도 불구하고 수납 및 공간 활용도가 높게 설계한 빌트인 가전제품 및 드레스룸 또는 붙박이장을 제공하며 홈네트워크 시스템을 적용하여 생활의 안전함과 편리함을 갖춘 풀 퍼니시드 시스템이라는 평가다. 문의 1800-2950
미사역 헤리움 애비뉴어 조감도●미사역 헤리움 애비뉴어=힘찬건설의 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 경기 하남시 미사강변도시 중심상업용지 중상 15-3, 4BL에 위치하며, 전용 20~28㎡ 총 684실 규모로 구성된다. ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 올해 개통예정인 지하철 5호선 미사역이 도보 1분 거리(130m 이내)에 위치한다. 또 미사역은 지하철 9호선 연장 사업도 예고돼 있다. 오는 2025년 지하철 9호선 연장 사업 완료 시 하남 미사강변도시에서 서울 강남까지 환승 없이 20분대에 이동이 가능할 전망이다. 이와 함께 올림픽대로, 미사IC, 상일IC 등이 인접해 차량을 이용한 이동도 수월하다. 대규모 개발사업도 눈에 띈다. 일단 오는 2020년까지 개발 예정인 ‘고덕상업업무지구’가 있다. 이곳은 고덕강일공공주택1지구에 23만4,523㎡ 규모로, 세계적 가구기업 이케아(IKEA)를 비롯해 유통·판매 복합쇼핑센터, R&D시설, 호텔 등이 입주할 예정이다. 또한 ‘강동첨단업무지구’는 삼성엔지니어링과 세스코, 세종텔레콤 등 우수기업 40여 곳과 1만5,000여 명이 상주하고 있는 곳이다. 최근에는 삼성물산 건설부문이 입주해 이목이 집중되고 있다. 이와 함께 ‘엔지니어링복합지구’는 7만8,000여㎡ 규모의 4차 산업 혁명을 선도하는 지식기반 융복합 단지로 오는 2020년까지 구축될 계획이다. 이곳은 맞은편에 위치한 강동첨단업무지구를 비롯한 인근 업종과 시너지 효과도 기대된다. 이러한 개발호재로 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 전문직 종사자들을 중심으로 풍부한 배후수요를 확보할 수 있을 전망이다. 주변에 풍부한 생활인프라도 돋보인다. ‘미사역 헤리움 애비뉴어’는 스타필드 하남, 이마트 하남점이 근처에 위치해 편리한 쇼핑·문화생활이 가능하다. 문화와 자연이 숨 쉬는 특화거리를 품은 오피스텔 ‘미사역 헤리움 애비뉴어’가 분양 중이다. 문의 1800-3856
-항아리 상권 상가-
현안2지구 퍼스트프라임 조감도●현안2지구 퍼스트프라임1=경기 하남 현안2지구 근생1블록 1로트에 퍼스트프라임1이 분양과 임대를 동시에 진행중이다. 건축면적 239.58㎡, 연면적 984.54㎡로 지하 1층~지상 4층 규모, 지하 1층은 기계실 및 부속창고로 지상 1층~4층까지는 총 11개 점포로 구성된다. 양면 대로변 상가로 전용률 약 59%며 층별 권장업종으로 지상 1층은 편의점, 약국, 각종 프랜차이즈 업종 등이 지상 2층은 병의원, 지상 3층과 4층은 학원, 독서실 등이 있다. 하남시 현안2지구 항아리 상권 내 유일무이한 상가로 주변 7,000여 세대를 배후로 학원, 병의원 등 생활밀착형 업종들이 강세를 보일 것으로 보인다. 입지여건은 두 개의 도로가 교차하는 코너변에 공원과 마주한 하남시 지역 현안 2지구 내 최적의 입지로 반경 500m 내 7,000여 세대 아파트 단지 수요와 신평초·중, 남현중, 신장고 등 학생수요 독점과 5호선 연장선인 덕풍역(예정) 등 2지구 내의 개발효과로 시세차익도 노려 볼 만 하다. 퍼스트프라임1이 하남시 현안2지구는 5호선 연장선인 풍산역(2018년 예정)과 전형적인 항아리 상권 형태로 지난해부터 정부의 강도 높은 부동산규제가 이어지며 항아리 상권이 알짜 투자처로 주목받고 있다. 문의 1599-2778
원주기업도시 탑프라자 조감도●원주기업도시 탑프라자=원주기업도시 개발은 강원도 원주시 지정면 일원의 원주시 서측에 약 5,289,798㎡(약 160만평) 규모의 면적으로 12,715세대에 계획인구 31,788명의 지식기반형 기업도시로 조성하는 개발사업이다. 다만, 원주혁신도시는 주거용지가 도시 외곽에 분산 배치되어 있으며 상업용지가 3.3%로 전체면적 대비 상가건물이 많은 반면 상가용지 비율은 2.25%에 불과하여 입지환경이 혁신도시에 비해 상가 비율이 훨씬 적다. 이런 가운데 원주기업도시 내 ‘탑 프라자’는 2개 필지를 합필하여 다른 상가건물의 2배 이상 규모이며 전면이 대로변에 접하고 3면이 도로에 접해 있어 3면이 노출된 개방된 코너상가로 원주기업도시 내 최고의 랜드마크 상가로 우뚝서게 될 예정이다. 탑프라자는 약 7,000여 가구, 2만 여명의 풍부한 고정고객이 확보되며 접근성, 가시성과 개방성을 갖춘 3면 메인코너 항아리상권 내 ‘특급상가’이다. 타 상가에 비해 탁월한 입지는 물론 대로변 3면 코너, 대형건물의 특급상권을 확보하고 있음에도 불구하고 다른 상가건물과 비슷한 합리적인 분양가로 책정하여 고객으로부터 큰 관심을 받고 있다. ‘탑프라자’는 원주기업도시 근린생활용지 1-1, 1-2의 2개 필지를 합필한 대지면적 1,960㎡에 건축 연면적 14,458.21㎡의 지하 3층, 지상 9층의 최고높이 46.60m의 철근콘크리트 라멘조의 대형건물로 지어지며 법정 주차공간의 148.44%로 총 95대의 주차공간이 확보되어 있어 은행, 병원, 학원, 편의점, 제과점, 통신사 등이 영업하기 좋은 조건을 갖추고 있다. 바이오, 의료기기 산업단지 등이 있고 6월부터 2만여 세대가 입주예정이다. 문의 1666-3228
