본격 100세 시대 똑똑한 수익형부동산 투자법 알아보니
#서울 강동구에 거주하는 대기업 임원인 김오성(53)씨는 최근 잠실역 석촌호수에 인접한 오피스텔을 계약했다. 다가오는 퇴직을 앞두고 미리 노후 대책을 마련하기 위해 매달 월세 수입를 얻을 수 있는 수익형 부동산에 투자한 것이다. 김씨 뿐만 아니라 같은 회사 동료들 역시 알짜 투자상품 찾기에 관심이 많다.
100세 시대를 맞아 퇴직을 앞두고 있거나 미리 미리 노후대비를 위한 상품에 관심을 가지는 사람들이 늘어나면서 매달 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산과 자금문제 등 은퇴 전후해 발생할 수 있는 상황에 대처할 수 있도록 설계된 금융상품 등이 큰 인기를 얻고 있다.
김씨의 사례처럼 소액으로 하는 오피스텔 투자는 대표적인 노후 대비 상품으로 매달 꼬박 꼬박 안정적인 월세 수입을 얻을 수 있고, 추후 시세차익까지 노려볼 수 있어 4050세대들의 대표적 투자 상품으로 꼽힌다.
30년 동안 벌어 60년 동안 살아야 한다는 100세 시대. 안타깝게도 국민연금이나 주택연금은 여전히 우리의 노후를 보장해 주지 못한다.
얼마전 금융감독원 조사에 따르면 부부의 노후 필요 자금은 월평균 249만원이지만 실제 준비는 112만원 수준에 불과했는데 한 달에 100만 원 이상 꼬박꼬박 받을 수 있는 수입원이 더 있어야 한다는 얘기다.
은행 적금이자가 10%를 넘던 시절이라면 몇 억쯤 은행에 넣어놓으면 꼬박꼬박 생활비가 나왔겠지만, 금리가 1%대로 추락하면서 수익도 1/10수준으로 쪼그라들고 말았다.
이에 대안으로 떠오르는 있는 것이 바로 수익형 부동산 재테크로 실제로 오피스텔, 상가 등을 통해 고정적인 월수익을 올리려는 중장년층은 물론, 최근에는 투자처를 읽은 젊은층의 투자 역시 증가하면서 수익형 부동산이 새로운 재테크 트렌드로 자리매김하는 모습이다.
RTI의 본격적인 시행으로 수익형 부동산 중에서도 임대를 완료한 후 분양하는 맞춤형 상가나 오피스텔이 인기다.
선임대 맞춤형 상가나 오피스텔은 공실 발생에 대한 투자자들의 불안감을 해소할 수 있기 때문이다.
임대가 완료된 후에 분양을 하는 선임대 방식은 임차인과의 계약이 분양 전에 이미 확정 돼 임대수익이 보장된다는 것이 장점이다.
또한 임차인의 업종과 영업 성공 여부를 가늠할 수 있어 상가나 오피스텔 투자 전에 상권과 임대 지속성을 예측해 볼 수 있다.
하지만 수익형 부동산 열풍 속에 과대과장 광고나 수익률 부풀리기 등을 통해 허위 분양을 진행하는 사례 역시 증가하고 있는 만큼, 실속 있는 수익형 부동산 투자를 위해서는 사전에 꼼꼼하게 상품의 특성과 입지, 배후수요, 미래가치 등을 분석해볼 필요가 있다는 것이 업계의 조언이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “오피스텔의 경우 전세난으로 수요증가가 예상될 뿐만 아니라 시중은행 정기예금의 2배 가량의 수익률이 기대되고 있다”며 “상가나 오피스텔 등 수익형 부동산의 경우 입지와 배후수요, 개발호재 등을 고려해 투자하면 안정적이고 지속적인 수익을 기대할 수 있다”고 말했다.
장이사는 이어 “수익형 부동산 투자에 있어서 역세권, 개발 호재, 유동인구 등 다양한 요소를 꼼꼼히 따져보고 선별적 투자에 나서는 것 이 중요하다”고 조언했다.
선임대 맞춤형 상가, 오피스텔 현황
-10년 선임대 오피스텔-
명동 엠퍼스트 플레이스 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 사전조사를 통해 소비자들의 니즈를 반영해 소형면적에도 불구하고 수납 및 공간 활용도가 높게 설계한 빌트인 가전제품 및 드레스룸 또는 붙박이장을 제공하며 홈네트워크 시스템을 적용하여 생활의 안전함과 편리함을 갖춘 풀 퍼니시드 시스템이라는 평가다. 문의 1800-2950
의정부 노블리안시티스타 조감도●의정부 노블리안시티스타(오피스텔, 도시형 생활주택)=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활 4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다. 문의 1800-9747
-선임대 상가-
서초 아트리움 조감도●서초 아트리움=서초 아트리움은 서초 아트 자이 인근에 위치한 주상복합상가로 훌륭한 입지 조건을 갖췄지만 편의시설과 근린생활시설의 부족으로 높은 평가를 받지 못했던 곳이다. 하지만, 마스터리스 방식을 도입하고, 리모델링 진행을 앞두고 있어, 기존의 저평가 받았던 요인들을 개선하며, 당 상가가 활성화되고 많은 인원의 고객을 확보할 수 있을 것으로 예상되는 등 높은 상가 투자 가치를 보일 것으로 기대하고 있다. 부동산 시장에서 본격적으로 확산되고 있는 마스터리스 방식은 디벨로퍼(부동산을 새로운 용도로 개발하는 업체)가 건물을 통째로 임대하고 이를 다시 재임대해 관리하는 사업 방식으로, 사업 전체를 임차하는 개념이다. 별도의 운영 없이 안정적인 수익을 창출할 수 있다는 점이 강점으로 자리잡고 있다. 변수가 많은 시장에서도 안정적인 수익을 유지할 수 있기 때문에 상가를 비롯한 임대 주택 운영에도 적극적으로 도입되고 있다. 이러한 마스터리스 방식을 도입한 서초 아트리움은 특히, 키즈 복합 문화시설 입점이 확정되며, 상가 투자 가치 상승에 박차를 가할 것으로 예상되고 있다. 국내의 출산율이 갈수록 저하되면서 외동으로 자라나는 아이들의 수가 증가하고 있는데, 아이의 성장 기간 동안 다양한 체험을 할 수 있는 키즈 테마파크를 찾는 부모들이 늘어나고 있다 보니 많은 기대를 받고 있다. 기존의 키즈 문화 시설 중에서는 19세기 프랑스 거리를 테마로 한 '라뜰리에'가 있다. 아이들이 질문을 하면 그림이 직접 대답하는 식의 컨텐츠로 구성되어 있는데, 이를 통해 어려울 수 있는 그림에 대한 이해도를 높일 수 있어 인기를 모으고 있다. 이와 비슷한 곳으로, 놀이와 스포츠가 결합된 '챔피언 키즈 스포츠'는 플레이 존, 달리기, 다목적 경기장 등의 시설이 있고, 연령대 별로 다양한 놀이 체험 브랜드를 보유하고 있다. 신선한 소재의 테마를 갖추고 있어 선호도가 높은 시설들이다. 서초 아트리움도 이러한 키즈 문화 시설들의 역할을 할 것으로 기대하고 있다. 서초 아트리움은 무궁화 신탁사를 통해 분양 수익금을 관리하고 있기 때문에 안정적인 상가 투자가 가능하며, 5+5년간 선임대를 확정지었기 때문에 누구에게 임대를 주어야 할 지 걱정할 필요가 없다. 당 상가 분양자에게는 관람시설 및 교육시설에 대한 연간 회원권을 제공한다. 자세한 사항은 서초 아트리움 홈페이지를 통해 확인 할 수 있다. 문의 1566-5181
KTX 천안아산역 파모스라움 상가 조감도●KTX 천안아산역 파모스라움, SRT 천안아산역, 1호선 아산역 앞 중심업무지구에 들어서는 파모스라움 오피스텔이 오는 3월말 준공을 앞두고 1~2층 저층부 상가를 분양 중이다. 파모스라움 분양사는 준공이 코 앞에 다가온 시점임에도 분양매각을 서두르기보다 임차업종 구성에 더 많은 노력을 기울였다. 상층부 350실 오피스텔 분양은 일찌감치 마감이 된 데다가 분양사가 건물 1층에 중개업소를 차려 지속적으로 임대관리를 할 예정이어서 상가 매각을 서두르기보다 우량 임차인을 구성하는게 향후 임대관리까지 안정적으로 이어갈 수 있는 선결 과제였다는 설명이다. 일반적인 선분양 상가에 투자할 경우 준공이 나기까지의 시공기간과 준공 후 임차인을 구하는 시점까지 월세 수익을 포기해야 하지만 파모스라움 처럼 준공이 임박한 선임대 상가는 그럴 염려가 없다는 장점이 있다. 우선 CU편의점, 카페, 짬뽕타임, 김밥천국 등이 입점하기로 했는데 이런 생활필수업종 보다 눈에 띄는 건 최근 몇 년간 괄목할 만한 성장세를 보이고 있는 프랜차이즈 초밥뷔페 ‘쿠우쿠우’가 2층 전체를 사용키로 했다는 점이다. 당초 2층의 2/3 가량을 사용하기 위해 협의하던 중 파모스라움의 우수한 접근성을 눈여겨본 쿠우쿠우 본사가 2층 전체 사용을 제시했다는 후문이다. 문의 1522-9748
