뜨고 지는 ‘수익형 부동산’ 이유 알아보니
주택의 초강력 규제와 저금리의 지속으로 수익형 부동산이 인기를 끌면서, 투자자의 입맛에 맞춘 다양한 상품들이 등장하고 있다.
기존의 인기작인 상가, 오피스텔은 물론 오피스, 지식산업센터, 레지던스, 미군렌탈하우스 등 그 종류가 점차 다양해지고 있는 것이다.
최근 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산 투자 트렌드가 크게 변화하고 있는데 그동안 저금리 기조로 수익형 부동산 대부분 인기를 끌었다.
그러나 요즘 국민투자처로 불리우던 오피스텔 등이 공급과잉으로 수익률이 하락하고 있는 반면 틈새상품인 오피스, 상가나 지식산업센터 등에는 선별적 오름세가 나타나고 있다.
KB국민은행 오피스텔 자료에 따르면 올 1월 기준 서울 임대수익률은 4.86%다. 지난해 1월 5.11%와 비교하면 0.25%포인트 하락한 수치다.
반면 한국감정원이 발표한 작년 상업용부동산 임대동향조사 통계에 따르면 서울 오피스 투자수익률은 6.73%, 집합상가 투자수익률은 6.29%다. 오피스와 집합상가 모두 오피스텔 수익률 대비 1%포인트 이상 높다.
수익형 부동산 중 하나인 지식산업센터는 약진이 눈에 띤다. 한국산업단지공단 자료에 따르면 지식산업센터 거래량은 2006년 751건에서 2016년 4987건으로 약 6.6배 증가했다. 지식산업센터의 신규 공급 물량 증가와 함께 융자지원, 세금감면 등 혜택이 풍부해 기업들이 많은 관심을 보였기 때문으로 풀이된다.
수익형 부동산의 대표주자로 불리던 오피스텔이 전매제한과 인터넷 청약 의무화 등 규제가 강화되고, 공급물량까지 많아지면서 수익률 하락세를 기록하고 있다. 이런 가운데 그 자리를 대신할 알짜투자처로 ‘섹션 오피스’가 주목 받고 있다.
섹션 오피스는 각 호실이 보통 전용 10~15평 다양한 규모로 구성 가능하며, 분양가격은 1억 초반대부터 공급돼 일반적인 공유오피스 대비 환금성이 높은 편이다. 신 투자상품으로 각광받는 섹션오피스는 최소 단위의 섹션으로 구성할 수 있는 장점이 있으며 호실 조합 시 모듈형 벽체를 적용하기 때문에 원하는 맞춤형 공간을 꾸밀 수 있고, 오피스텔과 달리 내부에 화장실, 현관 등이 없어 내부 실사용 공간이 넓다.
레지던스나 미군렌탈하우스도 틈새 수익형 부동산으로 인기를 끌고 있다. 호텔, 아파트, 오피스텔의 장점을 모아 숙박시설과 주거공간이 결합된 형태의 레지던스는 방문객과 관광객이 많은 지역에서 인기가 높다.
레지던스는 사무는 물론, 숙박, 주거, 취사가 모두 가능하고, 호텔급 부대시설도 이용할 수 있는 것이 장점이다.
특히, 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 분양을 받을 때 청약 통장이 필요 없으며, 지역 구분도 없어 전국 어디든 누구나 분양 받을 수 있다.
미군렌탈하우스도 장기 임대투자처로 인기다. 한미군 전력 집중화 사업의 일환으로 전국에 있는 주한미군이 평택 팽성읍 험프리기지로 이전하는 주한미군 이전사업에서 비롯된 신규 시장으로 미군렌탈하우스 시장은 급부상 중이다. 현재 2만5천 정도의 주한미군이 이전을 완료했고, 올해에도 8천명 가량의 미군이 추가로 이전할 예정이다. 사업이 완료되는 2020년에는 미군무원, 한국인직원, 미군 가족들 등을 포함하여 약 8만5000여 명의 1개 시급 인원을 수요로 하는 시장이 형성될 전망이다.
미 국방부 여행관리국 사이트에 따르면 미군은 직급에 따라 141~220만원(관리비 별도)에 이르는 주택수당을 지급하는 것으로 나타났다. 특히 이 주택수당을 미군 주택과에서 임대인에게 직접 지급하기 때문에 높은 임대 수입을 안정적으로 지급받을 수 있는 것이 특징이다.
이 같은 미군시장이 형성되면서 미군렌탈하우스에 투자하여 장기적으로 높은 수익을 보고 있는 투자자들도 있지만, 잘못된 투자로 인하여 실패사례도 종종 발생하고 있다. 그러므로 미군렌탈하우스의 적합성, 입지, 대상 타켓 선정, 공실 등을 감안하여야 한다. 미군렌탈하우스 투자시 가장 중요한 것은 입지(부대와의 접근성), 대상 타켓(미군 사병, 장교, 군무원, 민간인 등), 미군 렌탈 하우스로의 적합성, 공실 여부 등이다.
부동산 전문가에 따르면 “미군렌트하우스 사업에서 가장 중요한 사항은 게이트권으로 불리는 미군 부대와의 직주근접미군들은 비상시 30분 이내에 부대로 가야하기 때문에 도보권 거리의 상품을 선택해야 투자가치가 높아진다”고 설명했다.
반면 최근 모든 수익형 부동산이 주목을 받는 것은 아니다. 대표적인 상품이 분양형 호텔이다.
무분별하게 공급된 분양형 호텔이 결국 탈이 났다. 양형 호텔은 중국 관광객 특수가 시작된 지난 2012년, 정부가 호텔 객실 분양을 가능하도록 규제를 풀면서 우후죽순 늘어났기 때문이다.
여기에 저금리 기조 속 ‘괜찮은 수익상품’이라는 입소문까지 타면서 분양형 호텔 시장은 바람을 탔다. 2013년 800실에 불과했던 제주도 건축물 분양신고 건수는 3년 만에 4400실로 늘었다. 제주도에서 시작된 분양형 호텔 투자 바람은 경기도 김포와 평택, 강원도 등 전국으로 퍼져나갔으며 분양형 호텔 사업자들은 고수익을 미끼로 투자자를 끌어모았다.
'로또 청약' 열풍이 풀었던 점포겸용 단독주택용지가 단기 투자용에서 실수요자 위주로 재편되고 있는 것으로 나타났다.
거주도 하면서 임대수익을 올릴 수 있다는 점에서 점포겸용 단독주택용지에 대한 관심은 여전히 뜨겁지만 예전에 비해 열기가 식은 이유는 최근 정부가 청약제도를 대폭 강화하면서 투기 수요를 차단했기 때문이다.
LH(한국토지주택공사)에 따르면 올해 단독주택용지가 공급된 지역은 인천영종하늘도시와 화성향남2지구, 원주태장2지구다. 이중에서 점포겸용 단독주택용지는 원주태장2지구다.
지난 2월 분양된 원주태장2지구 점포겸용 단독주택용지의 경우 4필지에 56명이 신청하면서 평균 14대 1, 최고 19대1을 기록했는데 평균 낙찰가율은 146%이며 최고 낙찰가율은 159%다.
전부 완판 됐지만 지난해 상황과는 판이하게 다르다. 지난 9월 공급된 원주기업도시 점포겸용 단독주택용지 48개 필지의 청약경쟁률은 평균 2916대 1이었고 무려 14만명이 신청한 결과로 최고 경쟁률은 1만9341대 1에 달한다.
상가주택으로 불리는 점포겸용 단독주택은 고층에 거주하면서 1~2층 상가를 임대해 수익을 올리거나 토지를 바로 전매해 웃돈을 기대할 수 있다는 점에서 '로또 청약'으로 불려왔다.
특히 만 19세 이상의 청약신청금 500만원만 있으면 누구나 분양신청을 할 수 있어 개인투자자들의 쏠림현상이 컸다. 저금리 시대에 수익을 낼 수 있다는 기대감에 직장인부터 은퇴자까지 몰린 것이다.
실제 지난해 LH가 공급한 점포겸용 단독주택용지의 평균 경쟁률은 218대 1이다. 24.5대 1에 불과했던 주거전용 단독주택용지에 비해 크게 높은 편이다.
하지만 국토교통부가 '택지개발촉진법 시행령' 등 관련법을 개정하면서 경쟁률이 낮아졌다. 잔금 납부 전까지 전매를 금지하고 점포겸용 단독주택용지는 추첨 대신 경쟁입찰로 공급하도록 해 투기 수요를 차단한 것이다.
그동안 추첨방식은 공급가격이 정해져 있는 상태에서 입찰한 사람들 중 추첨을 통해 당첨이 됐지만 이제는 높은 값을 제시한 사람에게 판매가 된다.
한 부동산 전문가는 "소유권 이전 등기까지 전매가 금지되면서 당첨만 되면 프리미엄(웃돈)을 받고 파는 일을 원천 봉쇄한 것"이라며 "앞으로 상권이 얼마나 활성화할지 수익률을 꼼꼼히 따져보고 청약해야 한다"고 말했다.
한편 국토부는 점포겸용 단독주택용지뿐만 아니라 주거전용 단독주택용지에 대해서도 전매제한을 강화하는 안을 입법예고한 상황이다.
최근들어 투자자의 개성에 맞춰 다양한 수익형 상품이 등장하면서 투자 지역 또한 광범위해지고 있는데 과거 ‘강남 오피스텔’로 대변되던 수익형 부동산 투자시장이 다각화되고 있는 것이다.
오히려 강남 일대 오피스텔은 공급과잉으로 인해 공실률이 크게 늘어나 뛰어난 상품성을 갖추고 있지 않은 이상 경쟁력이 대폭 떨어진 상태다.
실제로 부동산 114의 권역별 임대수익률 자료에 따르면 2000년대 초반까지만 해도 7% 이상의 수익률로 각광 받던 강남권 오피스텔은 최근에는 5% 수준까지 떨어지며 전국 최하위권의 성적을 기록하고 있다.
또 다른 부동산 전문가는 “지역만 보고 ‘묻지마 투자’를 감행하던 시대는 지났으며 설계 및 서비스 등 특화된 상품성으로 최근 투자 트렌드에 맞춘 상품을 선별해내는 안목이 필요한 때이며 상가의 경우 독점형성이 가능한 항아리 상권을 주목하고 선임대의 경우 우량 임차인 확보 여부, 오피스텔의 경우 배후세대를 보되 공급물량이나 입주물량을 체크하고 그 외의 상품들은 검증이 안되었기 때문에 입지나 상품의 경쟁력 등을 체크 한 후에 투자에 임해야 한다”라고 조언했다.
수익형 부동산 다양화 눈길가는 상품은
-항아리 상권-
●현안2지구 퍼스트프라임1(상가)=경기 하남 현안2지구 근생1블록 1로트에 퍼스트프라임1이 분양과 임대를 동시에 진행중이다. 건축면적 239.58㎡, 연면적 984.54㎡로 지하 1층~지상 4층 규모, 지하 1층은 기계실 및 부속창고로 지상 1층~4층까지는 총 11개 점포로 구성된다. 양면 대로변 상가로 전용률 약 59%며 층별 권장업종으로 지상 1층은 편의점, 약국, 각종 프랜차이즈 업종 등이 지상 2층은 병의원, 지상 3층과 4층은 학원, 독서실 등이 있다. 하남시 현안2지구 항아리 상권 내 유일무이한 상가로 주변 7,000여 세대를 배후로 학원, 병의원 등 생활밀착형 업종들이 강세를 보일 것으로 보인다. 입지여건은 두 개의 도로가 교차하는 코너변에 공원과 마주한 하남시 지역 현안 2지구 내 최적의 입지로 반경 500m 내 7,000여 세대 아파트 단지 수요와 신평초·중, 남현중, 신장고 등 학생수요 독점과 5호선 연장선인 덕풍역(예정) 등 2지구 내의 개발효과로 시세차익도 노려 볼 만 하다. 퍼스트프라임1이 하남시 현안2지구는 전형적인 항아리 상권 형태로 지난해부터 정부의 강도 높은 부동산규제가 이어지며 항아리 상권이 알짜 투자처로 주목받고 있다. ‘항아리 상권’이란 물이 넘치는 항아리처럼 항상 수요가 넘쳐 공급을 초과한다는 뜻이다. 주로 탄탄한 수요층을 확보할 수 있는 지하철역, 주요시설 이동 관문, 대단지 인근 등 입지적 장점을 갖춘 상권을 일컫는다. 정부가 부동산정책 기조를 유지하며 주택규제가 심해지자 은행이자보다 높은 수익을 기대할 수 있는 상가가 인기다. 특히 배후수요가 풍부하고 고정수요가 확보된 ‘항아리 상권’에 투자자의 뭉칫돈이 몰리고 있다고 업계는 분석하고 있다. 문의 1599-2778
-공급 절대부족 지역-
●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950
-레지던스-
●평택 트리플큐브=(주)태룡건설이 평택에 728실 규모의 초대형 프로젝트를 진행한다. 3개 동으로 이루어질 '트리플 큐브'는 14개 커뮤니티 시설과 호텔식 특화서비스로 투자자들의 눈길을 끌고 있다. 휘트니스센터를 비롯 브런치카페, 셀프세차코너, 미팅룸, 코인세탁실, 하늘정원, 옥상캠핑& 바비큐장 등으로 평택 대규모를 자랑하고 있다. 투자자는 물론 임대수요자들의 마음까지 잡아 공실 걱정없이 안정적인 수익으로 이어가겠다는 전략이다. 전세대 발코니 타입으로, 1.5룸 분리형 평면설계를 적용했으며, 풀옵션, 풀빌트인, 홈 오토시스템, 일괄소등 스위치, 에너지효율 1등급 창호, 전열교환 환기시스템 등 유니트 플랜도 눈에 띈다. 평택 오피스텔 분양 시장은 그야말로 봄바람이다. 삼성전자가 반도체 라인에 투자하고 있고, LG전자도 디지털파크에 평택을 IT산업의 전진기지로 삼겠다는 전략하에 LG이노텍 등 6개 계열사를 속속 입주시키고 있다. 거리는 젊은이들로 가득찼고, 1인가구 유입비중은 68.5%에 달한다. 그러나 평택 오피스텔 임대 시장은 포화다. 급기야 삼선전자 협력사는 1,200실 규모의 임시 기숙사를 건랍하고 있다. 내년 하반기부터는 고덕국제신도시의 입주가 본격적으로 이루어지고, 고덕플랜 2-3단계 △애듀타운(13만2231m²) △고덕R&D테크노밸리(13만2231m²) △국제교류용지(105만7851m²) △국제비즈니스콤플렉스(39만6694m²)등도 본격 개발에 들어갈 예정이다. 대기업 유통업체들도 발빠르게 움직이고 있다. 신세계 스타필드는 연내 착공에 들어가 오는 2020년 완공한다는 계획이고 아주대학교 부속병원도 브레인시티에 들어설 예정이며, 성균관대학교 제3캠퍼스도 평택에 들어선다. ‘트리플큐브’는 고덕국제신도시를 비롯, 평택의 주요 프로젝트들이 중심부에 위치하고 있다. 삼성전자 평택공장이 3km 이내, LG디지털파크 5km, 브레인시티 4km, SRT 지제역까지는 2정거장 거리이다. 송탄역까지는 60초 이내며 1~2km내에 대형마트와 종합병원, 대형극장 등 생활 편의시설도 갖추고 있다. 문의 02-2192-0895
-지식산업센터-
●한강미사 아이에스비즈타워=지식산업센터가 많은 기업체들로부터 인기를 끌고 있는 가운데 탁월한 입지적 장점을 갖춘 미사강변도시에 ‘한강미사 아이에스비즈타워’가 공급 중으로 투자자들과 기업체들로부터 많은 관심이 기대된다. ‘한강미사 아이에스비즈타워’는 IS동서가 공급하는 지식산업센터로 대지면적 8,295㎡(2,509평), 연면적 66,088㎡(19,991평), 지하 4층~지상 10층 규모로 근린생활시설과 기숙사 등 지원시설이 함께 들어서게 된다. IS동서의 ‘한강미사 아이에스비즈타워’는 다양한 교통호재, 쾌적한 자연환경, 생활편의시설 등 다양한 인프라를 갖춰 우수한 비즈니스 환경을 확보했다. ‘한강미사 아이에스비즈타워’는 지하철 5호선 연장선(개통 예정)인 풍산역과 가깝고, 퇴근시간에는 미사역까지 이어지는 스트리트 상가를 걸으며 쇼핑을 즐길 수도 있다. 지하철 9호선 연장사업(계획)도 있다. 현재 1•2단계(개화~잠실운동장)연장구간을 개통한 지하철 9호선이 향후 미사까지 연장될 예정으로 사업이 완료되면 강남까지 환승 없이 20분대에 이동할 수 있다. 뿐만 아니라 서울~춘천 고속도로와 서울외곽순환도로, 구리~포천 고속도로가 개통됐고 제2경부고속도로 건설사업 등 교통호재가 이어져 큰 기대를 모으고 있다. 쾌적한 업무환경도 눈에 띤다. 3면이 트인 우수한 파노라마 조망권으로 암사대교부터 팔당댐까지 한강 조망이 가능하며 조정경기장 사거리코너에 입지해 도로 접근성이 우수하다. 바로 앞 미사리 경정공원, 조정경기장 선동둔치 체육시설 및 망월천이 인접해 있어 점심시간을 이용해 간단한 산책도 가능하다. 인근에는 스타필드, 이마트, 코스트코(예정), 유니온파크를 비롯해 다양한 문화·여가 공간을 보유하고 있으며 고덕상업업무단지(예정), 강동첨단업무단지, 삼성엔지니어링 복합단지 등 미래형 지식산업 클러스터도 인접해 업무의 연계성도 한층 더 높아질 것으로 보인다. 문의 1670-4680
