부동산 투자에도 삼합(三合)은 있다던데

정부의 연이은 초강력 부동산 정책으로 부동산 시장의 불확실성이 커지고 있다. 그럼에도 불확실성 시대이자 불황기에도 강한 부동산이나 틈새 부동산이 존재하기 마련이다.

전라도 지방의 대표적인 음식중에 삼합이 있는데 궁합과 관련해서 제격이다. 삭힌 홍어와 삶은 돼지고기, 묵은 김치를 적당한 크기로 썰어 함께 낸 음식인데 여기에는 막걸리나 소주 아무거나 잘 어울리기 때문에 삼합을 좋아하는 마니아층도 늘고 있다. 세 가지 궁합이 맞으면 맛은 물론 건강에도 플러스 알파요인이 된다.

부동산 투자도 삼합처럼 적절한 조합이 절대적으로 필요하다는 것이다. 삼합처럼 세 가지가 맞물린 전략을 세운다면 부동산 투자도 성공할 수 있다는 것이다.

먼저 아파트 등 주거용 부동산의 삼합요건은 △교육 △교통 △직주근접이 상가 등 상업용 부동산은 △규제무관 △착한가격 △서울 접근성 개선이 있다.

먼저 서울과 인접한 수도권 일대에 교육, 교통, 직주근접을 갖춘 ‘삼합(3合) 아파트’가 속속 공급이 되어 수요자들의 눈길을 끌고 있다.

6·19, 8·2, 9·5 부동산 대책에 이어 10·24 가계부채 관리방안까지 지난 5월 초 문재인 대통령 취임 이래로 170일 간 무려 네차례의 부동산 관련 대책이 쏟아졌는데 평균 40여일에 한 번 꼴이다.

투기의 근원지인 집값을 잡겠다는 정부의 강력한 의지에 일각에선 주택시장 침체 전망이 나오는데 대출규제까지 강화되자 투자자는 물론 실수요자까지 혼란은 갈수록 커지는 양상이다.

정작 무주택자 등 실수요자들은 내집마련을 언제, 어디에 할지, 방법은 청약을 택할지, 기존 주택을 매수할지 방향설정부터 막막해진다. 누구나 그렇지만 오래된 집보단 깨끗하고 공간활용이 용이한 새 집을 선호한다. 이미 입주를 시작한 신축 또는 입주가 임박한 단지는 프리미엄(웃돈)이 형성돼있어 비용부담이 커진다.

그렇다고 청약을 넣자니 연이은 규제로 정부가 지정한 규제적용 지역에선 달라진 청약제도가 적용돼 신혼부부 등 30~40대의 젊은층은 전용 85㎡(구 34평) 미만 당첨문턱이 너무 높아졌다.

현재 정부는 경기도 내 과천시·성남시·하남시·고양시·광명시·남양주시·동탄2신도시 등 7개 지역을 청약조정대상으로 지정한 상태다.

이들 지역에서 1순위(당해지역) 자격을 갖기 위해서는 청약통장 가입 기간이 2년 이상이 되어야 하고, 해당 도시에 1년 이상 거주해야 한다는 요건을 충족시켜야 한다. 요건을 만족하더라도 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트는 추첨이 아니라 공급물량 전체를 가점제를 적용해 당첨자를 뽑기 때문에 부양가족이 많아야 가점이 높아지는 특성상 신혼부부를 비롯한 젊은층은 당첨 가능성이 떨어지게 된다.

때문에 30~40대 젊은층은 미규제 지역의 청약을 노려 새 집을 확보하는 게 현명해 보인다.

특히 미규제 도시 가운데 대중교통이나 승용차로서울접근성이 용이한 도시의 대규모 사업장을 노리는 게 커뮤니티시설 이용 등 실거주 측면에서 뿐 아니라 추후 집값 방어 측면에서도 유리하다.

연내에 주택공급 물량이 많은 미규제 지역으로는 수원시(6500가구)·안양시(2400가구)·김포시(5700가구)가 있는데 수원시와 안양시의 경우 서울 강남권으로 출퇴근이 가능하고, 김포시의 경우 강서권 접근성이 뛰어나다. 때문에 김포는 최근 LG전자 입주로 활기를 띄고 있는 마곡 직장인들의 배후 주거지로 각광을 받고 있다.

김포에서는 △향산리힐스테이트(3506가구) △신곡신동아파밀리에1차(1872가구) △한강신도시예미지(701가구) 등이 연내 분양을 앞두고 있다. 이 중 가장 대단지인데다, 서울 강서를 비롯해 강남까지도 도달 용이한 고촌 향산리 힐스테이트가 가성비 높은단지로 손꼽힌다.

실제 김포시 내에서 서울에 가장 가까운 곳에 위치한 고촌읍 향산리의 최고 강점은 서울 접근성과 지하철 편의성이다. 고촌역에서 2018년 연말에 개통예정인 김포도시철도를 타고 한 정거장만 이동하면 5분 만에 5·9호선과 공항철도가 지나가는 김포공항역에 도달한다. 그곳에서 9호선을 갈아타면 마곡지구와 여의도로 각각 10분대, 20분대에 접근 가능하다. 강남 신논현역까지도 급행 기준으로 9개 정거장 거리이여서 40분 정도 걸린다. 서울역도 김포공항역에서 공항철도로 갈아타면 20분대에 도달한다.

수원에서는 △고등푸르지오자이(3462가구) △수원영흥공원(1999가구) △동문굿모닝힐2차 등이 분양을 앞두고 있다. 이가운데 단지규모가 가장 큰 고등지구 푸르지오자이는 1호선 수원역, 화서역까지 도보로 접근 가능하다. 지하철을 타고 구로 가산디지털단지까지는 30여분이 소요된다. 인근에 롯데백화점, 롯데마트, AK플라자 등이 위치해 입지가 좋고, 특히 대우건설, GS건설, 금호산업 등 1군 대형건설사가 시공해 이 일대 블루칩 청약단지로 꼽힌다. 오는 12월 분양을 앞두고 있다.

안양에서는 △소곡지구자이(1394가구) △호원초재개발(823) △센트럴헤센(188) 사업장 등이 청약에 나선다. 소곡자이는 안양역까지 나가면 지하철 1호선을 이용, 서울역까지는 약 30여분만에 도달 가능하다. 또 광역버스 등을 이용하면 사당역까지는 40분 가량이면 도착 가능하다.

한편 당장 수개월 내에 입주할 집이 필요하지만 주택시장이 꺾이며 집값이 하락할 것을 우려, 한 텀 전세로 쉬어가고자 한다면 입주물량이 몰리는 지역의 대단지를 우선 살피는 게 좋다. 집주인들이 잔금을 치르기 위해 전세매물을 많이 내놓으면서 전세보증금 시세가 전반적으로 낮아지는 경우가 많기 때문이다.

연내에 입주를 해야 하고, 전용 84㎡ 기준 보증금 3억원대 시세를 형성하는 대단지 신축 아파트로는 용인, 수원, 부천 등이 있다. 지난 8월 용인 수지 풍덕천동에서 입주를 시작한 e편한세상 수지는 도보로 이용가능한 성복역이 있다. 여기서 지하철을 타면 강남역까지는 30분 이내에 도달 가능할 정도로 강남 접근성이 용이하다. 전세 보증금은 전용 84㎡ 기준 3억 후반대다.

직장이 목동이나 여의도 가산디지털단지 등 서울 서남권이라면 부천과 서울의 경계선에 입지해 서울 접근성이 탁월한 부천 옥길호반베르디움도 눈여겨볼만 하다. 목동, 여의도, 가산디지털단지 등으로 이동이 편리하고 지하철 1호선 역곡역과 1·7호선 온수역을 이용할 수 있다. 이외에도 수원의 힐스테이트 영통은 광역버스를 이용해 강남권 접근이 가능하다.

다음은 수익형 부동산의 경우다. 시중금리가 오르는 추세임에도 불구하고 오피스텔·상가 등 수익형 부동산 투자 열기가 이어지고 있다. 시중 금리가 올라가면 수익형 부동산 시장이 직접적인 타격을 받을 것이란 일부의 전망이 빗나가고 있는 셈이다.

예금금리가 여전히 제자리걸음인 데다 주택 시장에 비해 상대적으로 규제를 덜 받기 때문이란 분석이다. 부동산 전문가들은 서울 역세권 등에 자리잡은 안정적인 수익형부동산으로 투자 수요가 집중되는 차별화 현상이 심해질 것으로 예상했다.

공급과잉과 가격상승으로 서울 도심 내 수익형 부동산이 주춤하자 규제무관, 착한가격, 서울 접근성 개선되고 있는 경기도, 인천 지역에 대한 관심이 높아지고 있다.

한국감정원이 최근 발표한 상업용 부동산 임대동향에 따르면 서울 수익형 부동산의 공실률은 10.9%(2017년 10월 기준)로 2014년 1분기(8.9%)보다 2%p 증가했다. 반면, 경기도는 같은 기간 동안 13.4%에서 6.9%로 떨어졌다.

또 부동산 114에 따르면 2017년 9월 기준 서울시 오피스텔 평균 연간임대수익률은 4.85%에 그쳤으나 경기권역은 5.21%로 서울보다 높았다.

전문가들은 서울 지역의 높은 가격에 부담을 느낀 수요자들이 서울과 가까우면서도 가격은 저렴한 경기 지역으로 이동한 것으로 분석하고 있다. 실제 올 11월과 12월에도 서울보다 규제가 적은 경기권역에서 착한 분양가와 서울 접근성을 내세운 오피스와 오피스텔이 공급을 앞두고 있다.

업계에서는 정부의 잇단 규제에도 부동산 시장으로 유입되는 자금의 총량이 여전히 넘치고 있어 투자 에너지가 꺾이지 않고 있다고 분석했다.

대출금리가 오른다고 하지만 수익형 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 예금금리는 여전히 바닥 수준이라 저금리에 따른 과잉 유동성, 예금금리에 대한 보상심리 때문에 투자자들의 진입이 줄지 않는 것으로 분석된다.

부동산 시장 수요의 주류를 이루는 베이비붐 세대들이 은퇴자금을 들고 재진입하는 현상도 두드러지고 있는데 고도성장 과정에서 자산을 축적한 세대가 부동산 투자 성공에 대한 학습효과로 금융자산보다는 부동산을 선호하고 있다. 다만 연내 한국은행의 기준금리 인상이 예고된 상황인 데다 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 규제도 강화될 예정이어서 입지와 상품에 따른 차별화가 본격화할 전망이다.

11월달부터 12월까지 전국에선 1만1067실(부동산114 집계)의 오피스텔이 공급될 예정에 있다.

지난해 같은 기간(2016년 11~12월)에 공급된 오피스텔 분양 물량(1만9065실)의 60% 수준이다.

수도권에서 상가 분양도 잇따른다. 서울 명일동 ‘고덕역더퍼스트상업시설’, 경기 용인시 ‘광교브릭스톤’, 김포한강신도시 ‘마스터비즈파크’ 등이 대표적이다.

서울을 벗어난 수도권 교통요충지나 개선지역을 중심으로 한 수익형 부동산이 관심을 끌고 있다.

먼저 사통팔달의 교통 요충지에서 공급되는 상가, 오피스텔 등 수익형 상품들은 교통 여건이 우수해 안정적인 상권이 형성될 가능성이 있고 출·퇴근이 용이해 실수요자는 물론 임대수요가 기대되고 때문이다. 또한 사통팔달 교통망을 확보한 단지들은 활황기에도 높은 관심을 받지만,불황기에도 강하다는 장점이 있다.

교통이 개선되는 지역도 주목을 받고 있다. 10년 안에 수도권이 ‘30분 생활권’ 묶을 제3차 국가철도망구축계획이 최근 확정되는 등 신설 교통망에 대한 투자자와 실수요자의 관심이 높아지고 있다.

특히 이번 철도망 구축사업이 완료되면 일산과 송도, 동탄 등 기존에 언급돼 오던 신도시 뿐만 아니라 의정부, 파주, 남양주, 평택 등 수도권 외곽지역 또한 철도망 구축에 따른 수혜를 볼 수 있을 것으로 기대된다.

정부의 3차 국가철도망계획에 따르면 수도권 광역급행철도(GTX)는 A노선인 일산~삼성에 이어 B노선인 송도~청량리, C노선 의정부~금정이 모두 확정되어 가시권에 들어오게 되었다.

신분당선은 삼송까지 연결되고, 복정~경마공원을 연결하는 위례과천선도 포함돼 주민들의 숙원사업을 해결하게 됐다. GTX 파주연장선과 3호선 연장안이 모두 포함된 운정신도시, 신분당선 삼송 연장안이 포함된 삼송지구와 은평뉴타운, 7호선 연장안이 포함된 의정부, 양주신도시 등이 수혜지역으로 꼽히고 있다.

서울시를 가로지르는 간선도로들이 속속 지하화되고 있어 일대 부동산이 주목을 받고 있다.

먼저 서부간선도로 지하화 사업은 이미 진행 중이며, 동부간선도로와 경부간선도로는 지하화 계획이 발표됐다.

세 간선도로의 지하화로 서울에서만 약 40km에 이르는 도로의 지상부 땅이 확보될 것으로 예상되며 지하화 계획이 완공되기까지 지상부 개발이라는 풀어야 할 숙제가 남아있다는 점은 투자시 염두해야 한다. 경부·동부·서부간선도로가 지하화될 경우 △동부간선도로 도시고속화도로 13.9km(삼성~월계1교) △동부간선도로 지역간선도로 8km(성동~월릉교) △서부간선도로 10.33km(성산대교 남단~금천 IC) △경부간선도로 6.4km(양재 IC~한남 IC) 등 약 40km에 이르는 길이의 지상부를 확보할 수 있을 것으로 보인다.

동부간선도로가 없어진 중랑천 일대엔 여의도 공원의 10배에 이르는 약 221만㎡ 규모의 친환경 수변공원이 조성 될 예정이다.

업계는 철도 노선이 신설, 간선도로 지하화 등 되면 교통 여건이 크게 개선되는 효과는 물론 해당 지역의 인구 유입이 증가해 상권 및 인프라 증대로 이어지며 지하철 노선이 도심지역이나 핵심 주거단지를 지나가거나 역이 없던 지역에 생겨 비약적으로 교통여건이 개선된 경우에는 부동산의 가치가 급증하기 때문에 이번 계획을 주목해볼만한 의미가 있다고 분석하고 있다.

개발 호재 중에서도 부동산 시세에 가장 큰 영향을 끼치는 것은 당연 교통호재가 꼽히는데 새 역이나 도로 등 대중교통이 개통된 지역은 계획 발표 시점부터 개통 때까지 인근 부동산 가격이 꾸준히 상승할 가능성이 있기 때문이다.

이처럼 교통 호재는 수익형 부동산의 선호도가 높아지게 된다. 또한, 자연스레 인구유입이 늘고 개발이 활기를 띠어 분양시장이 활성화된다. 물론 부동산 경기의 단기회복을 기대하기엔 힘든 상황이지만 환금성이 뛰어나고 입지여건에 따라 향후 프리미엄도 기대할 수 있어서 수요자들은 상권 형성 기간인 3~5년 정도를 내다보고 상가나 오피스텔 등에 투자해볼 만 하다는 것이 업계의 조언이다.

사통팔달의 교통요충지는 이미 인프라가 구축되어 상권이 형성되어 있어 빠르면서도 안정적인 수익이 가능하며 교통 개선 예정지역의 경우 장기적인 안목이 요구되지만 시세 반등의 기회가 있어 수익형 부동산의 관심이 높아지고 있다. 수도권의 경우 서울 도심이나 강남권, 지방의 경우 광역시로의 접근성이 얼마나 높아지느냐가 부동산의 가치를 결정하게 된다.

◇루원시티

루원시티 이미지

루원시티는 사업 부지 내 매각용 토지 49만8521㎡ 중 42%인 21만463㎡(주상복합,공동주택부지)가 매각돼 투자가치를 인정받았다. 루원시티는 청라국제도시와 가정지구로 연결되는 수도권 서북부지역 관문으로 인천국제공항 28분, 여의도 25분, 일산 20분, 강남 50분 등 수도권 주요 지역과 1시간 이내에 연결한다. 오는 2020년 서울지하철 7호선 부평구청역과 루원시티 인근의 인천도시철도 2호선 석남역을 연결하는 연장공사가 끝나면 더욱 높은 미래가치가 점쳐진다.

◇다산신도시

다산신도시 이미지

다산진건지구와 다산지금지구를 포함하는 다산신도시는 475만㎡ 면적에 3만여가구의 주택이 공급되며, 수용 인구만 8만6000여명에 달하는 경기 동북부 최대 상권으로 꼽힌다. 진건지구 중심상권은 서울지하철 8호선 별내선 다산역(가칭·2022년 완공 예정)도 들어설 예정이다. 경의중앙선 도농역도 이용할 수 있다. 지난 7월에는 국토교통부가 인천 송도와 경기도 남양주를 잇는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 계획도 발표했는데 이 노선이 개통될 경우 남양주에서 서울역이나 신도림, 인천 부평·송도로 한 번에 이동할 수 있을 전망이다.

◇미사강변도시

미사강변도시 이미지

하남 미사지구는 서울과 인접해 최근까지도 초대형 오피스텔과 상업시설, 지식산업센터가 분양 중이다. 택지지구 조성 및 건설사업이 완성 단계로 보면 된다. 중심상업지에 지하철 5호선 연장선 미사역(2020년 개통예정)이 설치될 예정이며, 9호선도 연장계획을 추진 중이다. 미사지구 인근을 지나는 서울~세종고속도로도 2025년 개통 목표로 사업이 추진되고 있다.

◇동해안 벨트

강원도 동해안 벨트

속초는 동서고속화철도(2025년 개통예정)와 크루즈선 입항, 설악동 재개발 추진 등의 개발호재가 있다. 2018 평창동계올림픽 실내 빙상 경기가 열리는 강릉은 올림픽 개최에 따른 선수촌, 미디어촌, 경기장 등 각종 시설 구축과 KTX 강릉역(2017년 말 개통 예정), 고속도로 등 광역교통망이 확충된다. 양양은 지난 6월 말 개통된 동서고속도로(동홍천-양양구간)와 지난해 11월 완공된 동해고속도로(양양-속초구간)등으로 투자가치가 높다.