골드라인 교통호재를 보면 뜰 상권이 보인다

상권은 주로 역세권을 중심으로 형성되는데 최근 그 중심에는 GTX(수도권광역급행철도)가 있다.

GTX(수도권광역급행철도) 사업이 속속 가시화되면서 주택시장 못지않게 GTX 예정지 주변 상권과 공급되는 수익형 부동산에 대한 관심도 덩달아 높아지고 있다.특히, 신설 역세권은 유동인구 유입과 함께 상권 활성화로 상가시세에 긍정적인 영향을 미친 사례도 많으며 이미 GTX 특수를 누린 공급 상품도 적지 않다.

또한, GTX는 일반적인 지하철과 달리 경유하는 역이 매우 적어 광역급행철도가 들어서게 되면 GTX 역세권 유무에 따라 일대 수익형 부동산 시장에 미치는 파급효과가 달라질 전망이다.

그 외에도 황금노선으로 불리우는 9호선 연장과 신분당선 연장지역 수혜상권도 있다.

먼저 GTX 수혜 상권을 살펴보면 다음과 같다. A노선은파주(운정신도시)~일산(킨텍스)~대곡~연신내~서울역~삼성~수서~성남~용인~동탄이며 총83.3km다.

B노선은총80.1km.청량리까지계획했던기존노선에경춘선망우~마석까지연장될예정이며 GTX C노선은 총 74.2 km로 경기 양주부터 의정부역, 금정, 수원까지 이어지는 10개 지역이다.

현재 이들 노선 가운데 A노선은 우선협상대상자를 선정하고, 연내 착공에 들어갈 계획이며 이어 B, C노선은 예비타당성 조사 면제 대상으로 거론되면서 사업에 속도를 낼 것으로 보인다.

각 노선별로 주요 수혜지역을 살펴보면 A노선의 경우 파주 운정신도시, 일산 킨텍스, 대곡역세권 일대, 연신내역 등 은평구 일대, 용인 구성역 일대, 화성 동탄역이 주목을 받고 있다. GTX B노선의 경우 인천 송도국제도시, 남양주 마석·별내신도시, 부천, B노선과 C노선이 교차하는 청량리역 일대 등이 GTX C노선의 경우 경기 북부 양주와 의정부역 일대, 금정, 수원역 등이 수혜대상으로 꼽힌다.

다음으로 지하철 9호선의 경우 최근 4단계 연장노선에 대한 예비타당성조사가 통과된 가운데 수혜지역이 술렁이고 있다.

지하철 9호선은 개화~신논현 25.5.km를 연결하는 1단계 구간이 2009년 7월, 신논현~종합운동장까지 4.5km 2단계 구간이 2015년 3월부터 운행 중이며, 올해 12월에는 종합운동장에서 보훈병원에 이르는 3단계 구간, 8개 역이 개통한다. 이 구간은 지하철 9호선 2단계 구간의 종착역인 종합운동장역을 시작으로 총연장 9.2㎞에 '삼전역→석촌고분군역→석촌역(8호선)→송파나루역→한성백제역→올림픽공원역(5호선)→둔촌오륜역→중앙보훈병원역'까지다.

여기에 4단계 연장노선 예비타당성조사가 통과되며 보훈병원에서 고덕샘터공원까지 생태공원 사거리역, 한영고역, 고덕역, 샘터공원역 등 4개 역이 추가 신설될 예정이다. 4단계 연장노선을 통해 강남권 진입이 30분 내로 가능해지게 된 강동구가 수혜지역으로 꼽히고 있다.

골드라인답게 상가 가격도 ‘들썩’이면서 3.3㎡당 8000만원을 돌파했다. 지하철 개통 호재는 주변 아파트뿐 아니라 일대 상가나 상가건물 몸값도 끌어올리고 있다.

한 상가정보업체에 따르면 송파구 잠실동 삼전사거리에 개통 예정인 ‘삼전역’ 인근의 지하 1층~지상 5층짜리 건물(대지면적 460㎡·구 140평)은 지난해 6월 71억원에 팔렸지만 올해 1월 바로 옆 비슷한 규모의 건물이 80억 5000만원에 매매됐는데 7개월 만에 몸값이 약 13%나 뛴 것이다.

송파나루역(예정) 사거리에 위치한 지상 6층짜리 건물(대지면적 529㎡·옛 160평)은 최근 130억원에 팔리며 3.3㎡당 시세가 8000만원을 돌파했는데 송파구 일대 상가건물 몸값도 각 단계별로 평균 10~20% 오른 셈이다.

마지막으로 ‘신분당선’ 연장 라인 상권도 들썩이고 있다. 신분당선의 연장으로 서울 용산부터 강남, 판교, 광교 등을 하나의 생활권으로 엮어줄 호재가 되고 있어 최대 황금노선으로도 불리는 이유다.

현재 신분당선은 광교신도시에서 강남역까지 운행 중이고 이를 더욱 연장할 신사~강남 구간은 공사중인데 이 구간은 신분당선 서울구간(7.8㎞)연장 사업 중 1단계다. 금번사업으로 2022년 1월 신논현역(서울 9호선), 논현역(7호선), 신사역(3호선)으로 이어지는 연장선을 볼 수 있는데 개통시 수원 광교에서 강남 신사동까지 40분이면 오갈 수 있다.

서울의 중심인 용산 역시 주목받고 있다. 미군기지 이전 등 주변호재도 많지만 그중에서도 신분당선 2단계 사업이 미래가치를 높이고 있다. 용산 미군기지를 통과하는 신분당선 한강 북측구간(용산~신사)이 뚫리면 용산~강남~광교까지 하나의 라인이 탄생하기 때문이다. 따라서 향후 최고의 투자처이자 최대 수혜상권은 용산 일대로 신분당선 라인은 주요 핵심상권만 거쳐가기 때문에 수익형 부동산의 매우 유망한 투자처라는 평가다.

또한, 최근에는 신분당선 서북부 연장안의 기대감이 높다. 한류월드, 장항지구 개발 등으로 서울권 접근성 개선이 요구되면서 미진했던 교통망 개선이 더욱 요구되고 있기 때문이다.

실제로 고양 시민들의 청와대 국민 청원 및 경기연구원 등 전문기관도 킨텍스일대 택지지구 발전을 위해 중요한 요소로 꼽고 있다.

고양시의 신분당선 서북부 연장안은 고양시의 숙원 사업으로, 100만명의 고양시 인구수를 감안하면 3호선과 경의중앙선만으로는 부족한 것이 현실이다. 실제로 올해 10월, 대곡역 부근의 사고로 인해 3호선 운행이 정지되어 출근길 교통마비 사태로 고양시민들의 교통대책마련 등의 민원과 각종 언론의 교통 확충 필요에 대한 목소리가 높아지고 있다.

이와 관련하여, 최근까지도 신분당선 삼송역~킨텍스 연장안의 필요성이 강도 높게 논의되고 있다. 고양시는 2014~2015년 신분당선 연장에 대한 기초 타당성 검토용역을 근거로 제3차 국가 철도망 구축계획에 반영할 것을 국토부에 건의하였다.

신분당선 연장안 추진은 제3차 국가철도망 구축계획(2016~2025)이 발표된 2016년부터 이어지고 있다. 서울시와 고양시가 추진하고 있는 신분당선 삼송 연장안이 포함되고, GTX가 들어서는 킨텍스까지 연결, 교통량 분산의 필요성까지 강조되고 있다.

착공에들어간교통호재수혜단지에수요자들의관심이집중되고있다.교통개발은집값상승에가장큰영향을미치는호재인반면,착공전사업이연기되거나중단되는경우가많아착공후에투자하는것이가장안전한방법이기때문이다.

장경철 부동산일번가 이사는 “지하철 개통에는 3승(昇) 법칙이란게 있는데 계획발표와 착공, 준공의 각각 3번의 승인 단계에 걸쳐 가격이 오른다는 공식인데 특히 이 중에서도 집값이나 토지의 가격이 가장 많이 상승하는 것은 주로 계획 발표단계라면 하지만 상가나 오피스텔, 오피스 등과 같이 임대를 통해 수익을 발생하는 수익형 부동산은 다른 경우가 있다”고 말했다.

장이사는 이어 “이에 지하철역이 신설되는 상가나 오피스텔 등에 투자하려면 어느 시점에 투자를 하고 언제 처분을 해야 하는지 계획을 잘 세워 투자할 필요가 있는데 개통시기로부터 1~3년전 쯤에 투자해 개통시기에 맞춰 처분하는 것이 가장 큰 수익을 낼 수 있을 가능성이 있다"고 말했다.

교통호재로 뜰 상권 분양(예정)중인 수익형 상품

-GTX(수도권광역급행철도)-

녹번역 래미안 베라힐즈 조감도

●녹번역 래미안 베라힐즈(상가)=서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 녹번동 재개발 3,500여세대를 배후로 확보하고 있으며 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 12월 준공을 앞둔 녹번역 래미안 베라힐즈 근린형 단지내 상가가 선임대를 확정 후 분양에 나서고 있다.녹번동 재개발 상가로 3,500여 세대를 배후로 하고 있다. 먼저 지하 1층은 대형마트로 입점이 확정되었다. 전용면적 143.9평에 분양가는 25억원으로 임대조건은 보증금 2억원에 월 1200만원으로 대출이 없을시 수익률은 6.3%선이다.다음으로 1층 현황이다. 지상 1층 1호는 디저트 카페 등 입점 예정으로 전용면적 29.9평에 분양가 10억원으로 임대조건은 보증금 1억에 월 525만원으로 대출이 없을시 수익률은 7%선이다. 지상 1층 4호는 치킨전문점 등 입점 예정으로 전용면적 11.3평에 3억 7천만원으로 임대조건 3천만에 200만원으로 대출이 없을시 수익률은 7%선이다. 마지막으로 지상 2~4층은 3,500여 세대 독점 유치원(9개반 200명 인가예정)으로 전용면적 319.8평에 분양가는 25억으로 독점 유치원의 경우 분양받아 직접 운영 조건이다.위 분양가는 부가세 별도며 계약금 10%, 중도금 30%, 잔금 60% 1금융권 대출 대체 가능하다고 업체측은 전했다.GTX A노선 확정된 연신내역 개통시 삼성역 10분대 이동 가능하다. 문의 1600-2463

의정부역 베스트뷰 투시도

●의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 안전한 임대수익을 보장하기 위해 의정부역 일대 최초로 수익형 부동산 전문 임대관리 기업인 앱스하우스(국토교통부 주택임대사업 등록업체)와 임대관리 위탁계약을 체결해 10년 임대보장에 대한 보증보험증권을 발행해줘 공실 걱정 없는 안정적인 상품으로 꼽힌다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역 베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러 쌓인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다. 창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(1만1천여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다. 의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다. 의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다. 또한 의정부역세권은 GTX(수도권 광역급행철도) C노선(의정부-금정간)과 SRT 의정부역 확정지로 2024년 사업완료시 서울을 14분 이내 이용할 수 있는 강남생활권으로 변모할 예정으로 2026년 목표로 진행되는 동부간선도로 전구간 지하화 사업과 시너지를 발휘할 것으로 예상된다. 동부간선도로 전구간 지하화 사업이 완료되면 의정부-강남(26.7km구간)이 현재 1시간거리에서 25분대로 단축될 것으로 보여 의정부의 서울 접근성이 개선될 조짐이다. 문의 031-826-2597

-9호선 연장-

고덕역 대명벨리온 조감도

●고덕역 대명벨리온(오피스텔)=서울 강동구 고덕지구 최중심에 들어서는 오피스텔로 주목받고 있는 프리미엄 복합단지 '고덕역 대명벨리온'이 단지 상층부에 강남권 고급주거단지에서 볼 수 있던 스카이커뮤니티를 갖춰 관심이 쏠린다. 고덕역 대명벨리온의 스카이커뮤니티는 단지 상층부인 19층 20층에 조성된다. 이곳은 입주민의 편의를 위한 다양한 시설로 구성될 계획이다. 여기에 단지 5층과 최상층에는 옥상정원을 선보이고 전기차 충전시스템, 100% 자주식 주차장, 무인택배시스템, 계절창고(지하 6층, 일부세대) 등의 특화설계 및 시스템도 적용한다. 이밖에도 단지는 인근의 타 상품 대비 높은 전용률을 갖춰 이를 통해 한층 안락하고 고급스러운 주거여건을 제공한다는 계획이다. 업계는 오피스텔 시장에서 아파트 못지않은 특화설계로 주거 기능을 높인 단지들은 꾸준한 인기를 이어간 만큼 이번 고덕역 대명벨리온에도 많은 관심이 이어질 것으로 내다봤다. '고덕역 대명벨리온'은 지하 6층 ~ 지상 20층 규모로 오피스텔과 상업시설이 함께 구성되는 대규모 복합단지다. 오피스텔의 경우 총 503개 실 모두 전용면적 18~29㎡의 소형타입으로 구성된다. 지하철 5호선 고덕역 역세권 단지로, 특히 9호선 4단계 연장선 사업이 마무리되면, 5호선과 9호선이 지나가는 더블 역세권 단지로 거듭날 예정이어서 눈길을 끈다. 주변으로는 이마트와 이케아(예정)를 비롯한 쇼핑시설, 서울특별시교육청 고덕평생학습관(도서관), 강동아트센터 등 문화시설, 강동경희대학교병원 등의 생활편의 시설도 풍부하다. 특히 약 44%의 녹지율을 자랑하는 강동구 중심에 위치하고 있어 강동그린웨이 명일근린공원, 송림근린공원 등 쾌적한 자연환경을 자랑하는 숲세권 단지로도 주목받고 있다. 배후수요도 풍부하다. 특히 약 7만 명의 상주 인원이 근무할 것으로 예상되는 첨단업무단지, 상업업무복합단지, 강동일반산업단지가 인근에 조성될 예정이어서 업무단지 종사자 수요를 그대로 누릴 수 있을 전망이다.

-신분당선 연장-

힐스테이트 삼송역 스칸센 조감도

●힐스테이트 삼송역 스칸센(오피스텔)=현대건설이 경기 고양시 삼송지구에 대단지 소형 오피스텔 ‘힐스테이트 삼송역 스칸센’을 분양중이다. 현대건설에 따르면 이 단지는 단지 내 진입광장에서 지하철 3호선 삼송역 6번 출구가 약 360m 거리로 역세권이며, 이를 통해 서울 종로권역까지 약 20분대로 이동이 가능하다. 특히 삼송역의 경우 지난 6월경 신분당선 서북부 연장 사업이 기획재정부의 예비타당성 조사 대상에 선정돼 사업 추진에 탄력을 받고 있다. 신분당선 서북부 연장 사업은 삼송역에서 용산역을 거쳐 강남까지 30분대에 잇는 노선이다. 또한 단지 인근 연신내역에 파주 운정신도시~화성 동탄을 연결하는 수도권 광역급행철도(GTX-A노선)가 2023년 개통예정으로, 대중교통망은 더욱 좋아질 것으로 보인다. 쇼핑몰, 영화관, 대형마트 등의 시설이 들어선 약 36만9000㎡ 규모의 스타필드 고양점은 물론 이케아 고양점, 롯데몰 은평점 등 대규모 상업시설들이 많고, 800병상 규모의 은평 성모병원이 오는 2019년 5월 개원 예정으로 단지로부터 차량 10분 내 모든 시설을 이용할 수 있을 정도로 생활환경도 우수하다. 주변 환경도 쾌적해 단지 남쪽으로는 창릉천이 흐르며 이곳의 수변공원을 편하게 이용할 수 있다. 단지 주변으로 북한산 국립공원과 이어진 노고산 자락이 자리하고 있어 전망과 자연환경이 뛰어나며 인근으로 서오릉, 서삼릉, 식물원 등이 가까워 녹지가 풍부하다. 힐스테이트 삼송역 스칸센이 들어서는 삼송지구는 현재 1~2인 가구들이 생활할 수 있는 소형 오피스텔 공급이 뜸했던 지역으로 잔여 공급택지도 제한적이다. 삼송테크노밸리가 근거리에 있고 은평성모병원, 은평소방행정타운과 로지스틱스파크, 원흥지식산업 등이 건립예정에 있어 약 2만5000명의 풍부한 직주근접 배후수요가 기대된다. 또한 GTX-A노선, 신분당선 서북부 연장선 개통시에는 광역수요 흡수까지 가능할 것으로 보인다. 한편 힐스테이트 삼송역 스칸센은 2개의 블록으로 구성되며 △2블록 지하 4층~지상 25층 1381실 △3블록 지하 4층~지상 24층 1132실로 전체 2513실로 구성된다. 연면적만 약 18만1,000여㎡로 63빌딩의 연면적(약 16만6000여㎡)을 웃돈다. 전용면적은 18~29㎡로 1~2인 가구 등의 생활에 최적화된 소형타입으로 구성되며, 단지 내에는 대단지 아파트 버금가는 25가지 이상의 커뮤니티 시설을 갖추고 있으며 입주는 2021년 12월 예정이다.