아파트 이어 수익형 부동산도 '똘똘한 한채' 바람
정부 규제의 레이다가 다주택자들을 겨냥하면서 최근 주택시장을 관통하는 키워드는 '똘똘한 한채'다.
다주택자에 대한 각종 페널티가 올 4월부터 시작되는 데다 강남 등 주요 인기지역만 오르고 나머지 지역은 안 오르는 양극화가 만성화하기 때문이다.
지방이나 비인기 지역에 집을 여러 채 가진 다주택자들은 상승 가능성이 낮아보이는 주택들을 처분하고 그 자금으로 요지에 있는 한 채를 사려 한다.
비인기 지역에 큰 집을 가진 사람도 인기 지역 중소형으로 갈아타려 한다. 이미 똘똘한 한 채를 보유하고 있다면 앞으로 집값 전망이 긍정적이므로 당장 급전이 필요하지 않다면 매매할 이유가 없다. 공급은 줄고 수요는 늘어나니 똘똘한 한 채의 가치는 계속 오르는 선순환에 놓일 전망이다.
올해 분양시장의 화두는 똘똘한 한 채 전성시대가 될 전망이다. 서울이나 수도권 신도시, 지방 광역시 요충지에 위치한 단지는 흥행 돌풍이 예상되지만 그렇지 않은 단지는 미분양을 피하기 어려워진다.
하지만 청약에 도전하는 사람이라면 실수요자, 투자자 관계없이 예전에 비해 많은 노력을 기울여야 한다. 새 아파트 청약이 이뤄지는 곳 중 본인이 관심 있는 지역이 있다면 무조건 찾아가서 발품 팔고 미래 가치를 생각해야 한다.
청약이 '당첨되면 무조건 로또'였던 시절은 끝났기 때문에 어설프게 뛰어들었다간 금전적 손실을 피하기 어렵다.
아파트 시장에서 부는 똘똘한 한 채 바람이 수익형 부동산 시장에도 영향을 줄 전망이다.
과거 주택시장에만 규제의 화살이 했지만 금리 인상과 오피스텔 등 임대용 부동산에도 규제의 여파가 미치고 있기 때문이다.
오피스텔 분양권도 아파트 분양권 시장과 마찬가지로 투기 열풍의 주범으로 꼽히면서 정부 규제의 대상이 되었다.
오피스텔은 아파트와 달리 청약통장 등이 필요하지 않으며 소액으로 투자가 가능해 국민 투자처로 자리잡았다.
그러나 오피스텔 분양 시장에도 지난 25일부터 조정대상지역 등에서 공급되는 오피스텔도 전매제한 규제가 적용되는 가운데, 오피스텔 투자자의 희비가 엇갈릴 전망이다 기존 수도권 투기과열지구에만 적용되던 규제가 수도권 외 투기과열지구 및 조정대상지역까지 오피스텔 전매 제한이 확대 적용된다. 이에 따라 규제를 피한 지역에서 공급되는 알짜 단지에 수요자들 관심이 모아지고 있다.
지난 25일 국토교통부에 따르면 지난해 8·2 부동산대책 후속조치의 일환으로 ‘건축물의 분양에 관한 법률 시행령 일부 개정안’이 지난 1월 16일 국무회의를 통과했다.
개정안에 따르면 분양할 때 해당 지역 거주자에게 최대 20%를 우선 분양해야 한다. 또 인터넷을 통한 청약 접수를 의무화하는 내용으로 법률이 개정됨에 따라 300실 이상 오피스텔은 금융결제원 등을 통한 인터넷 청약접수·추첨을 의무화하고 청약 경쟁률도 공개한다. 조정대상지역과 수도권 외 투기과열지구의 전매제한도 강화된다.
현재 투기과열지구는 서울 전역과 경기 과천, 분당, 세종시, 대구 수성구가 해당되며 조정대상지역은 서울 전역과 경기 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·화성시(동탄2신도시)를 비롯해 세종시와 부산(해운대·연제·동래·부산진·남·수영구·기장군)이다.
금리 등 변수 잘 따져봐야 한다. 올해 수익형 부동산 시장 전망은 다소 불투명한 상황이다.
한국은행이 지난해 11월 말 6년5개월 만에 처음 기준금리를 연 1.25%에서 1.5%로 인상한 데 이어 올해도 추가로 올릴 가능성이 높기 때문에 업계에서는 금리 인상 추이를 지켜봐야 하지만 단기간에 크게 오르지는 않을 것으로 예상하고 있다. 수익형 부동산에 분명 악재이긴 한데 수익률을 크게 낮추지는 않을 것이라는 얘기다.
공급 과잉 여부도 살펴봐야 한다. 오피스텔이 공급되는 주변에 입주 물량이 많다면 당연히 임차인 구하기가 어렵고 임대료도 약세를 보일 공산이 크다. 이 때문에 주변 경쟁 상품 공급 현황과 공실률, 임대료 수준 등을 잘 살펴봐야 한다. 새 건물이 기존 임대시장에 적잖은 충격을 줄 가능성이 있다.
수익형 부동산 상품을 고를 때 가장 신경 써야 하는 부분은 입지 여건이다. 일단 기본적으로 임차 수요가 많아지려면 유동인구나 수요층이 많은 역세권 등 대중교통 접근성이 좋아야 한다. 단지 규모나 주변 편의시설 등도 챙겨야 한다.
오는 3월부터 이자상환비율(RTI)이 도입돼 임대사업자의 대출한도가 줄어드는 것도 고려해야 할 변수다.
엠퍼스트 플레이스 명동 오피스텔 조감도(분양문의 1800-2950)수익형 부동산의 대표 상품인 오피스텔에 대한 관심은 지속될 전망이다. 하지만 과거에 비해 차별화, 즉 옥석 가리기가 확연해질 가능성이 높다. 일반적으로 한 해 전국적으로 오피스텔 7만 실 정도가 공급되지만 갈수록 오피스텔을 공급할 부지가 줄어들고 있다. 업계에서는 1~2인 가구가 몰리는 곳에 공급이 필요하다고 입을 모은다.
땅값이나 공사비가 늘면서 오피스텔 분양가격이 해마다 조금씩 오르고 있다. 건설사들은 불필요한 공간을 줄여 전용 21㎡이던 상품을 16㎡ 정도로 몸집을 축소하는 대신 전체 가격을 안 올리고 수익률을 맞추려고 노력하고 있다.
소형 아파트 대체 상품인 전용 84㎡ 오피스텔(아파텔)도 여전히 주목받을 상품인데 도심 역세권에 소형 아파트의 욕구를 맞추는 3~4인 가구용 상품이기 때문이다.
선호도가 높은 서울 오피스텔 분양 시장에서 직주근접 소형 오피스텔이 주목을 받고 있다.
배후 수요가 보장되고 임대 수익률이 높아서다. 특히 광화문, 여의도, 강남 권역 등 서울 3대 중심업무지구와의 접근성이 좋은 지역 내 오피스텔 경우 20·30세대 1인 가구 임차 수요 모집도 수월하다.
실제로 강남구, 서초구, 마포구 등 대표 직주근접 지역으로 꼽히는 곳에서 거주하는 1인 가구의 절반 이상은 20~30대인 것으로 나타났는데 이렇다 보니 직주근접 지역 내 소형 오피스텔의 전·월세 거래량도 많은 편이다.
최근 강동구 일대도 서울 3대 업무지구 흡수 지역으로 떠오르면서 소형 오피스텔 임대투자지역으로 각광 받고 있다. 지하철 5호선을 이용해 광화문과 여의도 등을 한 번에 이동할 수 있고, 강남권역도 환승 한 번만 거치면 쉽게 이동이 가능하기 때문이다.
오피스텔의 관심도가 떨어지면서 지식산업센터, 상가 등에도 관심 이어질 전망이다. 상가는 지역에 따라 규모와 가격이 제각각이다.
업계에 따르면 투자 금액에 따라 투자 상품이 다르다. 투자금이 1억~2억원이면 오피스텔, 3억~4억원이면 단지 내 상가, 5억~7억원이면 중심상업지구 내 상가 등이다. 돈 많은 투자자는 대형 점포나 소형 빌딩을, 소액 투자자는 오피스텔 등 소형 상품을 상대적으로 선호한다. 오피스텔 투자자는 3~5실을 사서 안정적인 임대 수입을 원하는 경우도 많다.
단지 내 상가는 대체로 임대료가 정해져 있다. 수도권의 단지 내 상가는 보증금 5000만원에 월 200만원 안팎이며 수익률이 높지는 않아도 공실 없이 꾸준히 운영되는 게 장점이며 마트, 세탁소, 중개업소 등 필수 근린생활시설만 넣다 보니 안정적인 상권이 보장된다.
강동역 직통 상가인 메트로몰 조감도한편 올해 상가시장의 위축은 대출규제와 금리 인상 영향이 클 것으로 예상된다. 정부는 2018년부터 부동산임대사업자의 상환능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI)을 적용해 대출심사를 엄격히 할 방침인데 상가의 경우 투자규모가 크고 수익률을 높이기 위해 대출을 끼고 사는 경우가 많기 때문이다.
이에 따라 상가의 경우 투자자들이 보수적으로 접근해야 하는데 특히 상권이 활성화되지 않은 분양상가의 경우 공실 우려가 크고 입주 이후에도 소유주들이 재계약시 임대료를 낮춰주는 경우가 많아 주의가 요구된다.
마지막으로 상가의 최대 리스크는 공실이기 때문에 전문투자자가 아닌 일반 투자자들은 권리금이 붙어 있는 안정적인 상권 위주로 접근해야 한다.
다음은 중소형 빌딩에 관한 전망이다. 주택시장에 대한 강한 규제의 풍선효과로 작년 빌딩 거래가 훨훨 날았다.
그러나 올해 빌딩시장 전망은 그리 밝지 않다. 주택시장에 이어 상업용 부동산 시장으로까지 밀고 들어오는 규제와 대외적 변수 때문이다. 2018년부터는 신총부채상환비율(DTI)과 사실상 처음 적용되는 임대수익이자상환비율(RTI), 하반기부터 도입될 것으로 보이는 총부채원리금상환비율(DSR) 등으로 빌딩 시장 냉각이 예상된다.
특히 부동산임대업자 대출에 새롭게 도입되는 RTI는 임대료를 받아 이자를 얼마나 상환할 수 있는지를 보기 때문에 빌딩 시세차익을 노리고 접근하는 사람들에겐 부담스러울 수밖에 없다.
따라서 현 상태에서 임대수익이 저조해도 매가 부분에서 경쟁력이 있는 입지의 건물을 마련하려는 사람들에게 RTI는 큰 부담이므로 무술년에 빌딩 매입 시에는 담보대출에서 발생하는 금융 비용 이상의 임대료 창출이 가능한지를 봐야 할 것이다.
하반기 도입되는 DSR 역시 부담스럽다. 한 사람이 지고 있는 모든 대출을 합쳐 대출 원리금 상환액을 산정하기 때문에 기존과 같은 규모의 대출을 받기가 어려워진다.
강남 신사동 가로수길 중소형 빌딩 사진하지만 서울 등 인기지역 중소형 빌딩의 인기는 꾸준할 것으로 보인다. 실제 서울의 경우 아파트 가격으로 아예 건물을 신축해 소유하는 사례가 늘고 있다. 100억원 미만 꼬마빌딩에 대한 수요는 전부터 높아 매물을 찾기 힘든 상황에서 구옥을 매입해 건물을 짓는 방식으로 선회하는 것이다. 게다가 최근 3년 동안 서울 아파트 가격이 천정부지로 치솟고 금리는 비교적 낮아지면서, 아파트 구입비용에 금융자본을 더하면 건물주가 될 수 있다는 계산이 나온다.
KB부동산에 따르면 지난해 12월 기준 서울 아파트 중위가는 6억8500만원이다. 강남 3구를 포함하는 한강 이남 11개구만 대상으로 하면 8억6645만원이다.
주택의 중위가는 주택매매 가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 말한다. 초고가 또는 최저가 주택은 제외되고 중앙에 분포한 가격이 나타나기 때문에 평균가보다 더 정확하게 주택 가격의 흐름을 설명한다. 일부 고가주택들이 매매가 평균을 끌어올릴 수 있다는 우려가 덜하기 때문이다.
이처럼 서울지역에서 자가 아파트를 장만하려면 6억~8억원 정도가 드는 가운데 다주택자에 대한 규제까지 심해지면서 '똘똘한 한채' 갖기 열풍이 불고 있다. 강남, 역세권 등 입지가 좋은 아파트는 물론이고, 상가주택 등 꼬마빌딩으로 옮겨가는 추세다.
구로디지털단지 지식산업센터 사진지식산업센터가 새로운 틈새 수익형 부동산으로 최근 몇 년 새 인기를 끌고 있다. 서울 마곡지구, 경기 하남 미사지구 등에 들어서는 지식산업센터는 업종이 첨단산업 등 일부 제한적이다.
취득세 등 세금 감면 혜택도 주어진다. 특히 올해 주거상품의 규제가 강해지면서 지식산업센터에 대한 관심이 부쩍 증가하고 있다.
투자 수익률도 연 7%를 웃돌아 직접 사용하지 않는 투자자는 취득세를 내고 임대사업을 하다가 차익을 실현할 수도 있다.
불황이든 호황이든 창업 수요는 늘 존재하기 때문에 물류시설과 생활 및 업무 편의시설까지 갖춰진 첨단 사무실 역할을 톡톡히 하고 있으며 자기자본 대비 대출 비중을 30~40% 이하로 가져가면 리스크를 크게 줄일 수 있겠다.
