커진 아파트 불확실성, 개발호재 갖춘 수익형부동산 각광

정부의 부동산대책이 연이어 발표되며 아파트 시장의 불확실성이 커지면서 투자자들의 눈길이 수익형 부동산으로 쏠리고 있다.

정부의 대출 규제와 분양가 상한제 등 부동산 시장 규제 정책이 이어지면서 주택 시장에 전반적으로 침체 기조에 빠지면서 투자자들이 갈 곳을 잃고 있어서다.

시중금리보다 높은 수익률을 낼 수 있는 섹션 오피스(소형 오피스)와 오피스텔, 상가 등이 대표적인 투자처로 꼽히는 모양새다.

수익형 분양시장에서도 변화가 감지되고 있다. 최근 분양한 서울 종로구 신문로 '덕수궁디팰리스' 오피스텔은 158실 모집에 764명이 몰리며 평균 경쟁률 4.8대 1을 기록했다. 스튜디오 타입 18실에는 416명이 몰려 23.1대 1의 청약 경쟁률을 보였다.

서울 영등포구 '브라이튼 여의도' 오피스텔은 849실 모집에 2만2462명이 신청해 평균 26.1대 1의 경쟁률을 나타냈다. 전용면적 59㎡의 경우 경쟁률이 42.28대 1에 달했다.

6월 분양한 ‘송도 더샵 센토피아’ 상가 청약에는 60개실 모집에 총 1,915명이 지원해 평균경쟁률 31.9대 1을 기록했고, 계약 역시 하루 만에 모두 완료될 정도로 큰 인기를 끌었다.

최근 틈새 수익형 부동산으로 인기가 높은 섹션 오피스도 높은 인기를 끌었다. 먼저 올해 초에 분양에 나선 신중동역 랜드마크 푸르지오 시티 섹션 오피스도 조기에 마감을 했다. 지하 7층부터 지상 최고 49층으로 구성되는데 지상 7층부터 18층까지는 섹션 오피스 506실이 들어선다.

서울시 동대문구 용두동11-1번지 외6필지에 들어서는 40층 높이의 주거복합단지인 청량리역 해링턴 플레이스 섹션 오피스도 조기 마감을 했다. 지상 3~6층에는 160실의 오피스가 들어선다.

전문가들은 정부 규제가 아파트에 집중되는 가운데 상대적으로 규제가 덜한 소형 오피스, 오피스텔, 상가 등에 대한 관심이 높아지고 있다는 분석을 내놓았다.

또한 이어지는 기준금리 인하에 따라 초과 수익을 얻기 위한 수요가 높아지고 있다는 분석이다.

특히 대규모 개발호재를 갖춘 지역의 수익형 부동산이 분양시장에서 두각을 나타내고 있다.

GTX 전체 노선도

개발호재는 교통, 관광, 투자, 기업 및 기관 이전 등 다양하게 구분되는데 이같은 호재에 수익률은 물론 분양 성적도 크게 갈리는 상황이다.

업계에 따르면 최근 수익형 부동산 시장에서 대표적인 개발호재로 △신규 교통망 구축 △역세권 개발 △대기업 투자 △공공기관·대학교·대형병원 이전 △랜드마크 조성 △대형공원 조성 등이 있는 것으로 나타났다.

신안산선 노선도

그 중에서도 가장 돋보이는 것은 단연 교통개발이다. 전철이나 지하철이 신설 또는 연장되거나 GTX, 신안산선 등 쾌속교통망 구축 계획이 예정돼 있는 경우 발표 시점부터 개통 때까지 인근 부동산 시장의 상승이 꾸준히 이어진다.

교통망의 구축은 이동 시간의 단축으로 편리한 출·퇴근 환경을 확보하고 인구 유입 및 상권 활성화도 기대할 수 있기 때문이다.

역세권 개발사업도 대형 호재로 떠오르고 있다. 민자역사 개발 본격화에 따라 잘 나가던 역세권 개발사업은 부동산 경기 침체에 따른 수익성 저하 등으로 한동안 애물단지 취급을 받았지만 수도권 일대 택지 부족으로 대규모 주택개발이 힘든 상황에서 사업자들이 수익을 극대화할 수 있는 방안을 마련하면서 다시 먹거리로 관심을 받고 있다.

역세권 개발은 수요와 주변 인프라 등을 확보한 상황에서 추진하는 사업이라 비교적 리스크가 낮은 편이라 먹거리 부족으로 고민이 깊은 공급업체들이 최근 역세권 개발에 주목하는 추세다.

이와 함께 대기업 투자가 활발한 곳의 부동산 상승세도 가파르다. 기업의 적극적인 투자가 이뤄지면 계열사나 협력사 등 관련 종사자들의 유입은 자연스레 늘어나기 마련이다.

이에 따라 경제력이 뒷받침되는 대기업 종사자들을 중심으로 풍부한 임대수요를 형성, 공실 위험 없이 안정적인 임대수익을 거둘 수 있다는 점에서 투자자들의 관심이 집중된다.

이밖에 인근에 공공기관, 대학교, 대형병원 등이 가까운 곳도 공무원이나 민원인, 교직원, 병원 종사자 등 배후수요로 높은 미래가치와 안정성을 동시에 갖춘 시장으로 평가된다.

장경철 부동산일번가 이사는 “개발호재를 품은 지역은 쇼핑, 유통 등 생활 인프라가 늘어나 번화가가 형성되거나 도심 접근성이 향상돼 임대료가 높아질 수 있으며 대형 개발호재는 지역경제를 발전시키는 것은 물론 인구유입과 집값상승, 상권활성화 등 긍정적인 효과도 함께 가져온다”며 “개발이 진행되며 유입되는 유동인구를 기반으로 풍부한 배후수요가 확보돼 안정적인 임대수요는 물론 향후 높은 미래가치까지 기대할 수 있다”고 말했다.

개발호재 갖춘 수익형 부동산 현황

송도 씨워크 인테라스 한라 조감도

●송도 씨워크 인테라스 한라(섹션 오피스)=한라는 인천 송도 국제업무지구에 짓는 도시형 생활오피스 '송도 씨워크 인테라스 한라'를 9월 중 분양할 예정이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 인천 연수구 송도동 29-8번지(국제업무단지 C6-1블록)에 조성된다. 지하 4층~지상 25층, 2개 동, 연면적 9만3383㎡ 규모다. 전용면적 21~42㎡ 도시형 생활오피스 1242실과 상업시설 271실로 구성된다. 지상 1~4층에는 상업시설이 들어서고, 3층은 문화 및 집회시설, 4층은 글로벌 스마트 메디컬센터가 각각 조성된다. 또 지상 5층부터 25층에 도시형 생활오피스가 배치된다. 도시형생활오피스는 초소형 섹션오피스에 수전시설, 발코니 등으로 주거기능까지 갖춘 신개념 오피스다. 모듈형으로 설계돼 사용자가 필요한 만큼만 분양받을 수 있어 공간 효율성이 높고, 입주기업의 편리한 사무환경을 위한 별도의 지원시설을 제공한다. 지식산업센터와 달리 입주기업 제한도 없다. 사업지가 들어서는 송도 국제업무단지는 68층 동북아트레이드타워(NEATT)를 비롯해 송도컨벤시아, 센트럴파크, 국제학교, 커낼워크, 잭니클라우스 골프클럽 등이 들어선 송도의 핵심 구역이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 그 중심에 들어선다. 기업의 필요에 맞게 사무실 규모를 자유롭게 변경할 수 있고, 일부 입주 오피스에 발코니가 무상으로 제공된다. 지상 5층에는 업무지원 공유시설인 야외 스카이 테라스, 접견실, 중·소회의실, OA실, 프라이빗부스 및 릴렉스룸 등이 설치되고, 카셰어링, 세무 및 회계·법무·금융 컨설팅, 통번역 서비스 등 업무지원, 제휴 서비스가 지원된다.

송도국제도시 개발 상황

주요 개발호재로 GTX(수도권광역급행철도)-B 노선 예비타당성 통과가 있다. 또 송도국제도시 10공구에 인천신항이 개장한 이후 인천항 전체 물동량 상승세를 이끌면서 해운∙항만업계의 이목이 송도로 집중되고 있다. 송도 9공구에는 지난 4월 개장한 크루즈터미널에 이어 오는 12월 신국제여객터미널이 개장될 예정이어서 연간 150만명에 달하는 관광객과 방문객이 송도를 찾을 것으로 예상된다. 교량, 인공해변, 수상터미널, 마리나 시설 등 친수 공간을 조성하는 워터프런트 건설공사도 송도국제도시의 큰 호재 중 하나인데 워터프런트 사업을 통해 송도는 관광도시로서의 모습까지 갖출 것으로 기대된다. 문의 010-2732-9283

선유도역 마들렌 조감도

●선유도역 마들렌(오피스텔)=국제자산신탁(주)은 서울시 영등포구 양평동5가 24-1번지 일대에 선유도역 마들렌 오피스텔이 분양중이다. 연면적 4,808.34㎡, 지하 2층~지상 14층 1개동 규모로 이중 오피스텔은 지상 2~14층이며 전용면적 ▲16.84(117세대) ▲19.14㎡(65세대) 두가지 타입으로 총 182실 규모로 조성된다. 선유도역 일대에서 첫 선을 보이는 전실 복층으로 마들렌 오피스텔의 실내는 층고가 4m에 달해 개방감을 극대화했으며 계단하부 공간 벽면은 다양한 수납시스템을 설치해 공간 활용도를 높였다. 다락방은 드레스룸이나 침실, 작업실, 메이크업 룸, 짐을 보관하는 용도 등으로 다양하게 이용 가능해 여유롭고 아늑한 공간을 연출해 선호도가 높다. 당 사업지 주변에 지식산업센터 10여개가 위치해 있으며 주변에 1~2인 가구가 급증하는 반면 원룸형 공급은 턱없이 부족한 실정이다. 1~2인 가구의 최고의 직주근접형 오피스텔이며 직장인들의 내 집마련의 “브릿지 하우스”로 풍부한 임대수요, 서울 3도심 위상의 높은 시세 차익을 노려볼 기회이다. 웰라벨 라이프를 꿈꾸는 젊은 직장인 들에게 한강과 안양천의 탁 트인 더블조망권을 누릴 수 있는 것이 특징이며, 양화 한강시민공원과 선유도공원, 안양천변 체육공원 등 주변 녹지 공간이 풍부해 주거 환경이 매우 쾌적하며 도심 속 건강한 주거 생활이 가능한 오피스텔이라는 평가다. 선유도역 마들렌 오피스텔의 입지가 우수해 편리한 생활이 예상된다. 도보 약 1분거리에 9호선 선유도역이 있고, 20개 노선의 버스정류장이 단지 바로 앞에 자리해 대중교통을 통해 출·퇴근하기가 수월하다. 뿐만 아니라 올림픽대로, 서부간선도로, 안양천로, 공항대로 등 지역 내 주요 간선도로도 편리하게 이용할 수 있다. 성산대교, 월드컵대교(예정) 등을 이용하면 여의도, 김포공항을 비롯해 상암, 마포, 마곡지구 등에도 빠른 접근이 가능하다. 2021년 서부간선도로 지하화사업이 완성되면, 교통여건이 더욱 우수해질 것으로 기대된다. 서울 영등포구 양평동 일대는 '한강 생활권'이면서 동쪽으로 여의도, 서쪽으로 목동과 접해있는 서울 부도심이라는 지리적 이점을 갖췄지만 크게 주목을 받지 못한 지역이었다. 하지만 최근 도시정비사업과 각종 개발 등이 추진되면서 빠르게 환골탈태하고 있다. 특히, 월드컵대교와 서부간선도로 사업이 속도를 내고 있어 이목이 집중된다. 시행은 국제자산신탁(주)이 시공은 (주)마들종합건설이 각각 맡았으며 계약금 10%에 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 문의 02-3496-2333

동원스위트 종로 조감도

●동원스위트 종로(오피스텔)=서울 종로구 효제동 167번지 일원에 1호선 종로 5가역과 4호선 동대문역을 동시에 이용 할 수 있는 더블역세권 주거용 오피스텔인 동원스위트 종로가 분양중이다. 연면적 3,526㎡(1,066평), 1개동, 지하 3~지상 11층 규모로 주거용 오피스텔 106실 및 근린생활시설 3호로 구성된다. 총 주차대수 60대며 부가가치세(VAT)를 포함한 2억원 초반대의 합리적인 가격대로 책정이 되었으며 전용면적 기준으로 17.57㎡, 17.82㎡ 두가지 타입으로 공급된다. 동원스위트 종로가 들어서는 도심권 4대 문안은 오피스텔이나 소형 아파트 공급이 제한적이어서 새롭게 들어선 소형 오피스텔인 동원스위트 종로의 미래가치는 더욱 커질 것으로 전망된다. 더블 역세권을 품은 단지는 우수한 강남∙강서∙강북 접근성을 지녀 서울 전역 진∙출입이 수월하며 CBD권역(종로 주요업무지구)에 10분 대로 닿을 수 있다. 역세권 입지 외에도 중앙버스노선을 통한 BRT 이용으로 CBD 등 업무지구 출퇴근이 용이하다. 단지 주변에 각종 관공서(중구청, 종로구청)와 인사동 거리, 명동 거리, 서울대학병원, 동대문 종합시장, 광장시장, 종로3가 귀금속 도매상가 등이 밀집돼 편리한 일상을 영위할 수 있으며 가까이에 위치한 청계천 수변거리를 비롯해 창덕궁, 유네스코 종묘, 동대문역사공원 등의 공간에서 휴식과 여가를 즐길 수 있다. 약 70만 상주인원의 CBD(중심업무지구), 150만 유동인구의 동대문상권을 배후로 두고 있는 입지에 자리해 탄탄한 배후수요를 품은 동원스위트 종로는 공실에 대한 우려도 해소하고 있다. 뿐만 아니라 반경 5km 내 다양한 대학교와 대학병원이 자리했으며 동대문 쇼핑타운밀집지역 수요층과 을지로, 충무로, 명동, 종로의 중심업무지구 직장인 수요까지 품을 것으로 전망된다. 동원스위트 종로를 둘러싼 다양한 개발호재도 주목할 만하다. 서울 종로구와 을지로 등 노후화된 지역 재개발사업과 정비사업추진 등 재개발 호재가 이어지고 있으며 종로구 예지동 세운 재정비촉진지구 내 통합개발도 추진되고 있어 향후 미래가치는 더욱 커질 것으로 기대된다. 계약금 10%, 중도금 40% 무이자 혜택이 주어진다. 문의 010-7407-7153