초저금리 시대, 입지 프리미엄 갖춘 수익형 부동산 각광

한국은행이 지난 7월과 10월 기준금리를 각각 0.5%씩 낮추는 통화정책 방향을 발표하면서 2015년 3월 이후로 5년째 1%대 저금리가 이어지고 있다. 

때문에 저축이나 예금보다 높은 수익률을 기대할 수 있는 수익형 부동산, 특히 오피스텔이나 생활숙박시설, 미군 렌탈하우스 등에 대한 투자와 분양에 대한 높은 관심으로 청약열기가 뜨겁다. 

수익형 부동산에 투자할 때 특히 중요한 체크 포인트는 당연 입지인데 부동산에서 격언중에 “입지나 목이 성공투자의 절반을 차지한다”는 말이 있을 정도다. 

실제 입지가 좋은 수익형 부동산은 높은 인기를 끌었다. 지난 2월 경기 부천에서 분양했던 신중동역 랜드마크 ‘푸르지오 시티’는 1,050실 공급에 청약자가 무려 2만2000여명이 몰리면서 평균 21.57대1 경쟁률을 기록한 후 일찌감치 완판이 됐고, 이 오피스텔은 특히 신중동역의 초역세권의 입지가 소비자들에게 각인되면서 주목을 받았다. 

요즘 같은 불경기, 수익형 부동산의 가장 큰 미덕은 안전성이다. 투자수익률 마지노선은 보수적으로 설정하되 아직 저평가되어 있어 환금성이 높고 탄탄한 배후수요에 기초해서 오랜 기간 공실없이 안정적인 수익을 제공할 것으로 기대되는 상품이 시장에서 살아남을 수 밖에 없다. 

안정적인 수익률을 위해 여러가지 변수가 있겠지만 결국은 입지가 가장 중요하다는 데에 이견이 없을 것이다.

좋은 입지라 함은 전통적으로 지하철 역 등의 교통인프라가 얼마나 잘 갖춰줘 있느냐 일텐데, 실제 역세권 수익형부동산은 분양시장에서 우수한 청약 성적표를 거두고 있다. 

실제 현대건설이 지난해 분양한 '힐스테이트 범계역 모비우스' 오피스텔은 622실 모집에 총 6만 5546건의 청약통장이 몰리며 최고 1077.3대1, 평균 105.3대1의 경쟁률을 기록했는데 이 오피스텔은 지하철 4호선 범계역 역세권 입지로 인기를 끌었다는게 업계의 평가다. 

이렇듯 역세권 수익형 부동산이 인기를 누리는 가장 큰 이유는 역과의 도보 거리가 10분 이상인 비역세권 대비 공실을 거의 찾을 수 없는 투자수익의 안정성을 기대할 수 있어서이다. 

쉽게 말해 역세권의 경우 공실 없는 꾸준한 수익을 기대 할 수 있는 반면, 비역세권의 경우 공실의 위험성이 비교적 높기 때문에 실 투자 수익이 떨어지는 위험성이 높기 때문이다.

그만큼 좋은 입지는 임차인 확보 수월하고 고객 유치에 유리해 임대조건을 좋게 만드는 것은 물론 향후 가치가 달라지게 된다. 

수익형 부동산에서 초역세권 만큼 좋은 입지로 ▲집객시설 인근 입지 ▲직주근접형 입지 등이 있다. 

먼저 집객시설 인근 입지도 좋은 입지중 하나로 꼽힌다. 집객시설 인근은 집객효과로 인해 사람이 모이게 되어 상권 활성화에 유리해 임대료 상승과 적지 않은 프리미엄을 형성하게 된다. 

이에 집객효과가 높은 랜드마크나 대형 건축물 인근에 상가나 오피스텔 등과 같은 수익형 상품은 상당한 후광효과를 보게 된다. 

집객효과를 유발시키는 대표적인 집객시설물로 △복합쇼핑몰·백화점․할인점 등 대형 유통시설 △관공서·비정부기구 △대형병원 △공원·광장 등이 있다. 

마지막으로 직주근접(職住近接)형 단지가 좋은 입지로 주목을 받고 있다. 직주근접 여부가 수익형 단지를 선택하는데 중요한 요소로 떠오르고 있다. 

이는 최근 일명 ‘워라벨’ 트렌드의 확산으로 저녁이 있는 삶을 중요하게 여기는 젊은 직장인들이 늘면서 직주근접 수익형 단지에 대한 관심이 높아지고 있다. 이는 직장까지의 거리가 가까워 출퇴근 시간을 절약함으로써 자신만의 시간을 확보할 수 있기 때문으로 분석된다. 

틈새 수익형 상품인 미군 렌탈사업도 마찬가지다. 미군 렌탈사업에서 가장 중요한 체크사항은 미군 부대와의 직주근접이다. 미군은 부대 내 긴급 호출 시 바로 복귀해야 하기 때문에 미군 기지와 도보 또는 차량으로 5분 이내 근접한 곳의 아파트, 오피스텔, 타운하우스 등의 상품을 선택해야 한다. 

외국인 대상 임대사업은 기본 10% 이상의 수익률이 기대된다. 특히 주한미군이 이전하는 평택의 경우 주한미군 렌탈하우스의 인기가 높다. 임대료를 미군 주택과에서 지급하기 때문에 비교적 안정적인 수입이 예상된다. 또, SOFA 협정에 의해 2060년까지 전체 주한미군이 유지하도록 되어있어 향후 40년에서 50년간 임차수요 걱정이 없다는 것이 업계의 설명이다. 

또한 전입이나 확정일자를 받지 않는 것은 물론 월세 소득공제를 받지 않아 사실상 면세사업으로 평가 받고 있다. 

부동산일번가 장경철 이사는 "최근 금리가 지속적으로 하락이 예상되는 가운데 입지여건이 좋은 수익형 부동산이 주목을 받고 있다“며 ”좋은 입지는 입지 프리미엄으로 이어지는 만큼 공급업체도 좋은 입지를 확보하기 위한 경쟁이 치열해지고 있으며 투자자나 실거주자도 마찬가지다“라고 말했다. 

입지 프리미엄 갖춘 수익형 부동산 현황

-초역세권 입지-

인하 한양아이클래스 투시도

●인하 한양아이클래스(생활숙박시설)=인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 '인하 한양아이클래스'가 11월 분양을 앞두고 있다. 연면적 20,838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급되며 일부층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입으로 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달한다. 내부시설로는 커뮤니티공간인 지상 24층 휴식공간 정원(바베큐장), 호텔급 럭셔리 설계가 적용되며 지하 1층 코인세탁실, 북카페, 지상 4층 휘트니스센터, 개별창고도 제공된다. ‘인하 한양아이클래스’는 직장인은 물론 대학생과 관광객까지 수용하는 생활형 숙박시설로 장·단기 숙박을 통한 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 특히 ‘인하 한양아이클래스’는 수인선 숭의역 1번출구와 도보 2분거리(100m)며, 숭의역을 중심으로 국철 1호선 도원역과 약 1km거리이며 신포역, 인하대역, 동인천역, 제물포역 등 지하철 이용이 용이하다. 또한, 제1경인고속도로, 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 인천시내 전역은 물론 서울까지 이동이 편리한 광역교통망을 자랑한다. 인하 한양아이클래스는 수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활평의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이며, 특히 ‘인천항 신국제여객터미널’은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. ‘인천항 골든하버’ 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로 ‘인하 한양아이클래스’의 임대수익을 극대화 할 수 있을 것으로 전망된다. 주변 인프라와 임대수요도 풍부하다. 이마트, 홈플러스, 인하대병원, 현대유비스병원, 인천기독교병원, CJ제일제당, 한진 물류센터 등 19만 이상의 임대수요가 밀집해 있으며 인천 남구는 대학생 및 직장인의 1인가구를 위한 주거공간 공급이 절대 부족한 지역으로 꼽힌다. 반경 1km이내 용현초, 신광초, 신흥여중 등 다수의 교육시설 환경도 우수하다. ‘인하 한양아이클래스’ 분양 관계자는 “인하 한양아이클래스는 역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산이다”며 “특히 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다“고 말했다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택과 실투자금 4,000만원대로 투자가 가능하다. 문의 010-2732-9283

-집객시설 인근 입지-

보라매 봉천동 칸타빌레 7차 조감도

●보라매 봉천동 칸타빌레 7차(오피스텔·도시형 생활주택)=서울 관악구 봉천동 731-1 외 4필지에 초역세권 주거용 수익형 부동산인 칸타빌레 7차가 11월 분양중이다. 연면적 5258.18㎡, 지하 1층~지상 11층 규모로 복층형 특화 오피스텔 152실 및 도시형 생활주택 19세대 총 171세대로 공급된다. 단일 타입의 주거생활 공간으로 3층부터 10층까지 오피스텔 152개 호실, 최상층인 11층은 도시형 생활주택 19개 호실로 복층부와 발코니를 적용하여 실사용 면적을 24㎡(약 7.25평)와 26.2㎡(약 7.93평)으로 극대화 했다. 인근 복층형 구조 공급이 부족한 지역의 희소 가치가 매우 뛰어난 특화된 복층 구조며 보일러실과 에어컨 실외기가 방안에 설치되어있는 타 오피스텔과는 달리 외부의 별도 공간을 두었으므로 사용자가 실제 활용하는 공간을 더 넓게 이용 할 수 있도록 설계되었다. 생활공간에 필요한 가전 및 가구 등 풀퍼니시드 시스템으로 완비한 풀옵션으로서 1~2인의 화사한 이미지와 개방감에 최적화 공간 연출 되어있다. 주차장 총 94대로 2022년 2월 완공 예정인 신림선 당곡사거리역(가칭) 약 100m, 도보 2분거리 초역세권 대로변 입지로 여의도 공원 1.8배 규모인 보라매공원 도보 3분거리 편리한 몰세권을 갖췄다. 사업지 일대에 보라매공원, 보라매병원, 롯데백화점 등 우수한 생활 인프라와 서울 2호선 신림역, 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용이 가능해 강남, 여의도, 구로, 가산 디지털단지의 주요 업무 밀집지역으로 접근성이 우수하다. 문의 02-2152-8087