수익형 부동산, ‘주택임대’ 지고 '일반임대' 뜬다
최근 연이은 기준금리 인하와 아파트 규제 반사익으로 수익형 부동산이 다시 주목을 받고 있다.
수익형 부동산에 투자를 하면 사업자는 크게 두가지가 있는데 주택임대사업자와 일반임대사업자가로 나뉜다.
주택임대사업자는 혜택이 축소되는 반면 일반임대사업자는 주택수와 무관하며 대출규제나 전매제한 등이 없어 관심이 높아지고 있다.
먼저 주택임대사업자의 혜택이 줄어 들 전망이다. 전용면적 85㎡·공시가격 6억원 이하 주택으로 임대사업을 하는 사람에 대한 소득세·법인세 감면율이 30%(4년 임대)와 75%(8년 임대)에서 2021년부터 20%, 50%로 줄어든다. 세액감면 일몰시점은 올해 말에서 2022년말로 연장됐다. 고가 상가주택이나 대형 토지가 딸린 수도권 단독주택도 2022년부터 과세 사정권에 들어간다.
기획재정부는 이런 내용을 담은 ‘2019년 세법개정안’을 최근 발표했다. 정부는 2017년 말 임대사업자에 대한 세제혜택을 늘렸다가 다주택자를 양산한다는 비판이 나오자 1년도 안 돼 정책방향을 바꾸고 혜택을 점차 줄이고 있다.
주택임대사업도 정부가 지난해 4월부터는 4년 단기임대의 혜택은 축소하고 8년 준공공임대로 등록시에만 혜택을 강화했다. 주택임대사업자 등록을 통한 혜택을 누리기 위해서 최소 8년 이상 의무임대기간을 지켜야 한다는 것이다.
주택임대사업이 장기간 보유기간의 준수와 전매제한 등 규제가 심화되자 규제가 덜하고 전매가 자유로운 일반임대 대상 수익형 부동산이 상대적으로 주목을 받고 있다.
대표적인 수익형 부동산 상품으로 상가, 생활숙박시설, 지식산업센터, 섹션 오피스, 수익형 펜션 등이 있다.
이들 상품의 공통점은 일반임대 사업자로 등록한다는 것과 더불어 전매, 종합부동산세 등에서 자유롭다는 점이다.
먼저 상가의 경우 보유세 인상 등 갈수록 강화되는 규제 영향이 덜한데다 입지만 좋으면 안정적인 임대수익을 얻을 수 있어 신규 분양하는 곳에 대한 관심도 높다.
다음으로 레지던스라고 불리우는 생활숙박시설도 규제에서 자유로워 인기를 끌었다. 오피스텔처럼 주거용으로 사용할 수 있고 주택법이 아닌 건축법 적용을 받아 청약통장이 없어도 청약 신청을 할 수 있기 때문이다.
강화된 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제에서도 벗어나 있다. 개별등기를 할 수 있고 주택으로 분류되지 않아 다주택자 양도소득세 중과 대상에서도 빠지고 전매제한도 없다.
지식산업센터 또한 규제에서 자유로워 높은 인기를 끌고 있다. 아파트 등과 달리 소득대비대출비율(LTI)·RTI 등 대출 규제가 없는데다 전매제한 또한 없다. 개인 임차인보다는 법인 기업과 계약을 맺는 경우가 많아 갑자기 공실이 발생하거나 임대료가 밀리는 일도 드물어 안정적이라는 장점도 있다.
전매제한과 무관한 섹션 오피스 공급도 활발하다. 보통 전용면적 20~30㎡ 규모로 호실 조합을 통해 사무공간을 넓힐 수 있어 1인 창업자부터 기업까지 다양하게 입주 가능하다. 실내에 욕실, 주방 등 업무에 불필요한 시설이 없어 같은 공급면적이라도 오피스텔보다 사용공간이 더 넓다. 또 입주 기업에 제약이 없으며, 투자자들이 임차인 요구에 따라 원하는 규모로 업무시설 구성이 가능해 폭넓은 수요 확보가 가능하다는 것도 장점이다.
주52시간 근무제의 정착으로 레저 수익형 부동산에 대한 관심도 높아질 전망이다. 그 중 가장 주목 받을 것으로 전망되는 상품은 수익형 펜션이다.
수익형 펜션은 주택으로 간주되지 않으며 전매제한 등 규제에서 자유롭고 유명 관광지에 공급되어 지역 명소나 바닷가 등과 접근성이 좋은 경우 수익률도 높은 편이다.
장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산의 경우 주택수에 포함이 안되며 조정대상지역에서 전매가 제한되는 부가가치세가 환급이 불가한 오피스텔에 비해 언제든지 전매가 가능하며 부가가치세 환급이 용이한 일반임대사업자 주목을 받을 전망이다”고 말했다.
일반임대사업자 대상 수익형 부동산 현황
인하 한양아이클래스 이미지●인하 한양아이클래스(생활숙박시설)=인천시 남구 용현동 573-7번지 외 1필지 일반상업지구에 생활형 숙박시설인 '인하 한양아이클래스'가 11월 분양을 앞두고 있다. 연면적 20,838.41㎡, 지하 4층~지상 24층 규모로 생활형 숙박시설 493실 및 근린생활시설 27호실이 공급되며 일부층은 오션뷰가 가능하다. 주차대수는 159대, 전용면적 20.02~40.10㎡, 총 11타입으로 주력은 A타입(20.07㎡)으로 333실에 달한다. 내부시설로는 커뮤니티공간인 지상 24층 휴식공간 정원(바베큐장), 호텔급 럭셔리 설계가 적용되며 지하 1층 코인세탁실, 북카페, 지상 4층 휘트니스센터, 개별창고도 제공된다. ‘인하 한양아이클래스’는 직장인은 물론 대학생과 관광객까지 수용하는 생활형 숙박시설로 장·단기 숙박을 통한 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이다. 특히 ‘인하 한양아이클래스’는 수인선 숭의역 1번출구와 도보 2분거리(100m)며, 숭의역을 중심으로 국철 1호선 도원역과 약 1km거리이며 신포역, 인하대역, 동인천역, 제물포역 등 지하철 이용이 용이하다. 또한, 제1경인고속도로, 제2경인고속도로와 제2외곽순환도로를 통해 인천시내 전역은 물론 서울까지 이동이 편리한 광역교통망을 자랑한다. 인하 한양아이클래스는 수인선 숭의역 1번 출구와 가까운 역세권으로 교통과 교육, 생활평의시설 등이 모두 우수한 지역으로 주변 개발계획도 많은 곳이다. 사업지 주변에 숭의운동장 도시 개발 사업과 여의주택재개발사업, 용마루지구 도시환경개선사업 등 다양한 개발계획을 가지고 있다. 인근으로는 연면적 6만6805㎡에 달하는 ‘골든하버 프로젝트(인천항 신국제여객터미널)’가 2019년 상반기 준공을 목표로 조성 공사가 진행 중이며, 특히 ‘인천항 신국제여객터미널’은 향후 각종 쇼핑·레저시설이 결합되어 있는 복합관광 휴양단지인 ‘인천항 골든하버’가 함께 개발될 예정이다. ‘인천항 골든하버’ 준공 시 연간 약 300만명 이상의 유동인구가 확보될 예정으로 ‘인하 한양아이클래스’의 임대수익을 극대화 할 수 있을 것으로 전망된다. 주변 인프라와 임대수요도 풍부하다. 이마트, 홈플러스, 인하대병원, 현대유비스병원, 인천기독교병원, CJ제일제당, 한진 물류센터 등 19만 이상의 임대수요가 밀집해 있으며 인천 남구는 대학생 및 직장인의 1인가구를 위한 주거공간 공급이 절대 부족한 지역으로 꼽힌다. 반경 1km이내 용현초, 신광초, 신흥여중 등 다수의 교육시설 환경도 우수하다. ‘인하 한양아이클래스’ 분양 관계자는 “인하 한양아이클래스는 역 출구와 인접하고 있는 초역세권 입지적 장점뿐만 아니라 향후 각종 개발호재들의 직접 수혜가 기대되는 수익형 부동산이다”며 “특히 아파트와 달리 청약통장이 필요 없고 다주택자·주택담보대출·전매제한 등의 각종 규제와 무관하게 분양받을 수 있는 장점으로 수요자들의 높은 호응이 예상된다“고 말했다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택과 실투자금 4,000만원대로 투자가 가능하다. 문의 010-2732-9283
평택 고덕 센트리마 조감도●평택 고덕신도시 센트리마 더 퍼스트(상가·섹션 오피스)=평택 고덕신도시 센트리마 더 퍼스트 상가와 섹션 오피스가 동시에 분양중이다. 고덕 센트리마은 고덕국제신도시 업무지구 12-2-1, 2, 3번 필지에 2개 동으로 지어지며 총 면적 약 606.21평의 11층 건물이다. 상가는 1층~4층, 5층~11층의 오피스텔은 총 7가지 타입의 170실이 들어서고 지하에는 이용이 편리한 자주식 주차장으로 총 211대의 동시 주차가 가능한 넉넉한 주차공간을 확보하고 있다. 특히, 센트리마 오피스텔은 평택 최초 롱베이스 기반 전호실 복층 구조에 돌출형 베란다 특화 설계(일부호실)로 기존 오피스텔의 단점을 개선, 체감 면적을 극대화시켰다. 또한 1세대 1주차 주차공간을 확보하였으며. 수납공간을 극대화한 풀퍼니시드 시스템에 지역 냉·난방 공급시스템과, 빌트인 세탁기, 냉동. 냉장고까지 있어 입주자의 만족도를 한차원 업그레이드 시켰다. 업무시설 12-2-3로 지어지는 센트리마 더 퍼스트Ⅰ은 대지면적 약 288.28평에 지하 5층~지상 9층 규모이다. 지상 1층~4층까지는 근린생활시설이며, 지상 5층~9층은 업무 편의성을 극대화시킨 업종 제한이 없는 프리 오피스로 삼성 협력업체 밴더들의 입주 선호도가 매우 높은편이다. 평택 고덕국제신도시 삼성 전자 메인출입구 횡단보도와 직결돼 삼성의 직접수요와 신도시 배후수요가 풍부하다는 평가를 받고 있는 센트리마 오피스텔은 평택 최초로 롱베이스 기반 전호실 복층 구조에 돌출형 베란다 특화 설계(일부호실)로 체감 면적을 극대화하여 인기가 높다. 한편, 삼성 메인출입구와 횡단보도 하나 사이로 연결되는 평택 고덕국제신도시 상가 센트리마 더 퍼스트는 역대급 투자가 진행되고 있는 삼성의 맨 앞에서 완벽한 지원시설 역할을 할 것으로 보인다. 삼성과 불과 10초 상권으로 삼성과 협력직원들이 필요로 하는 오피스텔, 상가, 사무실 등을 완벽히 지원하여 삼성과 함께 가장 빛나는 투자 프리미엄을 안겨다 줄 것으로 보고 있다. 문의 010-9034-7857
송도 씨워크 인테라스 한라 투시도●송도 씨워크 인테라스 한라(섹션 오피스)=한라는 인천 송도 국제업무지구에 짓는 도시형 생활오피스 '송도 씨워크 인테라스 한라'를 9월 중 분양할 예정이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 인천 연수구 송도동 29-8번지(국제업무단지 C6-1블록)에 조성된다. 지하 4층~지상 25층, 2개 동, 연면적 9만3383㎡ 규모다. 전용면적 21~42㎡ 도시형 생활오피스 1242실과 상업시설 271실로 구성된다. 지상 1~4층에는 상업시설이 들어서고, 3층은 문화 및 집회시설, 4층은 글로벌 스마트 메디컬센터가 각각 조성된다. 또 지상 5층부터 25층에 도시형 생활오피스가 배치된다. 도시형생활오피스는 초소형 섹션오피스에 수전시설, 발코니 등으로 주거기능까지 갖춘 신개념 오피스다. 모듈형으로 설계돼 사용자가 필요한 만큼만 분양받을 수 있어 공간 효율성이 높고, 입주기업의 편리한 사무환경을 위한 별도의 지원시설을 제공한다. 지식산업센터와 달리 입주기업 제한도 없다. 사업지가 들어서는 송도 국제업무단지는 68층 동북아트레이드타워(NEATT)를 비롯해 송도컨벤시아, 센트럴파크, 국제학교, 커낼워크, 잭니클라우스 골프클럽 등이 들어선 송도의 핵심 구역이다. 송도 씨워크 인테라스 한라는 그 중심에 들어선다. 기업의 필요에 맞게 사무실 규모를 자유롭게 변경할 수 있고, 일부 입주 오피스에 발코니가 무상으로 제공된다. 지상 5층에는 업무지원 공유시설인 야외 스카이 테라스, 접견실, 중·소회의실, OA실, 프라이빗부스 및 릴렉스룸 등이 설치되고, 카셰어링, 세무 및 회계·법무·금융 컨설팅, 통번역 서비스 등 업무지원, 제휴 서비스가 지원된다. 문의 010-2732-9283
