부자가 되기 위해 차곡차곡 쌓아야 할 일들(5)
(3-2) 증여레버리지, 전세레버리지
‘증여레버리지’도 자신의 능력보다 더 큰 자산을 얻을 수 있는 기회가 됩니다. 하지만 증여는 다른 레버리지와는 달리 자신이 컨트롤하기 어려운 부분이라는 점이 문제입니다. 부모님이나 친척등 누군가가 나를 위해 증여라는 선택을 해야만 가능한 것이니까요. 그래도 알아두어야 할 필요가 있는 점은 지금 자산을 불려두어 나중에 자식에게 증여한다면 ‘증여레버리지’를 활용 가능하기 때문입니다. 또, 부부간의 증여를 통해 세금을 줄이는 것도 하나의 활용사례가 될 테고요. 증여에서는 역시 친족 간 증여 재산 공제한도를 잘 알고 있어야 합니다.
배우자 - 6억
자녀(성인) - 5천만
자녀(미성년) - 2천만
손자녀 - 5천만
그 외 친족 - 1천만
증여세는 10년간 증여한 금액 중 증여공제한도를 차감한 나머지 금액을 증여세율을 곱해 산출합니다. 예를 들어, A가 1억을 자녀에게 10년 동안 증여했다면, 공제한도인 5천만 원을 뺀 나머지 5천만 원에 1억 원 이하 세율인 10%를 곱해 500만 원이 증여세로 부과되게 됩니다. 증여세율이 많이 크다고 느껴지지 않나요? 10% 수익을 월세로 벌려면 생각보다 투자를 많이 해야 하는데 말이죠. 따라서 증여공제한도가 큰 배우자를 잘 활용해야 합니다. 한 명의 명의로 부동산을 샀다면 증여를 하여 세금부담을 줄이는 것이 도움이 되죠. 또, 자녀의 경우도 증여를 잘 활용하려면 10년 단위로 잘라 증여를 하는 것이 좋습니다. 자녀가 태어났을 때 2,000만 원을, 11세에 2000만 원, 21세에 5000만 원을 증여하면 세부담 없이 자녀에게 ‘증여레버리지’를 잘 활용할 수 있습니다.
다음은 ‘전세레버리지’입니다. 전세레버리지를 알아보기에 앞서 전세에 대해서 먼저 알아야겠네요.
포털사이트 사전에서 말하는 전세의 뜻은 이렇습니다.
‘부동산의 소유자에게 일정한 금액을 맡기고 그 부동산을 일정기간 빌려 쓰는 일’
모두가 아시는 단어의 뜻 맞나요? 그런데 이 전세의 의미는 레버리지의 활용과는 거리가 멉니다. 무슨 말이냐고요? 해당 부동산을 빌려 쓰고자 돈을 소유자에게 빌려준다면 주거의 해결 외에는 부동산을 빌린 사람에게 에게 돌아오는 이득이 없습니다. 심지어 소유자에게 빌려주고자 대출금을 받게 되면 그 원리금은 돈을 빌린 사람이 갚아야 하고요. 전셋값이 떨어지면 전세금을 잘 돌려받을 수 있을지도 걱정해야 합니다. 즉, 우리는 ‘전세레버리지’를 제대로 활용하기 위해 전세라는 단어의 의미를 비틀어 생각해야 하는 것이죠.
‘부동산을 일정기간 빌려주고 그 부동산의 임차인에게 일정한 금액을 받는 일’로 말입니다.
이는 어마어마한 차이가 있습니다. 임차인에게 일정한 금액을 받아서 그 돈을 여러 가지 방식으로 활용할 수 있으니까요. 전세입자가 있는 집에 내 돈을 일정금액 투자하여 매수하면 그것이 갭투자가 됩니다. 먼저 대출을 받아 집을 매수하고 전세금을 받은 뒤 이를 상환할 수도 있습니다. 보통 경매에 이러한 방식이 잘 쓰이곤 하죠. 전세금을 받고 나서 이후 주택가격이 오르면 전세금이 따라 오르는 경우가 많으므로 계속 증액하여 목돈을 만드는 것도 좋은 방법이죠.
이런 전세 활용 방식은 ‘자신의 시드머니에 타인의 자본을 끌고 와서 자산을 얻는다’는 레버리지의 의미에 부합합니다. 또, 여기까지 생각했다면 이제 부자가 될 결심을 해야 합니다. ‘나는 이제 전세를 살지 않겠다. 나의 거주는 월세 또는 분수에 맞는 크기의 자가를 구해 해결한다’라고 말입니다. 전세로 살게 되면 절대 부자가 될 수 없습니다. 이렇게까지 단언할 수 있는 점은, 레버리지인 대출의 한도가 전세로 인해 줄어들고, 시드머니도 월세보다 줄어들기 때문입니다.
한 지방의 아파트를 예로 들어보겠습니다. 이 아파트는 매매가가 5억 6천만 원이고, 전세 시세는 3억입니다. 월세 시세는 1억에 월세 80만 원이네요. A가 70% 전세대출을 받아 전세를 계약하면, 9000만 원을 A가 돈을 집어넣어야 합니다. 전세대출금 2억 1000만 원의 4% 이자는 매월 700,000원입니다. 월세보다 조금 더 적은 금액으로 산다고 해서 전세를 택하실 건가요? 그리고 이자가 낮아지면 전세 이자가 적어지니 금리가 낮을 때는 전세를 사는 게 좋지 않냐고요? 절대 그렇지 않습니다. 2억 1000만 원의 전세대출은 고스란히 나의 대출잔액이 되며, 이는 집을 매수하려고 할 때 개인소득 비율등에서 대출한도가 줄어드는 효과를 만듭니다. 전세금을 소유자에게 주었다 보니 투자가 필요한 타이밍에 바로 활용하지도 못합니다. 오히려 월세의 경우 앞선 예시에서 전세대비 보증금이 2억 적으므로 이 돈을 가지고 다른 자산을 구매할 때 대출을 받아 활용할 수 있습니다. 부자가 되려고 한다면 전세를 살기보다는 월세를 살고 투자할 기회를 엿보는 것이 진정한 투자자의 마인드입니다.
다음 글에서는 또 다른 레버리지의 종류 중 '시간레버리지, 결혼레버리지'를 주제로 글 이어가겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
