부자가 되기 위해 차곡차곡 쌓아야 할 일들(4)
(3-1) 대출을 더 받는 꿀팁!
그렇다면 대출을 DSR보다 더 받을 수 있는 꿀팁은 없을까요? 대출 잘 받는 꿀팁! 지금 알려드립니다.
[1] 사내대출(공무원의 각종 공제회 대출, 공무원연금공단 대출, 공기업 사내대출 등)
공무원 분들은 대출혜택이 있습니다. 각종 공제회 대출이나, 공무원연금공단 대출이 그 혜택입니다. 일례로, 저와 와이프는 6년 차 공무원일 때 소속 기관 공제회에서 대출을 받았는데요. 신용점수를 꾸준히 관리한 결과 보증보험을 사용하여 와이프는 1억 원, 저는 7000만 원까지 대출을 받을 수 있었습니다. 각 공제회 기관별로 확인한 결과, 교직원 및 소방공제회는 최대 1억 원이고 행정공제회는 최대 7천만 원, 경찰공제회는 공제회 예상 급여의 70% 까지였습니다. 또, 공무원연금공단 대출은 공무원이면 누구나 신청 가능하며, 일반 대출은 2000만 원 한도, 신혼부부나 부모부양 등 특수한 경우 3000만 원 한도에 본인 연금납입액 50%까지를 대출받을 수 있습니다.
이 사내대출이 왜 DSR에 꿀팁이 되는지 아시나요? 보통 공제회 대출은 중도상환 수수료가 없으며, DSR규제에 해당되지 않는 대출항목이라는 점 때문입니다. 밑의 [3] 번 항목에서 추가로 설명드리겠지만, 사내대출은 국가에서 지정한 DSR규제 제외 대출이라 40% 대출한도 계산 대상에서 제외됩니다. 즉, 주택담보대출을 DSR한도인 40%까지 받더라도, 사내대출은 가능하다는 점이 아주 좋은 점이죠. 우리는 레버리지를 활용하여 경제적 자유를 꿈꾸는 투자자이기 때문에 물건을 늘려가다 보면 한도가 모자라는 상황이 분명 생깁니다. 그때 사내대출을 활용하신다면 수익을 더 만들 수 있을 것입니다.
[2] 주택담보대출과 신용대출을 받는 순서도 신경 쓰자
주택담보대출과 신용대출에는 무슨 차이점이 있을까요? 대출의 담보가 물건이냐 사람이냐의 차이인건 누구나 아는 사실이죠. 그렇기 때문에, 은행은 다른 조건으로 대출을 해줍니다. 이게 무슨 말일까요? 은행은 물건은 믿더라도 사람은 믿지 않아요. 저신용자는 당연히 믿지 못하고, 공무원이나 대기업 직장인이 대출을 하러 와도 은행은 ‘이 사람이 돈을 떼먹지 않을까?’ 걱정합니다.
여기서 주택담보대출과 신용대출의 큰 차이점이 생기게 되는데요. 바로 대출기간과 금리의 차이입니다. 주택담보대출은 보통 30년 만기이고 40년 만기로 출시되는 상품도 많지만, 신용대출은 아무리 길어도 5년이에요. 글을 쓰고 있는 23년 말 기준 주택담보대출 금리 평균이 4.56%인데 반해, 신용대출 금리는 6.81%로 약 2.3% 정도가 차이나죠. 담보가 물건이냐 사람이냐에 따라 이렇게까지 크게 갈린다는 점이 다소 슬프기도 합니다. 그런데, 주택담보대출과 신용대출을 앞서 받느냐, 뒤에 받느냐에 따라 한도가 크게 갈린다는 점도 염두하셔야 해요. 이전 글에서 예를 든 4000만 원 연봉을 받은 A 씨를 불러볼까요? A 씨가 5000만 원에 5%짜리 신용대출을 5년으로 설정하여 받게 된다면 벌써 DSR은 30.68%가 계산됩니다. 나머지를 주택담보대출로 받을 경우 30년, 5%짜리를 4,500만 원밖에 받을 수 없습니다. 총 9,500만 원밖에 받지 못하는 거예요! 그럼 주담대를 먼저 받는다면요? A가 주택담보대출로 방금과 같은 금리 및 기간에 1억 5000만 원을 대출받으면 DSR 30.96%가 됩니다. 여기서 신용대출을 약 1500만 원 추가로 대출 가능하고요. 총 1억 6500만 원을 대출받을 수 있네요. 순서에 따라 이렇게 크게 한도가 갈린다는 것! 충격적이지 않으신가요? 이렇듯 신용대출은 최후로 생각해야 합니다. 대출을 생각할 때는 가장 먼저 특례보금자리론 등 국가지원 대출을 꼭 확인하세요. 그리고 공무원이시라면 각종 공제회 및 연금대출을 먼저 대출받으신 뒤 그다음 주택담보대출, 신용대출 순으로 대출을 실행하시면 훨씬 더 대출을 효과적으로 활용할 수 있습니다.
[3] DSR규제에 걸리지 않는 대출항목 파악
일반 주택 담보 대출이나 신용대출은 당연히 DSR규제에 포함되어 대출받을 때 제약이 됩니다. 그러나 이런 DSR규제에 제외되는 항목이 있다는 것! 알아두시면 분명 도움이 되실 거예요.
위 열거된 사항의 대출들은 모두 DSR산정 시 제외되는 항목들입니다. 이 중 청약 당첨이나 주택연금 같은 특수한 상황을 제외하고 활용하기 좋은 항목들은 1. 서민금융상품, 2. 전세자금대출, 3. 보험계약대출, 4. 예적금 담보대출 정도가 있겠네요. 앞서 얘기드렸던 공제회 및 연금공단 상품은 <8> ‘정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결하여 취급하는 대출’로 분류되어 DSR에서 제외됩니다. DSR한도를 넘겨서 대출을 받기 위해 고민하고 계시는 분이라면 제외항목들도 한번 더 체크하시길 바랍니다.
다음 글에서는 다양한 레버리지의 종류 중 '증여레버리지, 전세레버리지'를 주제로 글 이어가겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
