부자가 되기 위해 차곡차곡 쌓아야 할 일들(3)
(3) 레버리지와 저축
자세히 들어가기 전 먼저 레버리지에 관해 잘 모르시는 분들께 설명을 드리고 넘어가겠습니다. ‘레버리지’란 ‘지렛대’를 의미합니다. 나 혼자의 힘으로 들 수 없는 돌이라도 받침대를 놓고 지렛대를 통해 돌을 옮길 수 있죠. 즉, 레버리지는 시드머니로만 자산을 구매하는 것이 아니라 시드머니에 타인의 자본인 대출을 끌고 와서 자산을 구매하는 것을 말합니다. 이렇게 자산을 구매하면 훨씬 더 큰 자산을 살 수 있고, 수익률도 더 높아지죠. 이 레버리지 전략은 보통 재테크의 두 축인 주식과 부동산 중 부동산에 더 보편적으로 이루어지는 투자방법입니다. 주식은 변동성이 크기 때문에 레버리지를 사용하면 주가가 상승 시 큰 수익을 얻겠지만 주가가 하락할 경우 위험이 더 커지죠. 물론, 이 사항은 부동산에도 마찬가지이긴 하나 주식보다는 변동성이 작기 때문에 자주 쓰이곤 합니다. 100만 부동산 유튜버로 잘 알려진 ‘부동산 읽어주는 남자’님이 출판하신 ‘부동산 투자 수업 - 기초 편’에는 다음과 같은 레버리지가 나옵니다.
‘대출레버리지’
‘증여레버리지’
‘전세레버리지’
‘시간레버리지’
저는 이 네 가지 레버리지에 더해 ‘결혼레버리지’를 더 추가하여 레버리지에 관해 설명드리겠습니다. 첫째로 ‘대출레버리지’를 볼까요?
대출을 하여 자산을 살 때와, 온전히 시드머니로만 자산을 살 때 그 수익률을 비교해 보죠. 1억을 가지고 있는 A와 B가 있습니다.
A는 자신이 가진 1억으로 1억짜리 아파트를 삽니다. 이 집에는 500만 원 보증금에 40만 원 월세를 내는 임차인이 살고 있었네요. A는 수익률로 1년에 약 5%를 얻게 되었습니다[(40만*12개월)/(1억-500만)].
B는 A가 산 1억짜리 아파트를 사지만 금리 4%에 시세의 70% 대출을 끌고 와서 3000만 원만 투자해 아파트를 샀습니다. 사고 나서 돈이 남으니 2채를 더 매입하여 총 3채를 매수했죠. 며칠이 지나 3채 아파트 모두 A와 동일한 금액의 세입자와 계약도 하였고요. B가 1년이 지나 수익률을 계산해 보니 약 9.5% [((40만*12개월)-(33만 4천 원 <원리금>*12))/(3000만 원-500만 원)]*3였습니다.
정리하면, B는 A에 비해 거의 두 배의 수익률을 얻었고 소유한 3채에 대해 시세차익도 기대할 수 있으며 투자하고 나서도 1000만 원의 시드머니가 남은 것이죠. 여기서 ‘대출레버리지’의 힘을 알 수 있습니다. 부자가 되려고 할 때 레버리지를 쓰지 않고는 부자가 될 수 없습니다. 적은 자본을 투자하여 보다 큰 수익을 만들 수 있으니까요. 더불어 자산을 많이 소유해야만 부자가 된다는 점에서 또한 대출은 필수로 알고 있어야 하는 투자 기술입니다.
그런데 대출을 하려면 LTV와 DSR만큼은 꼭 인지하시고 실행하셔야 합니다. LTV는 Loan to Value Ratio의 약자로, 쉽게 말해 ‘물건의 가치 대비 얼마나 대출이 되는가?’라는 의미입니다. 앞서 B의 사례를 예로 들자면, B는 아파트 1채를 살 때 70%의 LTV로 대출을 실행한 셈이 되겠죠. 대출레버리지를 활용하려고 하신다면 필수로 LTV의 비율이 얼마인지와 대출 이외 투자될 시드머니를 조달할 수 있는지 체크해야겠죠? 2023년 1월 현재, 수도권의 몇몇 지역을 빼면 모두 비규제지역으로 2022년 대비 규제가 완화되어 무주택자 70%, 유주택자 60%의 LTV를 적용받고 있습니다. 규제지역도 1 주택자 이하는 50%의 LTV를 적용받고 있는 상황입니다.
그렇다면 DSR은 무엇일까요? 이는 Debt Service Ratio의 약자로, 연간 소득에서 각종 금융부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 예를 들어, 4,000만 원의 연봉을 받는 A가 1600만 원을 이자와 원금을 더해 상환하고 있다면 DSR비율은 40%가 됩니다(1600만 원/4000만 원). 주택담보대출을 받았을 때 5% 이율로 연간 1600만 원을 상환하려면 약 1억 9,000만 원이 계산되죠. 요즘 주택을 구입하려고 하면 LTV보다는 DSR이 문제가 되는 경우가 많아요. 정부에서 은행 DSR규제를 통해 개인마다 1억 원 이상 대출 시 DSR 40%까지만 대출을 허용하고 있기 때문이죠! 사실 연차가 쌓이지 않은 경우 공무원들의 연봉이 4000만 원대가 되기 힘든데, 소득 비율로 따지다 보면 생각보다 대출이 잘 나오지 않죠. 지방의 아파트가 분양가 4억이 넘고, 서울의 아파트가 평균 12억 인 시대인 지금 2억 도 안 되는 대출한도는 충분히 고민거리가 되는 것 같습니다.
다음 글에서는 DSR 규제를 피해 어떻게 하면 대출을 더 잘 받을지 '대출 꿀팁'을 주제로 글 이어가겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
