"전세보증금 반환제도의 함정"
전세보증금 반환보증 제도 / 출처 : 온라인커뮤니티전세금을 돌려받지 못할까 봐 불안한 세입자들에게 마지막 희망처럼 여겨졌던 ‘전세보증금 반환보증 제도’가 오히려 피해를 키우고 있습니다. 특히 다세대주택이나 소규모 아파트에 사는 세입자들은 자신의 집이 실제 시세보다 훨씬 낮게 평가돼 보증 한도가 줄어드는 바람에 충분한 보장을 받지 못하는 사례가 속출하고 있습니다. 한국토지주택공사와 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 산정에 사용하는 기준이 대단지 위주로 짜여 있다 보니, 50가구 미만의 공동주택은 자동으로 불리한 평가를 받게 되는 구조입니다. 한 세입자는 “같은 동네 아파트인데 세대수가 적다는 이유로 보증금 한도가 확 줄었다”며 “제도를 믿었다가 오히려 피해를 봤다”고 호소했습니다. 전세 시장이 불안정한 지금, 세입자들이 기댈 곳이 점점 사라지고 있다는 비판이 커지고 있습니다.
전세보증금 반환보증 제도 / 출처 : 온라인커뮤니티주택도시보증공사가 발표한 전세보증금 반환보증 주택가격 산정 기준을 보면, 아파트와 오피스텔의 경우 KB부동산 또는 한국부동산원의 시세가 1순위로 적용됩니다. 하지만 이 시세는 50가구 이상 단지에만 제공됩니다. 다시 말해 50가구 미만의 소규모 공동주택은 자동으로 ‘2순위’인 공시가격 기준을 적용받게 되는 것입니다. 문제는 공시가격 자체가 시세를 제대로 반영하지 못한다는 점입니다. 현재 공동주택의 공시가격 현실화율은 평균 69%에 불과하며, 특히 소규모 주택의 경우 이보다 더 낮은 경우도 많습니다. HUG는 공시가격의 140%를 주택가격으로 인정하지만, 여기에 담보인정비율(LTV) 90%를 곱해 보증 한도를 산정하기 때문에, 결과적으로 실제 시세보다 훨씬 적은 금액만 보증받게 됩니다. 예를 들어 시세가 2억 원인 집이라도 공시가격이 1억 3천만 원이라면, 보증금 산정액은 1억 6천만 원에 그치는 구조입니다. 결국 소규모 주택 세입자들은 시작부터 ‘2등급 세입자’로 분류되는 셈입니다.
전세보증금 반환보증 제도 / 출처 : 온라인커뮤니티아이러니하게도 실제 시세에 더 가까운 ‘안심전세 앱’ 시세는 3순위로 밀려 있어 사실상 거의 사용되지 않습니다. 국토교통위원회 이연희 의원이 HUG로부터 제출받은 자료에 따르면, 2022년부터 올해 8월까지 아파트와 오피스텔에서 안심전세 앱 시세가 적용된 경우는 단 332건에 불과했습니다. 같은 기간 1순위 시세 적용은 66만 7천여 건, 2순위 공시가격 적용은 12만 4천여 건이었으니 그 격차는 실로 어마어마합니다. 연립주택이나 다세대주택은 더 심각합니다. 공시가격 기준이 적용된 사례가 15만 9천여 건에 달하는 반면, 안심전세 앱 기준은 고작 281건에 그쳤습니다. 결국 현실과 괴리된 시세 산정 구조로 인해 서민층 세입자들이 가장 큰 피해를 보고 있습니다. 앱을 통한 실시간 시세 반영 시스템이 있음에도 불구하고 행정 절차상 뒤로 밀려 실효성을 잃은 셈입니다.
전세보증금 반환보증 제도 / 출처 : 온라인커뮤니티최근 4년간 전세금 미반환 사태가 급격히 늘어나며 세입자들의 불안은 커지고 있습니다. 한국토지주택공사에 따르면 전세임대주택의 전세금 미반환 건수는 2020년 875건에서 2024년 2,545건으로 3배 이상 증가했습니다. 미반환 금액은 400억 원에서 1,652억 원으로 4배 이상 급증했습니다. 특히 회수율은 같은 기간 96.1%에서 27.7%로 급락해 피해 규모는 눈덩이처럼 커지고 있습니다. 세입자들이 전세보증금 반환보증에 의지하는 이유가 여기에 있지만, 정작 보증을 신청해도 낮은 평가로 인해 충분한 보장을 받지 못하는 상황이 벌어지고 있습니다. 전문가들은 “보증 제도의 본래 취지가 임차인 보호라면, 실제 시세를 반영할 수 있는 공정한 산정 기준이 필요하다”고 지적합니다. HUG 관계자 역시 “공시가격의 주택가격 인정 비율을 상향하거나, 안심전세 앱 시세의 적용 우선순위를 재조정하는 방안을 검토 중”이라고 밝혔습니다. 하지만 정책 개선이 실제 현장에 반영되기까지는 여전히 시간이 걸릴 전망입니다.
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