상속세 신고 시 가장 큰 쟁점 중 하나는 바로 '부동산의 평가' 문제입니다. 원칙적으로는 시가(매매가, 감정가 등)로 평가해야 하지만, 아파트가 아닌 단독주택이나 상가 등은 유사 매매 사례를 찾기 어려워 '보충적 평가방법(기준시가)'으로 신고하는 경우가 많습니다.
그런데, 기준시가로 상속세를 신고한 후 1년 정도 지나 해당 부동산을 매각했을 때, 과세관청이 이 매매가액을 상속 당시의 시가로 보아 거액의 세금을 부과한다면 어떻게 해야 할까요?
오늘은 최근 서울행정법원에서 선고된 판결을 통해, 상속 개시 후 상당 기간이 지나 이루어진 매매가액을 과세 근거로 삼을 수 있는지에 대한 승소 사례를 분석해 드리겠습니다.
피상속인의 사망으로 자녀들은 서울 성북구 소재의 단독주택을 상속받았습니다. 상속인들은 상속 개시일(2020년 6월) 당시 해당 주택의 유사 매매 사례가 없었기에, 관련 법령에 따라 개별주택가격(기준시가)인 약 13억 8,600만 원으로 평가하여 상속세를 신고했습니다.
그런데 상속인 중 한 명은 상속세 신고기한 이후인 2021년 7월, 해당 주택을 25억 원에 매도하는 계약을 체결했습니다. 이는 상속 개시일로부터 약 1년 1개월(13개월)이 지난 시점이었습니다.
과세관청은 세무조사 및 감사를 통해 "상속세 법정결정기한 내에 매매가 이루어졌고, 가격변동의 특별한 사정이 없다"고 판단하여, 매매가액인 25억 원을 상속 당시의 시가로 보아 약 4억 원의 상속세를 추가로 부과했습니다.
상속세 및 증여세법 시행령에 따르면, 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 이내의 매매가액은 시가로 인정됩니다. 또한, 평가기간을 벗어나더라도 법정결정기한(상속세 신고기한 후 9개월)까지의 기간 중에 매매가 있는 경우, '가격변동의 특별한 사정'이 없다면 평가심의위원회를 거쳐 이를 시가로 볼 수 있습니다.
이번 사건의 핵심 쟁점은 "상속 개시일(2020. 6.)과 매매일(2021. 7.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었는가?" 였습니다. 과세관청은 가격 변동이 없었다고 주장했으나, 법원의 판단은 달랐습니다.
법원은 과세관청의 부과 처분을 취소하며 납세자의 손을 들어주었습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
법원은 매매가액을 시가로 평가하려면 그 사이 '가격변동의 특별한 사정'이 없어야 하며, 가격변동이 없었다는 점은 과세관청이 입증해야 한다고 명시했습니다. 특히 '시간의 경과' 자체가 가격변동의 사유가 될 수 있으므로, 13개월이나 지난 시점의 매매가를 적용하려면 더욱 엄격한 증명이 필요하다고 판단하였습니다.
상속 개시일(2020년) 대비 매매 시점(2021년)의 공시가격은 약 11% 상승했고, 실제 매매가액(25억 원)은 법원 감정가(약 21억 7천만 원)에 비해서도 약 15%나 높았습니다. 법원은 이를 통해 두 시점 사이에 분명한 가격변동이 있었다고 보았습니다.
법원은 재판 과정에서 실시한 감정평가에서 감정가액이 약 21억 7천만 원이 나왔으나, 이 또한 시가로 인정하지 않았습니다. 소급 감정이 시가로 인정받으려면 상속세 신고기한부터 9개월 내에 감정이 이루어져야 하고, 둘 이상의 감정기관에 의뢰해야 한다는 요건을 충족해야 하는데, 이 사건 감정은 3년이 지난 뒤 단일 기관에서 수행되었기 때문입니다.
결국 법원은 과세관청이 부과한 4억 원가량의 상속세 부과 처분을 전부 취소한다고 판결했습니다.
이번 판결은 상속받은 부동산을 추후 매각했을 때, 단순히 매매 사실만으로 과세관청이 무조건적으로 세금을 추징할 수는 없다는 점을 확인해 주었습니다. 특히 부동산 상승기에는 상속 시점과 매각 시점 사이에 유의미한 시세 차이가 발생하므로, 이를 입증하여 과세관청의 무리한 소급 평가를 방어하는 것이 중요합니다.
법무법인 리브로는 공인회계사 출신 변호사가 세무적 지식과 법리적 논리를 결합하여, 상속세 및 조세 불복 사건에서 의뢰인의 권리를 지켜드리고 있습니다. 억울한 과세 처분으로 고민 중이시라면, 언제든 리브로의 문을 두드려 주시기 바랍니다.