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Dec 22. 2018
5장_05 계약금을 먼저 입금하는 사람이 이긴다.
5장 공인중개사가 알려주는 부동산 거래의 기술
계약금 입금하겠습니다. 계좌번호 안내 부탁드려요.
이 말은 본격적으로 계약이 진행됨을 알리는 신호탄이다. 손님의 입에서 이 말이 나온 뒤, 비로소 계약이 시작된다고 보면 된다.
최근에 젊은 고객 분의 전셋집을 계약한 적이 있었다. 그 고객은 “집이 마음에 드는데요. 그다음은 뭘 해야 하나요?”라고 질문했다. 간혹 젊은 고객 중에는 집을 보고 마음에 드는데, 그다음 무슨 말을 해야 할지 잘 몰라 어리둥절해하는 분들이 있다.
그때는 공인중개사에게 “계약하고 싶어요” 혹은 “계약금 입금하겠 습니다”라고 하면 된다. 사실 간단한 말인데, 부동산 계약 자체를 할 일이 자주 없는 일반인으로서는 당연한 일이다.
고객이 계약 체결의 의사를 표현하면, 공인중개사는 부동산 소유 주에게 연락을 한다. 그리고 임대차 계약을 하고 싶어 하는 손님의 거 주 기간, 계약하고 싶어 하는 금액, 입주일, 전월세 여부 등을 알린다.
부동산 소유주가 이에 동의하면, 공인중개사는 부동산 소유주에 게 부동산 소유주 명의의 계좌번호를 요청한다. 실무상 예외가 있긴 하지만, 가능한 한 부동산 소유주 명의의 계좌번호로 계약금을 입 금하는 것을 추천한다.
공인중개사는 계좌번호를 받고 나서, 해당 부동산의 등기부등본 과 건축물대장 등을 새로 발급 받아 확인한다. 물론 그전에 이러한 서류 등을 확인했겠지만 다시 한 번 더 확인한다. 또한 계약금 입금 직전에도 반드시 등기부등본과 건축물대장을 다시 발급받아 확인 해야 한다.
대부분 등기부등본만 확인하면 된다고 생각하지만 아니다. 건축물 의 경우, 꼭 건축물대장까지 확인해야 한다. 특히 사무실이나 상가의 경우는 더더욱 반드시 확인해야 한다. 건축물대장상의 문제 때문에 사업자등록증이 나오지 않는 경우가 있을 수 있다.
그리고 부동산 소유주로부터 받은 부동산 소유주 명의의 계좌번 호를 계약하고자 하는 고객에게 전달하여 소정의 계약금을 입금하 도록 안내한다. 이것이 계약을 진행하는 초기 단계의 과정들이다.
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그렇다면 계약이 진행되기 전에는 어떠한 과정이 있을까. 우선, 매 도인 혹은 임대인이 여러 공인중개사 사무소에 매도의뢰 혹은 임대 의뢰를 한다. 이후 여러 공인중개사 사무소 중에서, 계약을 원하는 손님을 보유한 공인중개사 사무소가 계약을 진행하게 된다.
보통 부동산 소유주는 최소 두 곳 이상의 공인중개사 사무소에 중개의뢰를 한다. 물론 요즘은 ‘전속중개계약’이라고 해서, 자주 왕래하고 믿을 만한 공인중개사 사무소에만 중개 요청을 하는 경우도 많아졌다. 이런 경우, 전속중개의뢰를 받은 공인중개사 사무소는 해 당 의뢰 매물에 대해 여타 매물보다 먼저 계약이 될 수 있도록 적극 적으로 애를 쓴다.
각각의 공인중개사 사무소들은 계약이 성사될 수 있도록 광고를 하고, 고객과 만나 브리핑을 한다. 이때 각각의 공인중개사 사무소의 고객 중 진심으로 계약을 원하는 고객들은 서로 경쟁 구도를 갖게 된다. 고객도 다른 고객과 경쟁해야 한다는 뜻이다.
예를 들면 이러하다.
1. A라는 공인중개사 사무소에서 해당 부동산 매물에 대해 브리핑 을 받은 손님 ‘햇님이’가 있다. ‘햇님이’는 해당 매물을 마음에 들어 계약을 하고자 한다.
2. ‘햇님이’가 해당 부동산에 대해 브리핑을 받을 때쯤 비슷한 시 기에 B라는 공인중개사 사무소에서 해당 부동산 매물에 대해 브리 핑을 받은 손님 ‘달님이’가 있다. ‘달님이’도 해당 매물을 마음에 들 어 계약을 하고자 한다.
이러한 경우 햇님이와 달님이는 해당 매물에 대해 경쟁 관계라고 볼 수 있다. 부동산 소유주는 이 둘 중 한 명과 계약을 하게 될 것이 다. 그렇다면 해당 부동산에 대해 계약자가 되는 사람, 즉 이 경쟁 구도에서 승리자가 되는 사람은 과연 누구일까. 정답은 ‘부동산 소유 주에게 가장 먼저 계약금을 송금한 사람’이다.
부동산은 계약금을 먼저 입금하는 사람이 이기는 게임이다. 누가 가장 먼저 계약금을 입금하는지에 따라 계약의 주인공이 달라진다. 심지어 이런 결정은 분초를 다투기도 한다. 계약금을 송금해야 일이 진행된다고 봐도 과언이 아니기 때문이다. 그만큼 부동산 계약을 진 행하는 데 있어서 계약금 송금은 중요하다.
그러다 보니 브리핑한 부동산 매물에 대해 호의를 보이는 고객에 게, 공인중개사 사무소는 계약금 송금 등이 빠르게 진행될 수 있도 록 안내한다. 고객이 진심으로 마음에 들어 한 매물을 여차하면 다른 공인중개사 사무소에서 모시고 온 손님한테 뺏길 수 있기 때문이다.
실제로 올 초, 나의 고객에게도 이러한 일이 일어난 적이 있었다. 해당 매물은 양재동에 있는 주상복합 반전세 매물(보증금이 일반적인 월세 보증금보다 많으면서, 대신 월세 금액이 조금 적은 매물)이었다. 사실 반 전세는 잘 나오지 않는 귀한 매물에 속했는데, 게다가 주인분이 집 을 엄청 예쁘게 인테리어를 해놓아서 고객이 굉장히 마음에 들어 했다. 그래서 계약금을 입금하기 위해 부동산 소유주의 계좌번호를 받아 고객에게 전달했다. 고객이 계약금 입금만 하면 계약은 정상적 으로 순탄하게 성사될 수 있는 건이었다. 하지만 이 고객은 계약을 할 수 없었다. 계약금 송금을 지체했기 때문이다.
사실 나의 고객은 모 회사의 임원 분이었는데, 자택과 회사의 거리가 상당해서 그녀의 회사에서 가까운 주택을 임차해서 제공하기로 한 경우였다. 그러다 보니 회사 내부적으로 여러 사람의 승인이 필요 했다. 당연히 승인 과정에서 계약금 송금 이체까지 꽤 많은 시간이 소요되었고, 그때쯤 다른 공인중개사 사무소를 통해 집을 본 손님이 계약금 송금을 먼저 했던 것이다.
물론 조직이 큰 회사일수록 많은 승인 절차가 필요하고, 그만큼 꽤 많은 시간이 소요된다는 것을 잘 알고 있다. 그래서 우선 그 고객 의 사비로 계약금을 송금하고, 나중에 회사의 승인을 얻어 자금을 진행하자고 고객에게 요청을 드렸었다.
하지만 고객은 내 요청을 거절했다. 굳이 번거롭게 그렇게 할 것 없 을 것 같다며, 빨리 자금이 이체될 수 있도록 회사 내 관련 부서에 연락을 취해놓겠다고 했다. 이때부터 나는 걱정되기 시작했다.
고객들이 생각하기에 부동산 계약은 그리 크게 분초를 다툴 일이 없을 것이라고 생각하지만, 전혀 그렇지 않다. 특히 다른 매물들에 비해 조건이 좋은 매물은 더더욱 그러하다.
그런데 간혹 ‘느긋하게 오늘 오후나 내일 아침 넘어서 점심 먹고 계약금 넣으면 돼지. 금방 집이 나가겠어?’라고 편하게 생각하는 손 님들이 더러 있다. 하지만 부동산이란 본디 계약이 안 될 때는 정말 안 되지만, 계약 체결이 될 때는 금방 계약되는 경우가 많다.
또, ‘내일 계약금을 입금할 테니 기다려주세요’라고 요청하는 고객 들도 있는데, 결론적으로 이야기하자면 불가능하다. 다른 공인중개 사 사무소를 통해서 오는 고객까지 우리 공인중개사 사무소가 관리할 수는 없기 때문이다. 그래서 공인중개사 사무소는 진심으로 해당 매물을 얻고자 하는 고객에게는 계약금 송금을 빨리 요청하여 진행 하는 편이다.
그런데 간혹 고객 중에는 계약금 송금을 빠르게 진행하는 공인중 개사 사무소를 ‘중개수수료를 벌기 위해 계약을 빨리 ...>>이어지는 내용은 아래 <공인중개사가 궁금하세요?> 책을 참고해주세요~ : )
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