3장_02 부동산 언제 사는 게 좋을까요?
3장 공인중개사가 자주 받는 질문
언젠가 네이버 포털사이트 부동산 기사 댓글을 보던 중 아래와 같 은 글을 본 적이 있었다. 너무 재미있는 글이라 소개해본다.
그때 집 샀어야 했는데…라고 생각했을 때 샀어야 했는데…라고 생각했 을 때 샀어야 했는데…라고 생각했을 때 샀어야 했는데…라고 생각했을 때 샀어야 했는데…라고 생각했을 때 빚내서 살 걸…이라고 생각했을 때 과감하게 샀어야 했는데…라고 생각했을 때 그냥 들어갈걸…이라고 생 각했을 때 정부 말 믿고 질렀어야 했는데…. 그리고 맨날 반 토막 난다고 함. 하하하. 30년째 반 토막 앵무새. 하하. ─ 글쓴이 foot****
사실 돈이 아주 많은 거부가 아닌 이상, 서민의 입장에서 부동산 을 산다는 것은 금액을 떠나서, 엄청 많은 생각이 드는 결정일 것이 다. 아마 위 댓글을 쓴 사람의 마음과 동일한 사람들도 많을 것이다.
그렇다면 부동산을 사는 데 있어서 좋은 시기는 언제일까. 각종 언론에서는 지금이 바로 대세 상승장이라고 투자의 적기라고 하기 도 하고, 또 지금은 하락장이라서 추격매수를 해서는 절대 안 된다 고 말하기도 하고, 또 엊그저께까지 깡통전세가 넘쳐나고 집값이 떨 어지고 있다고 말하다가, 또 오늘은 집값이 대폭 상승했다고 한다. 그리고 한동안 집값이 내렸다는 기사를 보고, 막상 시장을 들여다 보면 집값 하락을 체감하기는 그다지 쉽지 않다.
일반인이 부동산 시장에 대해 느끼는 감정은 대략 이런 느낌일 것 이다. 그러다 보니 사람들은 도대체 언제 집을 사면 좋을지 고민이 다. 이 말을 들으면 이런 것 같고, 저 말을 들으면 저런 것 같고 알쏭 달쏭할 것이다.
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사람들은 부동산 투자에 있어 최적의 시기를 찾고 싶어 한다. 하 지만 냉정하게 말해 그러한 시기는 정해져 있지 않다. 어느 시절이나 그 시절 나름의 위기와 리스크는 꼭 있기 마련이다.
그리고 지금의 대한민국은 경제 성장기 때처럼 커다란 성장을 이 루기는 어려운 실정이다. 게다가 현재 국제정세는 어떠한가. 미국과 중국이라는 지구촌 투톱이라고 할 수 있는 두 나라가 무역전쟁 중이 다. 고래싸움에 새우만 피곤한 상황이라고 볼 수 있다.
또 매년 연말 신문 기사는 어떠한가. 기사 내용들은 대동단결하여 다음과 같이 도배되어 있다.
‘XX경제연구소, 내년 경제는 더 어두울 것으로 전망.’
경제는 늘 어렵다. 그리고 내년에도 어려울 것이다. 하지만 그것은 중요하지 않다. 경제가 어렵다고 모두 다 어렵게 사는 것도 아니고, 경제가 좋다고 모두 다 경제적 풍요를 누리고 사는 것도 아니다. 그 리고 이런 어려운 경제적 환경 속에도, 나름 경제적으로 발판을 마 련하고 성장하는 사람들은 있다.
부동산 투자에 대해 많은 이들이 대세 상승장과 하락장을 논해가며, 시기가 가장 중요하다고 강조한다. 이 말에 나도 절대적으로 동의한다.
하지만 사실 그런 거대한 시장의 변화를 예감하며 하는 투자는 거 부들 혹은 대 자본가들에게 조금 더 적합한 형태이다. 이를테면 시 장이 공포로 뒤덮인 금융위기, 대공황 같은 사태가 일어났을 때의 전폭적인 투자를 말한다. 이런 투자는 반드시 승리할 것이고, 또 그 에 따른 수익도 상당할 것이다.
그렇다면 일반인의 부동산 투자는 어때야 할까. 일반인은 대 자본 가들에 비해 정보력에서도 차이가 많이 나지만, 가지고 있는 자본력 도 상대적으로 초라하다. 일반적인 직장인을 기준으로 봤을 때, 대부분 대출을 제외한 자기자본이 10억 미만, 연령대가 젊다면 5억 미만 이다. 그렇다 보니 시장에 큰 변화가 있는 시기에, 시장의 공포에 맞 서 기민하게 대응하고 많은 수익을 창출하기도 상대적으로 버거운 편이다.
게다가 시장에 큰 위험이 올 때 본인의 인생에도 같이 위험이 온다 면, 시장에 뛰어들어 투자를 할 여력은 현저히 줄어들 것이다. IMF 때 부동산을 사들인 사람들이 대부분 돈을 벌었다고는 하지만, 직 장에서 희망 퇴직하라는 압박을 받고 있는 상황에다가 작지만 몇 가 지 투자해놓은 주식이니 펀드니 하는 것들도 다 반 토막을 치는 상 황에, 부동산 투자를 할 용기를 낼 수 있을까.
즉, 결론적으로 일반인들이 느긋하게 시기를 가늠해서 때가 되었다 싶을 때, 거대한 자본을 융단폭격식으로 투하하는 투자를 따라 하기는 쉽지 않다.
그렇다면 일반인들이 부동산을 사들이기에 좋은 시기는 언제일 까. 진짜 부동산을 매수해볼 만한 시기는 다음과 같다.
1. 내가 원하는 부동산을 매입할 현금이 어느 정도 있고
2. 대출을 일으킬 능력이 있고
3. ‘진심으로’ 내가 부동산을 사고 싶다는 마음이 강하게 들고
4. 내가 마음에 드는 매물이 시장에 있을 때
여기에서 주어는 ‘내가’이다. 투자는 사람이 하는 것이다. 결국 주 체는 자기 자신이다. 내가 주가 되는 투자를 해야 한다는 뜻이다.
투자에 있어서 제일 중요한 것은 ‘내가’ 현금이 얼마 정도 있고, 그 다음으로 중요한 것은 ‘내가’ 대출을 받을 능력이 있는가이다. 그리 고 ‘내가’ 진심으로 부동산을 사려고 하는 의지가 있는지, 그리고 ‘내가’ 마음에 드는 매물이 시장에 있을 때, 이 네 가지가 다 따라줄 때가 바로 투자하기 적합한 시기라고 볼 수 있다.
서민의 부동산 투자는 어떻게든 하루라도 빨리 작은 부동산(내 수 준에서 감당할 수 있는, 내 수준에서 살 수 있는 부동산)이라도 내 것으로 만 들어서 장기 보유하는 것이다. (일단 내 것으로 만들어놓고 난 후에야, 임 대소득이든 양도차익이든, 벌든 잃든 할 수 있는 것이다. 매도차익을 조금 크게 잡고 싶다면 매수를 하고 나서 최소 5년은 보유를 하고 있어야 할것이다.) 그리고 매수 직후, 혹여 최악의 사태로 부동산 시장이 잠기는 시절을 만 난다 할지라도, 내가 보유한 부동산을 어떻게든 지켜서 버텨야 한다. 이것이 핵심이다.
혹여 부동산 시장이 정말이지 심각한, 아주 최악의 사태라고 해도 (정말 이상한 곳에 산 부동산만 아니라면) 부동산을 보유하고 최대 10년 전후 정도라면, 보통 본인이 투자한 원금보다 더 많은 자금을 회수할 수 있다. 10년 전후라면 적어도 한 번은 기회가 온다. 강산이 한 번 바뀔 동안 인플레이션이 전혀 없을 수가 없기 때문이다.
사족일 수 있겠지만, 부동산 뉴스를 보면 ‘집값이 내려간다 혹은 올라간다’고 늘 떠들썩한데, 그래도 투자자들은 꽤 ...>>이어지는 내용은 아래 <공인중개사가 궁금하세요?> 책을 참고해주세요~ : )
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