3장_04 팔까요? 말까요? 계속 오를까요, 떨어질까요
3장 공인중개사가 자주 받는 질문
04 팔까요? 말까요? 계속 오를까요, 떨어질까요?
서울 XX동에 재건축 아파트가 한 채 있는데, 팔아야 할까요? 그냥 가지고 있는 게 좋을까요?
얼마 전 상하이에서 사업을 하는 고객과 상담하던 중, 고객이 한 질문이다. 나는 현금이 급하지 않는다면 계속 보유하길 권유했다.
고객들은 “팔까요, 말까요? 계속 오를까요, 이제는 좀 떨어질까요?” 같은 질문을 꼭 한 번씩은 한다.
그러나 중요한 것은 ‘나의 경제적 상황’이다. 내 경제적 사정이 어 려워서 당장 파산할 지경이라면, 혹은 지금 당장 목돈이 필요하다 면, 또는 이와 비슷한 경우라면 부동산을 파는 것도 좋다.
하지만 그러한 경우가 아니라면 웬만해서는 팔지 않기를 바란다. 결국 집값은 크든 작든 조금씩 조금씩, 또는 때때로 크게 오를 수밖 에 없을 테니 말이다. 이것은 내 의견이라기보다 객관적인 사실이다.
그렇다면 근본적으로 집값이 오르는 이유가 무엇일까. 우리는 기 본적으로 ‘집값이 오를까, 내릴까?’라는 질문보다 더 근원적인 질문, ‘집값이 오르는 진짜 이유’를 알 필요가 있다. 집값이 오르는 이유는 다양하지만, 다음의 5가지가 주요하다.
1. 인플레이션
물가상승을 말한다. ‘물가는 계속적으로 완만하게 서서히 상승할 것이다’라는 대전제가 없다면 실물자산에 투자하는 일은 결단코 없어야 한다. 부동산 투자의 대전제는 누가 뭐라고 해도 이 ‘인플레이션’이다.
지금으로부터 10년 전, 20년 전, 30년 전의 자장면 값이 모두 동일 했고, 앞으로 10년 후, 20년 후, 30년 후에도 모두 동일할 것이라고 예상한다면, 지금 당장 부동산 투자를 멈추고 집에 쌓아둔 쓸모없는 부동산 재테크 책들을 중고서점에 팔아치워야 할 것이다.
2. 금리
특히 미 연준의 금리를 주목해야 한다. 미국의 경제 사정은 우리에 게도 정말 중요하다. 미국의 재채기 한 번이면, 대한민국은 감기몸살 을 앓는다. 부동산 담보대출 금리의 인상은 결국 집값을 인상하는 데 꽤 쓸모 있는 이유가 될 것이고, 금리의 하락은 부동산 투자 열기 에 기름을 붓는 효과를 가져올 것이다.
3. 임금인상
물가가 오르고 금리가 오르는데, 월급이 안 오르면 많은 직장인들이 견디기 힘들 것이다. 그리고 임금이 오른다는 것은, 뒤이어 부동 산 매매가에 작지만 영향을 줄 수밖에 없다고 봐야 한다.
4. 정부
정책 부동산 시장을 좌지우지할 수 있는 것은 절대적으로 정부의 의지 에 달려 있다. 부동산 시장에서 가장 강력한 힘을 가졌다고도 볼 수 있다. 하지만 안타깝게도 정부의 강한 규제는 늘 의도와는 다르게 반사이익을 가져온다.
5. 투자자들의 욕망
사람의 마음은 눈에 보이지도 만질 수도 없어서, 다들 이 5번을 너 무 과소평가하고, 그럴듯한 그래프와 숫자들에만 집중하고 있지만, 매물의 매매가가 높을수록 그것을 보유한 사람들의 욕망도 상당하 다고 봐야 한다.
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부동산에 투자한 사람들의 기본 마인드는 ‘내가 산 금액 밑으로 는 안 판다’는 점이다. 특히 서울의 브랜드 아파트, 번화가 등의 매물 이 더욱 그러하다. 이들은 본인이 산 금액 밑으로 부동산을 매도한 다는 상상을 하지 못한다. 이를 비난하거나 옹호하는 것은 아니지 만, 투자자의 마인드로서는 올바른 마인드라고 볼 수 있다.
또한 이들은 본인이 산 부동산의 임대료 혹은 임대보증금을 어떻 게 하면 점진적으로 조금씩 올릴지를 늘 염두에 두며 살고 있다. 이 런 그들을 단순히 악덕 임대인이라고 욕만 해서는 곤란하다. 우리는 자본주의 사회에서 살고 있고, 이들은 단순히 임대인이라기보다 정 확히 부동산을 ‘투자의 대상’으로 잘 이해하고 있는 ‘투자자’로 보아 야 한다.
각종 부동산 기사의 댓글들을 보면 부동산 소유주들의 투자, 투 기, 혹은 욕망을 탓하는 글들이 많다. 심지어 부동산 투기꾼들로 매 도하고 이들 때문에 경제가 어렵다고 비난한다. 그러면서도 한편으 로는 이런 사람이 되고 싶어 한다.
사견이지만, 이런 부동산 투자자들이 진심으로 밉다면 그들이 투 기를 하지 못하도록 이들로부터 매물을 뺏어오길 바란다. 부적절한 방법으로 시장에서 난동을 부리라는 뜻이 아니다. 이들이 부동산을 투기하려 할 때, 내가 달려가서 뺏어오는 것이다. 그렇다면 적어도 대 한민국에서 일어날 뻔한 투기 1건은 내가 처치한 것이 되지 않겠나. 돈이 부족하다는 핑계는 사실 필요 없다. 내 수준에서 감당할 수 있 는 부동산 매물만 생각하면 된다.
사실 급격한 집값의 상승은 4번과 5번이 가장 관련이 깊다. 1~3번 은 사실 집값 상승의 표면적인 명분에 불과하다. 최저임금이 많이 올라서 집값이 3억이 올랐다고는 볼 수 없지 않은가.
시장은 늘 호황과 불황을 왔다 갔다 한다. 국내적으로 부동산 경 기가 과열되면 정부가 나서서 진화에 나서고, 경기가 너무 침체되어 있으면 (근시안적인 방법일 수는 있겠지만) 경제를 위해서라도 부동산 경기를 부양한다. 또 세계적인 경기 ...>>이어지는 내용은 아래 <공인중개사가 궁금하세요?> 책을 참고해주세요~ : )
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