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Jan 13. 2019
2장_06 공인중개사들의 공동중개
2장 공인중개사의 업무
‘공동중개’란 소속이 다른 공인중개사들이 계약을 체결하기 위해 협력하는 것을 말한다. 쉽게 표현해서 ‘콜라보레이션’이라고 보면 된 다. 우선 공인중개사의 콜라보레이션에는 크게 두 가지 역할이 있다.
첫째, 손님을 모시고 오는 공인중개사, 즉 매수인 혹은 임차인에게 매물의 중개의뢰를 받는 공인중개사
둘째, 부동산 소유주(매도인 혹은 임대인)에게 매물의 중개의뢰를 받 은 공인중개사(실무에서는 ‘물건지 부동산’이라고 부른다.)
구체적인 예를 들어보자.
‘길동’이라는 고객이 A 공인중개사 사무소에 들러 모 아파트의 56 평형 전세 매물이 있는지 물어본다.
→하지만 A 공인중개사 사무소는 해당 아파트의 56평형 전세 매 물을 가지고 있지 않았다. 그래서 A 공인중개사 사무소는 해당 아파트의 56평형 전세 매물을 가지고 있는 타 공인중개사 사무소가 있 는지 알아보았다.
→A 공인중개사 사무소는 B 공인중개사 사무소가 해당 전세 매 물을 가지고 있다는 것을 알게 되었다. B 공인중개사 사무소에 연락 을 해서, 내 고객이 그 매물을 찾고 있는데 혹시 그 매물을 보여줄 수 있는지 물어본다.
→B 공인중개사 사무소는 A 공인중개사 사무소가 원하는 매물을 가지고 있으며, A 공인중개사 사무소의 손님인 ‘길동’에게 매물을 보 여주겠다고 한다.
→A 공인중개사 사무소는 B 공인중개사 사무소와 함께 해당 매물 을 고객 ‘길동’에게 보여준다.
→A 공인중개사 사무소의 고객 ‘길동’은 매물이 마음에 들어 계약 을 체결하기로 한다.
→A 공인중개사 사무소와 B 공인중개사 사무소는 A 공인중개사 사무소의 고객 ‘길동’과 B 공인중개사 사무소에 중개의뢰를 한 ‘부 동산 소유주’가 계약서를 작성할 수 있도록 시간 약속을 잡는다.
→이후 길동과 부동산 소유주는 만나서 계약서를 작성한다. 이때 계약서 작성은 보통 B 공인중개사 사무소에서 진행하게 된다. 공동 중개 시, 계약서의 작성은 부동산 소유주 측 공인중개사 사무소인 물건지 부동산 B 공인중개사 사무소에서 작성하는 것이 통상적인 일이다.
이러한 일련의 과정을 잘 모를 수 있는 몇몇 고객들은 ‘엥? 나는 A 공인중개사 사무소에 방문해서 부동산 매물들을 구경했는데, 왜 계 약서 작성은 내가 방문한 A가 아닌 B 공인중개사 사무소에서 하는 거지?’라는 의문을 갖기도 한다. 하지만 전혀 걱정하지 않아도 된다. 공동중개의 경우, 물건지 부동산에서 계약서를 작성하는 것은 통상 적으로 당연한 일이기 때문이다.
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이러한 일련의 과정이 공동중개 계약이라고 할 수 있다. 그런데 이 런 공동중개에는 ‘반드시 지켜야 할 몇 가지 철칙’이 있다. (올드하게 표현하자면 ‘상도덕’이라고도 표현할 수도 있을 것 같다.) 이 룰을 지키지 않 으면 계약의 진행이 불가하고, 엄청난 파장을 불러일으킨다. 공인중 개사가 되고자 하는 분이라면 필히 알아야 할 내용이다. 구체적인 내용은 다음과 같다.
1. 물건지 공인중개사는 손님에게 자신의 연락처가 있는 명함 등 을 건네주어서는 안 된다.
2. 물건지 공인중개사는 손님의 연락처를 알아내려고 해서는 안 된다. 그리고 손님에게 연락이 필요한 때에는 손님을 모시고 온 공인 중개사를 통하여 연락한다.
3. 손님을 모시고 온 공인중개사는 물건지 공인중개사의 고객인 부동산 소유주 및 그 매물의 현재 임차인에게 본인의 연락처가 있는 명함 등을 건네주어서는 안 된다.
4. 손님을 모시고 온 공인중개사는 물건지 공인중개사의 고객인 부동산 소유주 및 그 매물의 현재 임차인의 연락처를 알아내려고 해서는 안 된다. 그리고 부동산 소유주 및 그 매물의 현재 임차인에 게 연락이 필요한 때에는 물건지 공인중개사를 통하여 연락한다.
5. 계약 체결이 완료되고 잔금을 치르기 전까지는 위 4가지 사항 을 반드시 지킨다.
이러한 철칙을 어긴다는 것은 그 공인중개사 사무소의 고객을 빼앗겠다는 뜻이 되기 때문에, 공동중개 계약 시 필히 유념하고 있어 야 한다.
실례로 예전에 한 번 이런 일이 있었다. 매매 계약관련해서 공동중 개를 진행했던 건이었는데, 내가 고객을 모시고 가서 매물지 부동산 과 공동중개 계약을 하는 경우였다.
그런데 해당 매물지 부동산의 대표 공인중개사라는 사람이 내 고 객에게 매물에 대한 설명 외에도 끊임없이 본인 어필을 하며, 심지어 내 고객에게 본인의 명함을 주려고 하는 것이었다. 그 공인중개사는 나에게 대단한 실례를 저지른 것이다.
나는 웃는 낯으로 제지했지만, 그는 아랑곳하지 않고 내 고객에게 본인이 집필한 저서 및 방송 출연에 대해 끊임없이 설명하며 본인 이 름을 검색해보라는 둥 어필을 멈추지 않았다. 게다가 그가 내 고객 에게 어필하는 내용의 98%는 허장성세여서, 듣고 있는 내가 더 낯 뜨거울 정도였다. 차마 고객 앞에서 화를 낼 수는 없었기에 적당히 웃고 있었지만, 그 무례함에 화가 엄청 많이 났었다. 그래도 나는 최대한 참을 수 있는 데까지는 참았다.
하지만 결국 계약서를 작성하면서 그의 허장성세는 파탄을 맞았 다. 매매계약에 있어서, 특히 건축물에 대한 계약에 있어서 현 임차 인의 만기일이 꽤 중요한데, 그 만기일을 착각해서 내 고객에게 잘못 설명한 것이었다. 내 고객은 해당 매물을 매수해서 실제 그 집에 거 주를 해야 했는데, 실입주가 가능한 줄 알았지만 전혀 불가능했던 것이었다.
그렇게 계약은 계약금 입금 단계까지 갔다가 물거품이...>>이어지는 내용은 아래 <공인중개사가 궁금하세요?> 책을 참고해주세요~ : )
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