2장_05 공인중개사사무소의 계약 (1/5)
2장 공인중개사의 업무
오늘도 계약 많이 쓰는 하루 보내세요~!
공인중개사들이 사용하는 사이트에 올라오는 게시 글들 중에는 위와 같은 문구로 마무리 인사를 하는 글들이 더러 있다. 그만큼 ‘계약’은 공인중개사 사무소 운영에 있어서 꽤 중요한 의미를 가진 다. 그렇다면 부동산 계약은 어떻게 이루어질까. ‘부동산 계약이 이 루어지는 과정’은 다음과 같다.
1. 고객의 오더
우선 고객의 오더가 있어야 한다. 전세든, 월세든, 매매가 됐든, 손 님이 나타나야 일이 진행된다. 그리고 고객 문의가 들어오면 공인중 개사들은 가장 먼저 아래 6가지를 확인한다.
-손님이 원하는 매물의 종류는 무엇인지
-매매/전세/월세 중 어떠한 형태의 계약을 원하는지
-원하는 매물의 금액은 어느 정도 선인지
-매물이 건축물이라면 입주예정이 있는지 혹은 언제 입주할 예정 인지
-매매 계약이라면 실입주가 반드시 전제 되어야 하는지 아니면 단 순히 임대수익이나 갭투자를 염두에 둔 투자 목적인지
-(특히 매매의 경우) 현금 보유량이 얼마나 되는지
간혹 매물의 종류도 애매하게, 원하는 금액대도 애매하게, 입주 시 기 여부도 애매하게, 현금 보유량도 애매하게 표현하는 고객이 있는 데, 이런 경우에는 일의 진행이 어려울 수 있다. 정확한 오더가 있어 야 일을 올바르고 빠르게 진행할 수 있기 때문이다.
아울러 고객에게 브리핑하기 전에, 건축물대장 및 등기부등본 등 의 내용을 인지한 후 브리핑해야 한다. 특히 매매 계약에 있어서는, 고객과 만나기 전 건축물대장과 등기부등본뿐 아니라 해당 매물의 기존 실거래가(혹은 동일 평형 대 또는 비슷한 매물의 실거래가 등) 및 지적도, 지분(특히 재건축 매물에 대해서는 지분도 정확히 확인해야 한다.) 등의 내역을 사전에 충분히 숙지한 뒤 고객에게 브리핑해야 한다.
2. 매물 확인
이어서 고객이 원하는 매물을 볼 수 있도록, 현재 그 매물에 살고 있 는 임차인(세입자) 혹은 부동산 소유주, 또는 관리인과 시간 약속을 잡는다. 그리고 고객을 모시고 해당 부동산을 보여주며 브리핑을 한다.
사실 이 과정부터가 만만치가 않다. 대부분 사람들은 부동산 매물을 방문하여 구경하는 과정이 꽤 간단하다고 생각한다. 언제든 원 하는 때에 아무 때나 공인중개사 사무소에 연락만 하면 즉시 매물 을 볼 수가 있다고 생각한다. 하지만 그렇지 않다. 특히 공실이 아닌 기존 임차인이 있는 경우가 더욱 그렇다. 그래서 많은 사람들의 협조 와 이해를 구해야 하는 과정이 필요하다.
보통 임차인들은 대부분 집을 안 보여주고 싶어 하는 경향이 있는 데, 그러다 보니 임차인과 약속해서 집을 보여준다는 것 자체가 쉬 운 일이 아니다. (나도 어렸을 때 공인중개사 사무소에서 우리 집을 보러온다 고 하면 꽤 신경 쓰여 했기 때문에, 사실 임차인들의 마음을 십분 이해한다.)
기존 임차인이 있는 매물을 중개하기 위해, 임차인이 집에 머물러 있는 시간에 맞추어 집을 보아야 하는데 임차인들이 집에 있는 시 간을 고객이 도저히 맞출 수 없는 경우라든지, 임차인들이 지방 혹 은 해외에 있어서 고객이 집을 볼 수가 없다든지, 혹은 어렵게 임차 인과 약속을 잡아놓고 임차인의 집에 손님을 모시고 갔는데 임차인 이 갑자기 전화를 안 받는 상황이라던지 무수한 상황이 발생한다.
임차인과 임대인의 사이가 좋지 않아서 임차인들이 고의적으로 해당 매물을 보여주지 않아 계약을 할 수 없는 경우도 더러 있다. 그 래서 반드시 계약이 성사될 건이었음에도, 기존 임차인의 협조가 어 려워 계약체결이 틀어져버리는 경우도 꽤 있다.
몇몇 임대인 혹은 임차인들은 손님이 집을 보지 않고 계약하면 안 되냐는 식으로 말하기도 하는데, 가능할 수는 있지만 바람직한 일은 아니다. 고객이 실제 매물을 보지 않고 계약을 하는 경우, 임대인과 기존 임차인 그리고 공인중개사 모두에게 부담이 갈 수 있는 상황이 생기기도 하기 때문이다.
특히 간혹 투기 열풍으로 다른 지역에서 온 고객 중에 실제 매물 을 보지도 않고 계약하겠다는 분들이 있는데, 그런 고객들은 우선 차분하게 말려야 한다. 실제 매물을 보지 않고 계약을 한다는 것은 공인중개사로서도 위험부담이 크기 때문이다. 작은 꼬투리 하나로 도 실랑이가 오갈 수가 있다. 반드시 한 번은 고객을 현장에 모시고 가서 직접 매물을 보여드리며 브리핑한 뒤 계약을 체결해야 한다.
3. 부동산 소유주와 통화
해당 매물을 고객에 보여드리며 브리핑하고 나서, 고객이 계약 체 결하고자 하는 의사를 표현하면 공인중개사는 임대인 혹은 매도인 (혹은 공동중개 계약인 경우 해당 물건지 부동산)과 통화를 한다. 이들과의 통화에서 공인중개사는 계약을 원하는 분이 계약금을 송금하려고 하니 부동산 소유주 명의의 계좌번호를 알려달라고 요청한다.
http://m.yes24.com/Goods/Detail/79318755
4. 등기부등본·건축물대장 확인 및 계약금 송금
부동산 소유주의 계좌로 고객이 일정 금액의 계약금을 송금해야, 이때부터 본격적으로 계약이 진행된다고 보면 된다.
부동산 소유주들은 자신의 부동산을 계약하려는 손님이 누구인 지 꽤 궁금해하는데, 특히 임대차 계약의 경우 손님의 연령은 어떻게 되는지, 성별은 어떻게 되는지, 왜 임차를 하려 하는지 등을 공인 중개사에게 물어보는 경우가 더러 있다. 궁금해서이기도 하지만 별 별 사람이 많은 세상이다 보니 노파심에 나쁜 사람은 아닐지 걱정 하는 것이다.
계약금은 통상 매매 대금 혹은 임대차 계약 보증금의 10%인데, 그 이상으로 정할 때도 있고 그 미만일 때도 있다. 하지만 계약금 전 부를 입금하기 전에(통화 상으로 부동산 소유주의 계좌번호를 받고 나서) 계약금의 10%보다 조금 적은 금액을 ‘계약금 중 일부’로 입금하고, 계약서를 작성하는 날 계약금의 나머지가 온전히 부동산 소유주의 계좌로 입금된다고 생각하면 된다.
위에서 언급한 ‘계약금 중 일부’라는 표현 대신 ‘가계약금’이라는 표현을 아직도 쓰는 분들이 있는데, 사실 ‘가계약금’이라는 것은 없다. 정확히 표현하자면 ‘계약금 중 일부’라고 표현해야 맞다.
매매 계약의 경우, 계약금 송금 전 유선 상으로 부동산 소유주와 고객 간의 중도금 입금일 및 잔금일(입주일)을 대략적으로라도 정하 는 것이 좋다.
간혹 부동산 소유주 명의의 계좌가 아닌 타인 명의의 계좌로 계약 금 등의 입금을 요구하는 부동산 소유주들이 있는데, 되도록 부동 산 소유주 명의의 계좌로 입금하는 것을 권장한다. 물론 실무상에서 는 부득이 그럴 수 없는 경우도 있긴 하지만, 가능한 한 부동산 소유 주 명의의 계좌로 계약금 송금을 추천한다. 그래야 고객들이 안심을 하기 때문이다.
이때 계약금 송금 전 ...>>이어지는 내용은 아래 <공인중개사가 궁금하세요?> 책을 참고해주세요~ : )
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한동안 글을 못 올렸던게 이번 2장_05 때문이었습니다.
최대한 많은 내용을 담을려고 내용을 계속 덧붙이고 수정하고 하다보니 좀 시간이 필요했습니다: )
내용이 계속 이어지니 기대해주세요 : )
감사합니다.
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