민사변호사가 알려주는
: 부동산 강제경매
채무자 집 팔아서라도 빌려준 돈 받아야 하지 않겠습니까?
안녕하세요, 이동화 변호사 입니다.
채무자에게 현금은 없을 수 있지만 집이 없는 경우는 드물겁니다.
그래서 부동산을 통해 채권을 변제하게 만들 수 있는데요.
채무자가 전세로 살고 있다면 보증금 압류로, 매매로 살고 있다면 부동산강제경매로 진행하면 됩니다.
오늘은 돈 안갚는 채무자를 부동산으로 변제하게 만드는 법 알아보겠습니다.
경매하려면, 집행권원 있어야
아무런 권리도, 권한도 없는데 살고 있는 집을 경매로 넘겨버릴 수는 없겠죠.
부동산 경매를 진행하기 위해서는 집행권원(= 판결문, 공정증서, 결정문, 조정증서 등)이 있어야 합니다.
법원이 결정한 판결이 있어야지만 상대의 재산을 처분할 수 있기 때문이죠.
그리고 모든 부동산을 경매에 넘길 수 있는 것도 아닙니다.
채무자의 등기부등본에 등재된 것과 채무자가 소유하고 있는 부동산만 경매의 대상이 되지요.
공공재산이거나, 특별한 용도를 위해 존재하는 부동산은 대상에서 제외될 가능성이 높기 때문입니다.
부동산강제경매, 어떻게 신청하는걸까?
부동산강제경매를 위해서는 법원에 신청을 하면서 시작되는데요.
만약, 채무자의 부동산이 각 지방에 흩어져 있다면 각각 개별로 지방법원에 따로 신청해야 합니다.
부동산을 경매에 부치기 위해서는 신청서 작성을 요건에 맞게 잘 써야 하는데요.
신청서에는 반드시 신청 취지와 원인, 집행권원의 표시,
경매 대상이 되는 부동산 정보, 청구금액에 대해 명확히 기재해야 합니다.
그리고 이를 뒷받침하는 서류들을 제출해야 가능하지요.
많은 서류가 있지만 꼭 제출해야 하는 서류는 아래와 같습니다.
☑ 집행력 있는 판결 정본
☑ 송달증명원
☑ 확정증명원
☑ 부동산 등기부등본
해당 서류들은 부동산의 소재지에 있는 지방법원에서 검토한 뒤
절차를 진행할 지 말지를 결정하기 때문입니다.
부동산 경매 시 주의할 점은?
채권 채무 관계가 1:1이면 좋겠지만 부동산 경매의 경우 1:다수인 경우가 더 많습니다.
그래서 경매 신청을 할 때는 2가지를 주의해야 하는데요.
① 배당 순위 알아보기
채무자 한 사람에게 딸려있는 채권자들이 많다면 배당 순위가 어디쯤 되는지 파악해봐야 합니다.
후순위로 측정된다면 아예 변제 받는 것 자체가 어려워질 수 있기 때문이죠.
② 부동산 가치 저하
경매에 부쳐지는 부동산은 그 가치가 일반적인 시세보다 낮게 평가되는 편입니다.
그래서 실제로 받아야 하는 금액보다 적어질 수 있지요.
이와 같은 변수가 존재할 수 있기 때문에 부동산만 생각하지 마시고
채무자의 통장 예금이나 급여를 압류하는 것도 다음 단계로 마련해 두어야 합니다.
추심변호사 이동화의 한 마디
빌려준 돈 돌려주지 않는 채무자에게 화가 나니 모든 것을 뺏고 싶겠지만
제대로 진행하는 것이 제일 중요합니다.
특히, 부동산의 경우 금액이 크기 때문에 다른 채권자들도 노릴 수 있으니 더 철저히 준비해야하죠.
아무런 준비도 없이 경매만 신청한다고 되는 일이 아니기 때문에
혼자 진행하시기보다 이를 전문적으로 검토하고 판단할 수 있는 곳과 진행하는 것을 권해드립니다.
저 이동화는 소송 진행부터 강제경매 및 추심까지 원스톱 지원이 가능하니
복잡한 절차와 변수에 대한 대응과 도움이 필요하시다면 꼭 연락주시길 바랍니다.
감사합니다.
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