[법률뉴스]분양권 취득 해지 사유 안돼
서울북부지법, "공공임대주택 해지사유에 분양권 취득 포함 안 돼" 판결
서울북부지방법원은 2024가단106423 건물인도 사건에서, 공공임대주택 임차인의 배우자가 다른 주택의 분양권을 취득한 것만으로는 임대차계약의 해지사유에 해당하지 않는다고 판결했다. 이 판결은 공공주택 특별법 및 관련 시행규정의 해석과 적용 범위를 명확히 정리한 사례로 평가된다.
사건 개요
본 사건은 甲 지방공사가 공공주택 특별법 및 그 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용하여 임차인 乙과 공공건설임대주택 임대차계약을 체결한 후, 이를 여러 차례 갱신해 온 상황에서 발생했다.
그런데 乙의 배우자인 丙이 다른 주택의 분양권을 취득하였다는 사실이 확인되자, 甲 지방공사는 이를 근거로 임대차계약의 해지를 통보하고, 임대주택의 반환을 요구하는 소송을 제기하였다. 甲 지방공사는 "임대차계약 기간 중 임차인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유한 경우 계약을 해지할 수 있다"는 계약 조항을 근거로 들어 **"분양권 취득 역시 주택 소유에 해당하므로 계약 해지가 정당하다"**고 주장했다.
이에 대해 법원은 甲 지방공사의 주장을 인정하지 않고, 임대차계약의 해지사유에 해당하지 않는다며 청구를 기각하였다.
법원의 판단 근거
서울북부지법은 다음과 같은 법적 논리를 바탕으로 乙의 배우자 丙이 분양권을 취득한 사실만으로 임대차계약 해지가 정당화될 수 없다고 판결하였다.
공공주택 특별법 및 시행령상 ‘주택 소유’의 범위에 분양권 포함 여부 공공주택 특별법 시행령 제47조 제2항 제4호는 **"공공임대주택의 임대차계약 기간 중 임차인 또는 그 세대원이 ‘다른 주택을 소유’한 경우를 해지사유로 규정"**하고 있음. 하지만 해당 조항에는 ‘분양권 취득’이 해지사유로 명시되지 않았음. 즉, 법률상 ‘주택 소유’와 ‘분양권 소유’는 명확히 구별된다는 점에서 분양권 취득을 임대차계약 해지사유로 볼 수 없음.
공공주택 특별법 시행규칙과 주택공급에 관한 규칙의 관계 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항은 **"공공주택의 입주자 자격, 입주자 선정 및 관리 기준은 시행규칙에 따르며, 별도로 정하지 않은 사항은 주택공급에 관한 규칙을 따른다"**고 규정하고 있음. 그러나 시행규칙 제25조 제2항에서는 주택을 소유한 경우와 분양권을 소유한 경우를 구분하여 규율하고 있음. 따라서 주택공급에 관한 규칙에서 ‘분양권 소유’를 ‘주택 소유’로 간주한다고 해서 이를 공공임대주택 임대차계약 해지사유로 확대 해석하는 것은 불가능하다고 법원은 판단함.
강행규정 위반 여부 공공주택 특별법 제49조의3 제1항 제7호 및 시행령 제47조 제2항에서는 임대차계약의 해지사유를 명확히 규정하고 있음. 이 규정들은 입법 목적 및 취지상 강행규정으로 보아야 하며, 이를 초월하여 시행규칙의 준용 조항을 근거로 해지사유를 확대 해석하는 것은 허용되지 않음.
甲 지방공사의 기존 계약 갱신 행위와 모순 甲 지방공사는 분양권 취득 사실을 알고 있었음에도 불구하고, 乙과 임대차계약을 갱신한 사실이 있음. 이는 甲 공사가 분양권 취득을 계약 해지사유로 간주하지 않았음을 보여주는 행위로 해석될 수 있음. 따라서 甲 지방공사의 계약 해지 주장은 스스로의 행동과 모순되며, 신의칙상 인정되기 어렵다고 판단됨.
판결의 의미 및 향후 전망
이번 판결은 공공임대주택의 임대차계약 해지 사유와 관련된 법적 해석을 명확히 한 중요한 사례로 평가된다. 특히,
공공임대주택 임차인의 배우자가 분양권을 취득한 것만으로는 해지사유가 되지 않는다는 점을 명확히 하였으며,
법률 및 시행규칙을 확대 해석하여 계약 해지를 정당화하는 것은 불가능하다는 법리를 확립하였다.
이 판결은 공공주택을 공급하는 지방공사 및 임대사업자들이 향후 계약 해지 요건을 적용할 때 더욱 엄격한 기준을 요구할 가능성을 높인다. 또한, 유사한 사안에서 임차인들의 주거권 보호에도 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다.
한편, 甲 지방공사는 이번 판결에 불복하여 항소를 제기한 것으로 알려져 있으며, 향후 항소심에서 법원의 판단이 유지될지 주목된다.
