[판결]공유물분할...현금분할 가능

대법원, 공유물분할 사건 원심 파기 후 환송… “현물분할 가능성 더 심리해야”

- "경제적 가치 고려한 합리적 현물분할 허용 가능" -

대법원은 2025년 2월 13일, 공유물인 토지의 분할 방식과 관련해 현물분할이 가능한지 충분한 심리가 이루어지지 않았다며 원심 판결을 파기하고 사건을 원심법원으로 돌려보냈다(2024다304053).

이번 판결은 공유물 분할 시 반드시 면적을 지분비율과 동일하게 나눌 필요는 없으며, 토지의 경제적 가치가 균등하도록 조정할 수 있음을 재확인한 사례로 평가된다.

◇ 사건 개요

본 사건은 총 26,242㎡(약 7,936평)의 나대지를 공유하는 원고와 피고들 사이에 공유물 분할 협의가 이루어지지 않으면서 발생했다.

원고는 지분 91.74%를 보유하고 있으며, 피고들은 각각 661.2㎡(약 200평), 1,522.1㎡(약 460평)의 지분을 보유하고 있다. 원고는 피고들을 상대로 공유물 분할을 청구했으며, 법원이 적절한 분할 방식을 결정하게 되었다.

◇ 원심 판단

원심은 다음과 같은 이유를 들어 원고가 해당 토지를 단독 소유하고, 원고가 피고들에게 금전적으로 보상하는 방식(가액보상 방식)이 가장 공평하고 타당한 공유물 분할 방법이라고 판단했다.

토지의 일부만 도로에 접하고 있어 경제적 가치 차이가 발생 도로에 접한 토지가 상대적으로 높은 가치를 가지므로, 피고들의 요구대로 현물분할을 하면 피고들의 분할 후 토지가 도로에 접하는 면적이 넓어져 경제적 불균형이 발생할 수 있음.

피고들이 과거 지분을 매도할 의사를 밝혔던 점 피고들이 공유지분을 매도하려는 의사가 있었던 점을 고려하여, 가액보상 방식이 합리적이라고 판단.

원고가 대다수 지분을 보유하고 있고 개발 계획이 구체적인 점 원고는 향후 개발사업을 진행할 계획을 갖고 있는 반면, 피고들은 단독주택 신축을 계획하고 있어, 토지를 일괄적으로 원고가 소유하는 것이 타당하다고 판단.

◇ 대법원의 판단

그러나 대법원은 원심 판단을 뒤집고, 현물분할이 가능한지를 추가적으로 심리할 필요가 있다고 보았다.

대법원은 공유물 분할은 원칙적으로 현물로 분할하는 것이 원칙이며, 현물 분할이 불가능할 경우에만 경매 후 대금으로 분할해야 한다고 밝혔다.

특히, 토지의 형상·위치·이용상황·경제적 가치가 균등하지 않을 경우, 경제적 가치가 지분 비율에 상응하도록 조정하는 방법도 허용되며, 필요할 경우 금전으로 조정하는 방안도 가능하다고 판시했다.

현물분할 가능성 검토 필요 대법원은 피고들이 요구하는 현물분할 방식이 피고들에게 상대적으로 높은 경제적 가치를 부여하는 것이라면, 피고들의 취득 면적을 줄이거나, 원고와 피고들 사이에서 금전적으로 경제적 가치의 차이를 조정하는 방안이 가능한지를 심리해야 한다고 판시했다.

현물분할 원칙 재확인 공유물 분할 시 기본 원칙은 현물분할이며, 가액보상 방식(한 사람이 토지를 단독으로 소유하고 금전으로 보상하는 방식)은 예외적인 경우에만 가능하다는 점을 다시 한 번 명확히 했다. 따라서, 이 사건 토지가 지분 비율에 맞게 합리적으로 현물분할될 가능성이 있다면 이를 우선적으로 검토해야 한다고 보았다.

원고의 개발 계획과 피고들의 입장 고려 필요 원고가 대규모 개발을 계획하고 있다는 점, 피고들이 비교적 소규모로 토지를 이용하려 한다는 점 등을 추가적으로 고려하여, 보다 공정한 분할 방안을 검토해야 한다고 판단했다.

◇ 결론 및 시사점

이에 따라 대법원은 원심 판결을 파기하고, 현물분할 가능성을 추가로 심리하도록 사건을 원심법원으로 환송했다.

이번 판결은 공유물 분할에서 경제적 가치의 형평성을 고려한 합리적 조정이 가능하다는 점을 명확히 했으며, 공유물 분할의 기본 원칙이 현물분할임을 다시 한 번 강조했다.

앞으로 공유 토지 분할을 둘러싼 분쟁에서 지분 비율뿐만 아니라 토지의 경제적 가치, 이용 계획, 도로 접근성 등을 종합적으로 고려한 법원의 판단이 더욱 중요해질 것으로 예상된다.