[판결] 조합원 자격

대법원, 조합원 자격 없는 상태에서 체결된 지역주택조합 가입계약 ‘원시적 불능’ 아냐… 원심 파기 후 환송

- "조합원 자격 요건 위반만으로 계약이 무효라고 볼 수 없어" -

대법원은 2025년 2월 13일, 조합원 자격을 갖추지 못한 원고가 지역주택조합과 조합가입계약을 체결한 뒤 계약금을 납입하고, 해당 계약이 **‘원시적 불능’**이라며 부당이득반환을 청구한 사건(2024다249040)에서 원심 판단을 뒤집고 사건을 원심법원으로 돌려보냈다.

◇ 사건 개요

본 사건은 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 원고가 피고(지역주택조합)와 조합가입계약을 체결하고 계약금을 납입한 뒤, 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 계약은 원시적 불능으로 무효이므로 납입한 계약금을 돌려받아야 한다며 부당이득반환 및 손해배상을 청구한 사안이다.

이에 대해 피고(조합)는 조합가입계약이 유효하다고 반박했다.

◇ 원심 판단

원심은 원고의 주장을 받아들여,

원고가 계약 당시 조합원 자격 요건을 갖추지 못했던 점,

조합원 자격 규정을 당사자 간 임의로 적용 배제할 수 없는 점을 근거로,

**"해당 조합가입계약은 원시적 불능으로 무효이며, 피고는 원고가 납입한 계약금을 부당이득으로 반환해야 한다"**고 판단했다.

◇ 대법원의 판단

그러나 대법원은 원심 판단을 파기하고, 조합원 자격을 갖추지 못했다는 사정만으로 계약이 무효라고 볼 수 없다고 판시했다.

대법원은 다음과 같은 법리를 설시했다.

조합원 자격 규정은 효력규정이 아닌 단속규정 주택법 및 시행령에 따른 조합원 자격 요건은 단순한 행정적 단속규정일 뿐, 계약의 효력을 직접적으로 좌우하는 효력규정이 아니다. 따라서 해당 규정을 위반했다고 해서 계약이 자동으로 무효가 되는 것은 아니다(대법원 1998다17954, 2011다5547 판례 참조).

단속규정 위반에 대한 ‘통정’이 없는 한 계약은 유효 대법원은 **"원고와 피고가 통정하여 단속규정을 위반했다는 증거가 없는 이상, 조합가입계약을 단순히 원고의 자격 미충족만을 이유로 무효라고 볼 수 없다"**고 판시했다. 즉, 당사자가 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 사실을 알고도 의도적으로 계약을 체결하는 등의 사정이 없었다면 계약은 여전히 유효하다.

조합가입계약이 무효가 되기 위한 추가적인 요건 대법원은 계약이 무효가 되려면, 조합원 자격 미충족뿐만 아니라 계약 당사자 간에 법을 위반하려는 의도가 명백해야 한다고 지적했다. 그러나 본 사건에서는 그러한 의도를 인정할 만한 증거가 제출되지 않았으므로, 계약을 무효로 볼 수 없다고 결론지었다.

◇ 결론 및 시사점

이에 따라 대법원은 원심 판단을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송했다.

이번 판결은 지역주택조합 가입 계약에서 조합원 자격 요건을 갖추지 못했다고 해서 계약이 자동으로 무효가 되는 것이 아니라는 점을 명확히 한 판례로 주목된다.

특히, 주택법상의 조합원 자격 요건이 효력규정이 아닌 단속규정임을 재확인하면서, 계약이 무효로 인정되려면 단순한 자격 미충족을 넘어 당사자 간의 ‘통정’이 필요하다는 점을 강조했다.

이번 판결은 지역주택조합과 가입자 간의 법적 관계 및 계약의 유효성에 대한 중요한 기준을 제시함으로써, 향후 유사한 분쟁에서 중요한 판단 기준이 될 것으로 보인다.