[판결] 임대차보증금 소멸시효

임대차보증금 반환 시 소멸시효 지난 연체차임도 공제 가능…상계는 제한적
- 대법, 임대보증금 반환소송서 원심 파기… “연체차임은 보증금에서 공제 가능” -

임대차 관계가 종료된 뒤 임대인이 임대차보증금을 반환하면서 과거 연체된 차임 중 소멸시효가 완성된 금액도 보증금에서 공제할 수 있는지를 둘러싸고 벌어진 분쟁에서 대법원이 "상계는 제한되나 공제는 가능하다"는 취지의 판단을 내렸다.

대법원 제1부(주심 대법관 김선수)는 2024년 5월 선고한 사건(2024다302217)에서 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 제기한 임대차보증금 반환 청구 소송에서 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송했다.

이 사건은 A씨가 B씨와 총 3차례에 걸쳐 체결한 임대차계약 중, 3차 계약 종료를 원인으로 임대차보증금 반환을 청구한 것에서 비롯됐다. 이에 B씨는 과거 1차 및 2차 계약에서 발생한 연체차임을 자동채권으로 삼아 보증금반환채권과 상계하겠다고 주장했고, A씨는 해당 연체차임에 소멸시효가 완성되었다고 맞섰다.

이에 대해 원심은 “피고(B씨)의 연체차임채권은 이미 3년의 소멸시효가 완성되었고, 이 사건에서 문제가 된 임대차보증금반환채권은 아직 이행기가 도래하지 않아 상계 요건을 충족하지 못했다”며 상계 주장을 배척했다.

하지만 대법원의 판단은 달랐다.

대법원은 먼저, 임대차보증금은 임대차관계가 종료된 후 목적물을 반환받기 전까지 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이므로, 반환채무의 이행기 역시 임대차 종료와 목적물 반환 시에야 도래한다고 전제했다(대법원 2002다52657 등 판례 참조). 따라서 임대차 존속 중 연체된 차임채권은 원칙적으로 그 지급기일부터 소멸시효가 진행되며, 임대차 종료 전에는 상계의 대상이 될 수 없다는 점에서 원심 판단에는 타당성이 있다고 보았다.

그러나 대법원은 한 걸음 더 나아가, 민법 제495조를 유추적용하여 소멸시효가 완성된 연체차임도 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 판시했다. 즉, 자동채권으로서 상계는 허용되지 않더라도, 임차인이 연체차임이 있는 상태에서 계약을 유지해 온 점과 임대인이 즉시 충당하지 않은 점 등을 고려하면 보증금 정산 시 공제는 가능하다는 것이다(대법원 2016다211309 판결 참조).

재판부는 “피고들이 주장하는 연체차임채권은 소멸시효가 완성되었으므로 상계는 불가능하지만, 임대차 종료 시점에서 보증금 정산을 위한 공제는 허용된다”고 밝혔다.

결국 대법원은 “이 사건 원심은 연체차임의 **공제 가능성에 대한 판단을 하지 않은 채 피고의 주장을 일률적으로 배척한 잘못이 있다”며 원심판결을 파기하고 환송했다.

이번 판결은 임대차 종료 이후 보증금 정산 시 소멸시효가 지난 연체차임을 공제할 수 있는지에 관한 법리를 명확히 제시한 것으로, 향후 유사한 임대차보증금 반환 소송에서 중요한 선례로 작용할 전망이다.