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May 20. 2022
부동산 조정기의 직장인 투자 해법
feat. 전지적 직장인 시점
주식도 코인도 동력을 잃은 요즘이다. 더불어 부동산도 거래 절벽을 맞으며 조정기에 들어갔다. (순전히 파란카피 피셜일 뿐이다.) 조정기든 하락기든 시기의 정의에 대해선 정답이 없다. 자신의 피셜로, 시장의 흐름으로 그 시기를 스스로 정의하는 거고 그러한 시기를 이겨낼 수 있는 방법을 다양하게 찾아야 한다.
1 주택 세팅은 기본.
무주택자라면 실거주를 위한 1 주택은 무조건 실행했으면 한다. 집은 사는 곳이지 사고파는 곳이라는 마인드 따위는 버리고 우선 두 발 뻗고 편하게 쉬고 잘 수 있는 내 집이 있어야 한다. 현재 무주택자라면 덜컥 1 주택을 만들지 말고 입지 깡패의 똘똘한 한 채를 추천드린다. 그럴 여력도 없는데 무슨 개솔이라고 한다면 앞으로 그럴 가능성이 있는 곳을 찾으면 된다는 너무나 쉽고도 어려운 솔루션을 드린다. 시드머니도 중요하지만 안정된 삶을 위한 마이홈, 베이스캠프가 가장 중요하다.
평지 임야를 살펴보자.
1 주택이라면 갭투자로 여러 채를 사고파는 것도 방법일 수 있지만 그것도 다 라떼 이야기다. 과도한 부동산 규제로 양도세 메리트도 사라졌고 취득세에 재산세, 종부세까지 목까지 조여 오는 OMG 풀세트로 절레절레했다. 이럴 땐 주택수에 포함되지 않는 토지를 살펴보는 게 어떨까? 사회적 문제로 야기된 농지(전, 답)를 제외한 대지, 임야를 말이다. 대지는 대부분 높은 가격을 형성하고 있으니 임야를 눈여겨보는 것이 좋다. 임야 중에서도 그냥 산속의 임야가 아닌 경사가 높지 않은 비교적 평지에 가까운 임야 말이다.
산속의 임야는 개발이 어렵고 대대손손 이어줘야 할 천덕꾸러기 자산이 될 가능성이 높다. 제대로 된 안목으로 산속 임야를 매입해 성토 후 주거 단지를 조성한다면 모를까. 그건 규모가 있는 건설 회사나 자본이 가능한 분들의 영역이라 본다. 도심에서 그리 멀지 않은 곳에 100~300평 정도의 평지 임야를 매입해 언젠가 건축을 꿈꾼다면 생각만으로도 주말이 더 행복해질 것이다. 개발제한구역의 토지는 믿고 거르겠지만 그 안에서도 숨은 보석이 존재하기 마련이다. 한번쯤 개발제한구역 토지의 틈새를 들여다보는 것도 방법이지 않을까.
김해 어딘가상가주택의 문을 두드려 보자.
상가주택 역시 주택으로 인정된다. 똘똘한 상가주택을 매입해 월세 파이프라인을 만들고 후에 전체 근린생활시설(상가)로 용도 변경한 후 가치를 높이는 것도 방법 중에 하나다. 여유가 된다면 입지 좋은 꼬마빌딩이 최선이지만 늘 그렇듯 빠듯한 예산이라면 상가주택으로 꼬마빌딩을 위한 스텝을 밟아가는 것도 방법이다. 재개발의 가능성이 있는 곳의 상가주택이라면 더할 나위 없이 좋다. 호재가 선반영 되어 매가가 높은 물건보다는 선선진입의 재개발 예정지가 답이다.
재개발의 뚜껑을 잡아보자.
재건축 또한 주택수에 포함되는 리스크가 있다. 재개발도 마찬가지지만 그중에서 주택수에 포함되지 않는 토지, 도로, 무허가 주택(일명 뚜껑)이 대안이다. 물론 이러한 물건들은 대부분 높은 가격을 형성하고 있다는 단점이 있지만 말이다. 또한 이러한 물건들은 정확히 입주권이 주어지는지에 대해 부동산과 조합 사무실에 정확히 확인한 후 매입해야 한다. 토지의 경우 입주권이 주어지는 토지 평수가 서울과 지역이 다르고 무허가 주택의 경우 항공사진 판독이 반드시 필요한 절차가 있다. 물건 자체의 메리트가 있지만 또한 분명 리스크가 있다는 사실에 주의해야 한다.
임장 현장 사진연령별 포트폴리오를 짜고 실천하자.
물론 이러한 추천이 해법이 되지는 않는다. 다만 자신의 연령 등의 각자의 상황에 맞는 투자 계획이 반드시 필요하다. 좋다고 다 할 수 없고 다 좋은 결과로 이어질 수 없다. 나에게 가능한 선에서 투자하고 가능한 수익 실현에 만족해야 한다. 지금 나의 자산 현황을 파악하고 그에 맞는 다양한 투자 포트폴리오를 계획한 후 하나씩 실천해 나가자. 지금은 조정기니까 아무것도 하지 마!라는 스탠스보다는 지금 할 수 있는 것, 지금이 아니면 안 되는 것들에 대해 스스로 찾고 판단하자. 그것이 바로 부동산 조정기의 투자 해법이다. 철저히 직장인의 시각에서 바라본 관점이니 스스로 현명한 투자 계획을 세울 수 있도록 오늘 금요일을 불태우자.
