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by 건축가 전소장 Nov 02. 2022

아파트 vs 주택 - 면적

다른 성격, 다른 구성, 다른 거주

이번에는 아파트와 내집짓기(이하 주택)를 면적으로 비교해보자. 이에 앞서 몇 가지 가정을 하자. 아파트와 주택의 위치는 서울의 제2종 일반주거지역(건폐율 60%, 용적율 200%)으로, 전용 면적은 84㎡로 가정하자.

우선 아파트 전용면적부터 살펴보자. 전용면적은 내가 지불하고 산 총 면적(계약면적)에서 공용으로 사용하는 계단실과 복도 그리고 부대시설 같은 면적을 제외한 면적을 얘기한다.(1) 그럼 전용면적이 나만 사용하는 면적의 전부일까? 아니다. 하나가 더 있다. 바로 서비스 면적이다. 서비스 면적은 서류상 명기되지 않는 전용면적이다. 구체적으로는 발코니와 다락이다.(2) 그럼 전용면적 84㎡ 아파트의 서비스 면적(발코니)은 몇 제곱미터 정도될까? 대략 30㎡(9평) 정도 된다. 그럼 합산해보자. 전용면적 84㎡(25평)와 서비스면적 30㎡(9평)을 더하면 114㎡(34평) 정도 된다. 그러니까 전용면적 84㎡ 아파트를 구매하면 나만 사용하는 실면적 114㎡를 구매하게 되는 거다.

다음으로 아파트 대지지분을 보자. 대지지분은 내가 산 아파트 한 채에 배분된 대지면적을 이야기한다. 그렇다면 전용면적 84㎡(25평) 아파트의 대지지분은 어느 정도 될까? 대략 43㎡(13평) 정도 된다. 아파트 단지의 용적률이 보통 200% 내외라는 점을 감안, 전용면적의 절반 조금 안되는 정도를 대지면적으로 추산한 결과다.(3)

종합해보면 전용면적 84㎡(25평) 아파트를 사면 실면적 114㎡(34평)와 대지지분 43㎡(13평)를 구매하게 되는 거다. 물론 아파트마다 차이가 있으니 유의하자.

그렇다면 동일한 실면적 기준으로 집을 지으려면 몇 제곱미터의 땅이 필요할까? 결론부터 이야기하면 역산하기 쉽지 않다. 대규모 건축과 달리 소규모 건축의 경우 제약조건이 조금만 달라져도 건축규모에 큰 영향을 받기 때문이다. 예를 들어 사선제한 규정이 그렇다. 일반주거지역의 건물은 그 높이만큼 정북방향의 대지경계선으로부터 건물을 이격해야 한다.(4) 덕분에 소형 필지는 북쪽 변이 장변이냐 단변이냐, 또 어느 각도로 북쪽 땅과 만나는지에 따라 상층부의 건축규모가 많이 달라진다. 그러니까 주택을 지으려면 땅을 잘골라야 한다. 이 부분은 나중에 따로 얘기하겠다.

그럼에도 불구하고 전용면적 84㎡(25평) 아파트의 실면적과 동일한 실면적의 주택을 짓기 위해 필요한 대지의 면적을 임의로 역산해보면 대략 46㎡(14평) 정도 된다.

여기까지만 이야기하면 내가 소유하는 대지(대지지분)와 나만 쓰는 면적(실면적)에 있어 아파트와 주택은 큰 차이가 없다. 하지만 도시에 짓는 주택의 경우 특별한 경우가 아니면 복층 이상으로 짓기에 계단 설치가 필수다. 그러니 실면적이 동일하더라도 아파트와 주택은 태생적으로 성격이 다른 면적일 수 밖에 없다. 그리고 하나 더, 이 둘은 서로 가질 수 없는 면적을 가지고 있다. 아파트의 경우 부대복리시설과 오픈 스페이스(최근 지어진 아파트의 경우 조경이 잘된 공원같은 공간을 의미한다)를 갖는다. 이는 아파트 구매자가 1/n로 공동구매한 결과다. 이는 도시형 주택이 가질 수 없는 면적이다. 반면, 주택의 경우 다락과 테라스를 가질 수 있다.(5)이는 아파트가 가질 수 없는 면적이다.(6)

정리해보면, 아파트와 주택은 면적의 성격이 다르다. 그리고 서로 다른 면적을 갖는다. 그리하여 다른 삶을 담는다.

(1) 아파트의 면적 개념은 다음과 같다. 계약면적 = 전용면적(단위세대 내부공간) + 주거공용면적(복도,엘리베이터 홀 등) + 기타공용면적(경로당,관리사무소,맘스카페 등)

(2) 발코니는 정해진 폭(1.5m)만큼, 다락은 가중평균 높이(평지붕 1.5m, 경사지붕 1.8m)만큼만 법적으로 인정받는다.

(3) 아파트 단위세대의 대지지분은 다양한 요소에 의해 결정되나 용적률이 가장 큰 변수다.

(4) 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축하는 경우 일조권 사선제한을 받는다. 해당지역 건축물의 높이 9m이하 부분은 인접 대지 경계선으로부터 1.5m를 이격하고 9m 초과 부분은 인접 대지경계선으로부터 건축물 높이의 2분의 1 이상 이격해야 한다. 물론 예외 규정도 있다. 자세한 내용은 건축법 시행령 제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)를 참조하기 바란다.

(5) 드물지만 다락 설치가 금지된 곳도 있다. 다락설치는 법적으로 보장된 권리지만 지자체가 규제하는 경우가 있으니 토지 매입전 확인해야 한다.

(6) 아파트에도 테라스 설치가 가능하다. 하지만 아파트 구조상 쓰임새에 있어 심리적으로 무용지물이 될 수밖에 없다.

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