10. 부동산 PF 란 무엇인가?
대한민국 부동산은 어떤가?
부동산이란 무엇을 부동산이라 하는가?
최대한 쉽게 설명하자면 말 그대로 움직이지 않는 동산이 부동산이다.
땅, 아파트, 상가, 빌딩, 논, 밭, 산, 그냥 대한민국 안에 있는 토지나 건물 모두 다 부동산에 포함되는 거다.
법으로 요약하면 이렇게 정의되어 있다.
‘민법에서 규정하는 토지와 그 정착물.’
여기서 말하는 부동산 은 아파트만 두고 이야기하겠다.
우리가 살아가는 가장 보편적인 주거 형태이다.
요즘 인기 있는 가수 블랙핑크의 로제와 브루노 마스라는 가수가 콜라보를 하고 ‘아파트’라는 노래를 출시했는데 인기가 많다고 해서 따라 부르려 했다가 도저히 난 안 되겠어서 열심히 듣기는 하지만 뭔 소리인지 알아들을 수가 없다.
그렇다.
대한민국 아파트의 미래는 알 수가 없다.
지금까지 부동산의 가격은 우상향(지속적인 증가)으로 가격은 꾸준히 올라가고 있다.
아니 그럼 계속해서 부동산을 구입을 하면 언젠가는 떼돈을 벌지 않겠어요?
그건 차이가 조금씩 있겠으나 현재는 쉽지 않다.
자 우리가 경제의 개념을 탑재한다 생각하고 나이 어린 친구들도 있으니까 하나씩 풀어보자.
집을 하나 산다 가정하자.
서울의 곳곳을 돌아다니다 적당한 위치의 아파트를 보고 근처의 부동산 중개업체(공인중개사 사무소)에 가서 아파트 매물 나온 것이 있는지 확인을 하고 집을 보러 간다.
그리고 집이 마음에 들면 구매하기로 했는데 집값이 10억이다.
10억이 있나?
당연히 없지~
그럼 어디서 돈을 마련할까?
일단 그 아파트가 필요한 목적부터 정하자.
재테크로 아파트를 구매 후 시간이 지나 가격상승이 왔을 때 집을 팔아 차액의 돈을 벌기 위한 수단인가?
아니면 오손도손 가족들과 살아가기 위한 목적인가?
현재는 두 방법 다 어려운 과정을 거쳐야 한다.
경매라는 방법도 있는데 경매를 여기서는 다루지 않겠다.
아파트를 구입하는 방법은 예전에는 은행에서 집값 감정가격의 70~80% 까지 대출을 받을 수 있었다. 대출을 받고 전 세계 대한민국에만 존재하는 전세라는 제도를 이용해 전세금을 받으면 아파트 가격이 마련이 된다.
예를 들어 10억 건물에 8억 대출을 받고 2억 5천 에 전세를 놓으면 현금이 10억 5천만 원이 생긴다. 그러면 남은 돈 5천만 원으로 부동산 중개수수료와 세금을 내면 내 아파트가 생기는 것이다.
그렇게 여러 차례 반복해서 아파트를 서너 채씩 보유하고 2년~3년 후부터 하나씩 매도(판매) 하면 그동안 부동산 가격은 상승했으므로 수중에 몇억이 그냥 생기는 것이다.
그럼 저런 방법으로 졸부들이 늘어나는 것을 나라에서 보고만 있지는 않지.
5년 안에 아파트를 팔게 되면 많은 세금과 2 주택 이상 보유만 해도 해마다 납부해야 되는 세금이 상당하다.
2005년 1월 5일 법이 제정되었는데 종합부동산세(이하 종부세)이다.
6억이 넘는 주택과 토지를 보유한 사람이 매년 6월 1일 나라에 내는 세금이다.
요즘 서울시내 아파트는 웬만하면 6억이 넘는다.
2 주택은 보유세라는 것도 있다.
세금을 피해 갈 수가 없다.
이제는 은행에서 예전처럼 70% 이상 대출을 해주지 않는다.
나라의 경제가 어려워지면 은행에서는 대출규제를 강화하고 돈을 회수하려고 노력을 한다.
돈을 덜 빌려준다는 것이다.
요즘 같은 국내상황에서는 이제 아파트로 돈 벌긴 쉽지가 않다.
방법은 하나.
그냥 대출 없이 내 돈으로 10억짜리 한 채 딱 사서 5년 이상 살면 돈은 벌 수 있다.
물론 서울 발전가능성이 높은 지역은 늘 아파트 가격이 꾸준히 올라서 집값 상승의 기대는 높지만 그래도 장담은 못하겠다.
그럼 지방은 어떨까?
여기서부터 부동산 PF 문제를 이야기할 수 있다.
Project Financing
어떤 지역에 옹기종기 다세대 주택 또는 5 가구 정도 되는 소규모 빌라에 사람들이 모여서 살고 있는데 어떤 건설업자가 건물에 사는 사람들에게 이거 부수고 새로 지으면 지하주차장부터 지상 5층짜리 20 가구가 살 수 있는 건물을 지어주겠다 하고 주민들에게 동의서를 받아서 건물을 짓는다.
이때 총비용이 100억이 들어간다 하면 건설업자가 100억을 들고 와서 공사를 진행하면 되는데 본인돈은 10억만 들고 오고 또는 한 푼도 없이 공사를 시작해서 살고 있는 사람들에게 새집을 제공하는 조건으로 분담금이라는 돈을 받고, 모델하우스를 만들어서 사람들에게 원주민 5 가구를 제외한 15 가구를 모집을 하고, 은행에서 PF 대출을 받아서 공사를 진행하는데 다 완공 후 원주민 5 가구와, 새로 분양받은 15 가구가 입주를 끝내고 잔금(미납된 아파트 대금)을 건설사에 완납, 그리고 건설사는 은행에 PF 대출을 상환(돈을 갚는다) 하면 다 끝난다.
자기돈 조금 보태 새집을 얻은 5 가구도 좋고, 아파트에 입주해서 나중에 재산가치를 늘릴 수 있는 분양받은 15 가구도 좋고, 건설사도 돈 벌었으니 좋고, 은행도 이자받고 원금회수 했으니 좋고, 국가에서는 세금 거뒀으니 좋고, 일자리 창출했으니 좋고, 공사기간동안 지역 상권 발전했으니 좋고.
어떤가?
모두가 행복하지 않은가?
여기서 조건이 있다.
첫째, 아파트가 모두 분양이 돼야 한다.
둘째, 중간에 공사가 멈추면 안 된다.
보통 아파트 건설 같은 경우 조합에서 중간 공사대금 또는 중도금 미지급으로 공사를 담당한 시공사의 공사중단이 빈번하게 일어난다. 또는 공사장에서 노동자 사망사고 또는 산재사고가 일어나면 또 공사가 멈춘다. 희박하지만 유물이나 유적지가 나오면 그 땅은 공사 끝이라고 보면 된다.
그래서 옛날에는 땅 파다 유적지 나오면 다 갈아엎었다는 비공식 이야기도 떠돌았다.
공사가 중단되면 안 되니까.
셋째, 러시아 우크라이나 전쟁이나 중국의 사드보복(당시에 우리가 중국에 절대적으로 의존하던 경유차 연료첨가제로 들어가는 요소수의 중국이 한국에게 수출중단으로 대한민국 전국의 화물차와 공사현장 덤프트럭이 1달에서 길게는 3개월까지 멈춰있었다.), 그리고 여러 경제상황으로 원자재값 상승이 있으면 공사비가 추가로 올라간다.
넷째, 아파트값 하락으로 건설사에 투자했던 투자자들이 손절하고 빠졌을 때.
다섯째, 미분양 됐을 때(아파트가 다 안 팔렸다)
이거 말고도 더 많다.
건설사는 은행에서 대출을 받아서 그 돈으로 아파트를 짓고 팔아서 은행이자와 대출금액 상환과 수익을 창출한다.
특히 지방도시 같은 경우 아파트를 많이 짓는데 미분양이 속출하고 있다.
대한민국의 인구감소가 2022년부터 시작되었고 지방도시는 빠르게 인구가 소멸하고 있는데 아파트 공급량이 초과되는 현실에서 미분양을 피할 수 없다.
만약 지방도시 아파트들의 미분양으로 인해 은행에 이자와 원금을 납부하지 못하고 건설사 부도사태가 이어지면 은행은 빌려준 돈을 받지 못해 부실은행으로 적신호가 들어온다. 은행들이 부실해지면 돈을 맡겨둔 고객들의 불안심리가 퍼지면서 뱅크런(은행에서 돈이 막 빠져나가는 일. 여러분이 거래하는 은행에 문제 있다면 맡겨둔 돈 찾아야 하지 않을까)이 발생된다.
은행들은 서로 연동되어 있기 때문에 하나가 시작되면 다른 은행들 까지 파장이 커진다.
부동산 PF 문제는 지방도시중 벚꽃이 지는 순서대로 올 거라 말한다.
다행인 건 현재 은행들이 부실건설사들에게 이자납입과 원금상환을 조금 미뤄줬다.
돈 받아야 되는 입장에서는 돈 갚아야 되는 대상이 배 째~ 아몰랑 하고 나오는 거보다 시간도 주고 살살 살살 달래서 웬만하면 받아내는 게 좋다.
미분양되었지만 시간이 지나 언젠가는 다 팔리길 기원하며...
서울시 강남구 개포 5단지 34평 초기분양가 2천만 원, 현재 재건축 전 28억.
부동산 사야 돼? 말아야 돼^^?
