미분양 담보대출과 투자 타이밍
모두 움츠리고 위험하다고 생각할 때!
오늘은 간만에 아래 기사를 보고 머리속에 떠오른, 과거에 투자를 검토한 미담대에 (미분양 물건 담보대출 = 속칭 준공후 담보대출 ) 대한 이야기를 해볼까 합니다.
현대건설, 'CR 리츠'로 대구 미분양주택 잡는다 < 부동산 < 기사본문 - 연합인포맥스
참고로 저에게는 감평사 타이틀을 달고 대형증권사에서 IB 팀장 잘 하다가 자산운용사로 넘어가는 모험을 하고 있는 친구가 하나 있습니다.
편하게 살아도 충분한데 계속적으로 도전하는 이 친구를 보면 참 대단하다는 생각이 많이 듭니다.
처음에는 이런 도전을 그저 바라만 봤는데 이제는 더 늦기전에 저도 새로운 곳에서 새로운 일을 해야 하지 않을까 라는 생각이 많이 드는 요즘입니다.
각설하고.
암튼 이 친구가 최근에 소개해준 투자건이 바로 미담대였습니다.
물론 제가 현재 소속되어 있는 곳에서는 취급을 못하고 다른곳으로 전달해줬지만, IM 자료를 하나하나 뜯어보면서 새로운 투자 타이밍에 대해 생각해 보는 계기가 되었습니다.
참고로 올초 준공 후 미분양 담보대출에 대해서 주의해야 할 점들에 대해서 블로그에 쓴 글이 있습니다.
그때와 조금 분위기가 달라진 부분에 저는 포커스를 맞추도록 하겠습니다.
그럼 시작.
심사관점에서 바라본 준공 후 담보대출(Feat.. : 네이버블로그 (naver.com)
22년부터 23년 초중반까지 미분양 담보대출이 일부 은행과 상호금융권에서 많이 성행했습니다.
그 결과 이를 취급한 금융기관의 연체율이 기하급수적으로 올라가기 시작.
'담보대출인데 뭐 어떠냐?' 는 단순화된 사고가 일을 키웠다고 봅니다.
그러다보니 이제는 사후약방문식 대처랍시고, '미분양은 절대 취급불가!' 방침을 내세운 금융기관들이 하나둘 보이기 시작하는군요.
커지는 비주택 PF 부실 경고음… 미분양 대출마저 막혔다 - 파이낸셜뉴스 (fnnews.com)
'미분양 골머리'에 저축銀 두드리는 증권사 < 정책/금융 < 기사본문 - 연합인포맥스 (einfomax.co.kr)
이렇게 미담대 자체가 금융기관에서 막히자 좋은 위치와 경쟁력 있는 분양가격의 우량 물건들을 가지고 있던 시행사, 시공사들도 긴장모드로 전환합니다.
결국 자금 압박을 받는 이들 업체들이 양질의 물건을 싸게 내놓기 시작.
이런 상황에서는 좋은 물건을 '줍줍' 할 수 있기도 한데 그게 바로 '지금인건가?' 라는 생각이 불현듯 들었습니다. (상가 분양받으라는 말 아닙니다!!!)
그 이유는 바로 위에서 이야기 한 친구의 IM 자료에 있는 대출 조건들 때문입니다.
실제 평가서를 다시 한번 봐야 하겠지만 분양가격보다 15% 싼 감정가에도 불구하고 대출 신청금액은 LTV 50% 이하였습니다.
물론 LTV 가 아무리 낮아봐야 현금흐름이 좋지 않으면 말짱 꽝인데, 유명 프랜차이즈 장기 임대차계약 LOC 를 보유하고 있더군요. (현재 해당 프랜차이즈는 매장 인테리어 공사중)
여기서 끝이 아님.
임대료 보증금 대출 전액 상환조건 + 임대료 입금 계좌의 지급정지 + 더불어 6개월 이자 선예치 조건까지...
부동산 활황기에는 생각하지도 못했던 엄청난 조건들이 줄줄이 걸려 있더군요.
단순 상가 밀집지역도 아니고 1,000 세대 아파트를 끼고 있는 곳이라 배후수요가 뒷받침 되는 상황임에도, 위와 같은 대출조건의 IM 이라서 조금 당황했습니다.
그만큼 관련 시장이 잘 돌아가지 않는다는 말이겠죠.
이 상황에서 괜찮은 위치의 물건도 불리한 조건으로 시장에 나오는 거 같습니다.
여신을 지원하는 투자자 입장에서 생각해 봅니다. (상가 분양자 입장이 아닙니다.)
유리한 대출조건으로 자금을 집행할 수 있어 플러스 알파를 기대할 수 있는 시장입니다.
하지만 관련 산업은 열위한 상태.
이때는 전략적인 판단을 해야 한다고 생각해요.
늘 그렇듯이 선별적인 투자 의사결정을 하는 것.
단순히 '분양시장이 안 좋으니 앞으로는 미담대 안합니다' 라고 이야기 해버리는 것보다는,
열위한 산업 배경을 바탕으로 유리한 거래 조건을 가져올 수 있는 걸 제시해야만 플러스 알파를 기대할 수 있지 않을까 싶습니다.
최근 물류창고 투자에 열을 올리고 있는 외국계 투자기관들의 행태도 이와 같지 않을까요?
결국 핵심은 '유리한 거래조건' 이라는 거. 명심하시길.
오늘은 여기까지입니다.
