요즘 눈길 가는 투자 Part 1
데이터센터와 물류창고
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Sep 12. 2024
최근 눈길을 끄는 기사를 심사관점에서 이야기해 봅니다.
맥쿼리인프라펀드, 하남데이터센터 7340억원에 인수 - 매일경제 (mk.co.kr)
인프라 투자의 강자인 맥쿼리가 하남데이터센터를 인수했다는 내용입니다.
전체 금액 약 8,000억 중에 4,000억은 펀드에서 나머지는 인수금융으로 조달하는 구조입니다.
예상 금리는 약 4.9% 정도.
금리는 그다지 매력적이지 않습니다만, 책임 임차인이 LG CNS 인 점이 주목할 만한 포인트입니다.
끌리는 점.
더불어 위치가 하남입니다. 이점도 인상적.
참고로 데이터센터 역시 위치가 매우 중요한 부동산 자산군 중 하나인데요.
직원들 출퇴근 용이하고 본사 접근성이 가능한 경기도 일대에 위치하면 매우 좋죠.
물론 이와는 다르게 네이버처럼 강원도에 설치해 놓는 경우도 간혹 있습니다.
화재 진압하는 데 있어 나름 장점이 있다고는 하나, 그래도 저는 경기도 일대에 위치해야 한다고 생각합니다.
10년간 무사고 네이버 데이터센터 각 춘천의 비결은 │ 매거진한경 (hankyung.com)
생각해 보니 과거에 일산 MBC 근처에 위치한 데이터센터를 심사한 적이 있습니다.
2010년대이니 지금 생각해 봐도 너무 앞선 시점이긴 했네요.
그때 전해 들은 이야기로는 데이터센터는 책임 임차 기간이 매우 길다고 합니다.
이유는 여러 가지가 있겠으나 먼저 데이터센터에 들어오는 장비 무게가 어마어마해서 이동하기 쉽지 않다는 것이 첫 번째 체크포인트였죠.
만약 중간에 방을 빼야 한다면 들어가는 이동 비용만 수십억 대.
그러니 책임 임차인 입장에서는 안정적인 장기 임대차 계약을 선호합니다.
추가로 데이터센터 임차료는 일반 상가 대비해서 굉장히 높다는 특성 또한 보유하고 있습니다.
여기서 주목할 만한 것으로 데이터 장비 무게가 어마무시하기 때문에 이 하중을 견디려면 들어가는 건축비용이 매우 크다는 사실을 알아야 한다는 점입니다.
건축비용이 일반 건물 대비 굉장히 많기 때문에 임차 비용도 같이 올라간다는 거죠.
평당 건축비 등 세부내역에 대해 체크해야 합니다.
역시나 주요 포인트 중 하나.
이렇게 쓰고 보니 문득 맥쿼리의 하남 투자건 IM 자료에 있는 임대료 구조가 매우 궁금해집니다.
아마 금융비용과 수수료를 제외하고도 펀드 투자자에게 일정 수준 이상의 배당금을 배분해야 하기 때문에 굉장히 매력적인 Cap rate을 보여줄 거라 예상해 봅니다.
생각해 보면 과거에도 이런 투자건들이 있었고 한때 붐을 탔습니다.
바로 물류창고.
그런데 물류창고의 건축은 매우 쉽게 이루어진다는 특색이 있습니다. 데이터센터와 다른 점이죠.
특히 상온 창고의 경우에는 외부 형태만 갖추고 준공하는 경우도 많았습니다.
그야말로 껍데기만 덮는 수준.
