요즘 눈길 가는 투자 Part 2
NPL투자에 대한 생각
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Sep 12. 2024
최근 관심을 가지고 바라보는 산업. 오늘은 NPL 에 대한 이야기입니다.
작년부터 국내외 부동산 투자 관련 EOD 소식이 심심치 않게 들려오고 있죠.
[해외 부동산 손실 공포] 디폴트·대규모 손실 수두룩···위기의 해외 부동산 펀드 | 아주경제 (ajunews.com)
이럴 때 '앞으로 부동산 투자건은 보지도 말아야지' 라고 생각한다면 하수.
대신 'NPL 시장은 어떨까?' 라고 생각해 보는 분은 한단계 더 나아가는 고수라고 개인적으로는 생각합니다.
아시다시피 산업의 흐름이라는 것은 순환하기 마련이고 나쁜 소식이 들려오는 가운데에서도 돈을 버는 사람들은 있기 마련이죠.
금융권 부실 채권 규모가 끝없이 증가하는 지금,
어쩌면 NPL 시장이 새로운 기회의 한가운데에 있지 않나 라고 생각해봅니다.
은행 자영업자 부실채권 2조 육박…글로벌 금융위기 이후 최대 (dailian.co.kr)
개인적인 이야기를 조금 보태자면 작년부터 국내 아파트 부동산 시장에 주목해 왔습니다.
공포 분위기가 조성된지도 조금 되었고 금리도 하반기 혹은 내년에 하락 반전할 꺼라는 소식이 심심치 않게 들려오던 그때.
조금 무리해서 투자를 감행했죠.
결과는 기다려봐야 하겠지만 투자했던 아파트의 최근 매매 사례를 보니 4년 내 최저점에 매수한 것 같습니다.
아직까지는 성공적인 투자인 듯. 가슴을 쓸어내리는 순간입니다.
넉 달만에 9억→10억… ‘마용성’ 아파트 고공행진 : 네이버 포스트 (naver.com)
다시 NPL 로 돌아와서 이야기를 이어 갑니다!
아직은 부동산 활황기라고 말하기 어렵긴 하지만, 상승 반전하는 모양새입니다.
더불어 은행권의 부실채권 규모가 증가하고 있습니다.
새마을금고와 농수협, 신협 등 상호금융권의 연체율은 갈수록 높아지고 있죠.
은행은 BIS 비율을 맞춰야 하고 상호금융도 유동성 규제가 본격적으로 시작됩니다.
연말까지 유동성 규제 맞춰야 하는 상호금융…건전성 관리 박차 < 채권/외환 < 기사본문 - 연합인포맥스 (einfomax.co.kr)
부실 채권들을 미리 털어내야 하는 분위기가 충분히 조성된 상태.
이러한 외부 환경을 NPL 회사 입장에서 바라봅니다.
먼저 부실채권 공급 물량이 증가한다는 이야기는 아래와 같이 풀어 쓸 수 있습니다.
공급물량이 증가한다 → 상품의 가격이 하락한다 (여기서는 낙찰, 입찰가격)
그런데 수요 측면인 경매 시장의 상황은 어떤가요?
아래와 같이 불장입니다.
집값 오르자 "경매로 집 사자"…낙찰가율 100% 넘는 아파트 속출 - 머니투데이 (mt.co.kr)
여기서 잠깐 NPL 회사의 기본 사업구조를 보고 갈까요?
사실 별다를 것이 없이 심플합니다.
1) 금융기관에서 부실채권을 Pool 로 구매해서, 2) 경매시장에 내다 파는 것.
그런데 1)번! 공급이 많아져서 "싸게 사올 수 있는 환경" 이 조성되고 있고,
2)번! 수요시장에서는 비싸게 팔리는 형국입니다.
그야말로 돈 넣고 돈 먹기 게임.
그러면 여기서 한가지 의문점이 생깁니다.
'경매 시장에서 비싸게 팔리는 부실채권을 왜 미리 싼 값에 NPL 로 매각하는 거지? 조금만 기다리면 비싼 값을 받고 대출금과 연체이자까지 회수할 수 있을텐데?'
핵심은 좋은 부실 채권만 골라서 매각하는 것이 쉽지 않다는 것과 연체율과 싸우고 있는 금융권들의 상황이 생각보다 녹록치 않다는 데에 있습니다.
저축은행, BIS 비율 6년 만에 최저 수준 - 한국금융신문 (fntimes.com)
기사에 나와 있는 것처럼 최근 저축은행의 BIS 비율이 무겁게 하강하고 있습니다.
여기서 가정을 하나 해 볼까요?
부실 채권 한 두개 매각해서 좋은 가격 받는다고 칩시다.
저 비율이 급반전할 가능성이 있을까요? 극히 드물겁니다.
결국 NPL 시장을 기웃거리게 되는 것이죠.
참고로 저축은행이나 금융권에서 BIS 비율을 올리는 방법은 두가지입니다.
가장 완벽하지만 어려운 것. 유상증자를 통한 자본 확충이 바로 그것입니다.
두번째로는 하기 싫지만 비교적 쉬운 것. 부실채권을 털어내는 거죠.
추가로 말씀드리면 보통 NPL 회사들은 금융권에서 부실채권을 한 두개 사가는 게 아닙니다.
서울 강남에 위치한 아파트 담보 부실채권이 우량한 물건이라고 하고 만약 이걸 가지고 오고 싶다면, 쓰레기 같은 채권도 끼어서 사오는 형국이죠.
개별 매각하면 안되는 부실채권을 슈퍼 울트라 양호한 채권과 끼어 팔기하는 형태.
그러면 부실채권을 매각하는 금융사 입장에서 BIS 비율의 개선 속도는 굉장히 빨라질 겁니다.
이렇게만 보면 NPL 시장 모두가 다 활황일 것 같고 모든 회사에 투자하는 게 맞아 보입니다.
하지만 주의할 것이 하나 있습니다.
바로 본업인 NPL 사업 외에 다른 겸업 비중을 확인해야 한다는 것입니다.
전통적으로 NPL 회사들은 대부분 부동산 담보 물건들을 취급하다 보니,
NPL 물건이 시장에 적게 나올 때 관련 부동산업, 즉 다시 말하면 브릿지론이나 PF 대출에 투자해 왔습니다.
지금 상황에서는 본업인 NPL 투자는 미래가 창창한데, 과거 투자했던 것들이 오히려 폭탄이 되어 돌아오는 형국이죠.
따라서 전체 보유 자산 중에 부동산 관련 겸업 투자자산 (NPL 제외한) 비중에 대한 검토가 필수적이라고 할 수 있겠습니다.
물론 아래 기사처럼 PF 자산에 대한 기존 투자가 없어서 신규로 진입하는 곳이라면 긍정적으로 볼 수도 있겠지만,
그렇지 않고 선제적으로 관련 투자를 확대해온 곳이라면 어느정도 경계할 필요도 있다고 생각해요.
“PF 부실채권 이삭줍자”…몸집 키우는 NPL업계 | 서울경제 (sedaily.com)
최근 실사했던 모 회사의 경우 본업인 NPL 시장에서의 경쟁력은 나름 보유하고 있었지만, 겸업인 부동산 투자에 대해 리스크가 현실화 되어 있는 조짐이 보이더군요.
처음에는 긍정적으로 검토 하다 의사결정을 걷어 들인 결정적인 계기였습니다.
덧붙여 해외 부동산의 경우 EOD 나서 Refinancing 되는 부동산에 선순위로 투자하는 것들은 나쁘지 않은 선택지로 보입니다.
아니면 EOD 나온 부동산만 담는 NPL 전문 펀드에 출자하는 것도 고려해 볼만하죠.
당연히 어느 누구도 미래를 예단할 수 없지만 아마도 2024년 빈티지 해외부동산 NPL 펀드의 IRR은 좋지 않을까 조심스레 예측해 봅니다.
추가해서 말하면 최근 NPL 회사들의 부실채권 원금과 이자 회수 사이클이 점점 길어지고 있다고 합니다.
심사하는데 특히 이 부분 해석에 유의하셔야 할 듯.
다시말해 NPL 대상 회사의 상환력 지표와 유동성 지표를 볼 때 과거의 원금, 회수 기조에 바탕을 두고 평가하면 안된다는 말입니다.
(저는 처음에는 이렇게 봤습니다.)
추가적 설명 없이 현상 그대로 보면 '회수가 잘 안되는 부실채권만 매입한 것인가?' 라고 오해할 수 있었는데, 행간에 숨은 뜻이 있더군요.
위에서 이야기 한 금융권의 부실채권 매입 시점과 연관시켜 생각해 봐야 했습니다.
BIS 비율이나 유동성, 연체율 관리를 위해 과거보다 서둘러서 부실채권을 매각해야 하는 입장이다 보니, 관련 채권을 NPL 회사에 넘기는 시기가 빨라졌다고 하네요.
쉽게 말해 과거에는 '고정이하여신'에 해당되는 채권들만 NPL 회사로 넘어갔다면,
지금은 '요주의'에 해당되도 NPL 대상 자산군으로 편입시키는 것이죠.
그러다 보니 그것을 받아서 회수해야 하는 NPL 회사 입장에서는 원금과 이자의 회수 주기가 과거보다 더 느려지게 되는 것이죠.
(보통 요주의 건들은 채무자와 실랑이 하는 기간이 더 길다고 보면 됨)
