폭락론 VS 상승론, 부동산 어떻게 될까?
부동산 시장은 우리의 기대와는 무관하게 변화한다. 어떤 때는 하늘 높은 줄 모르고 치솟지만, 어떤 때는 거짓말처럼 폭삭 주저앉는다. 그런데 정작 이런 상황의 한가운데 있는 우리는 이런 변화가 어디서 시작되는지, 얼마나 강력할지 알지 못한 채 불안정한 상태로 흔들리는 경우도 많다.
2021년 현재 앞으로의 부동산 시장을 바라보는 관점은 다양하다. 우리는 시장의 미래를 알 수 없다. 하지만 상승과 폭락을 예측하는 과정에서 자기 편향적인 경향을 띠는 경우가 많다. 동일한 현상을 보고도 정반대의 예측들이 나온다.
지금까지 전국의 집값은 지난 50년간 장기적으로 우상향을 해왔다. 장기적으로 전망하면 오를 확률이 더 높을 것이다. 하지만 상승 뒤에는 하락도 있었기 때문에 무조건 오른다고 볼 수도 없다.
과거 사례를 보면 집값도 내려갈 때는 내려간다. 물론 내려가는 기간보다 오르는 기간이 더 길었고 오르는 폭도 컸다. 그러나 내려갈 때 역전세로 인한 임대인과 임차인 모두의 피해는 너무도 심각했다.
아래 그림은 2005년부터 2014년까지 서울 아파트 매매가격지수 그래프이다.
출처 : No1. 부동산 연구소그래프를 보면 정책과 외부 환경에 의해 오르고 내리기를 반복해왔다. 2003년 10·29 부동산 대책의 영향으로 2004년에 집값이 잠시 잡히는 듯 보였다. 그러나 잠시 주춤했던 집값은 2005년 들어 다시 올랐다.
2005년에는 8·31 대책이 나오면서 잠시 소강상태를 보인다. 그러나 2006년에 집값은 다시 상승했다. 이에 2006년에 총부채 상환비율인 DTI를 적용하면서 대출을 규제하는 정책이 나온다.
또한 검단, 파주 등 2기 신도시 추가 공급 대책과 전매 제한 강화, 분양가 상한제 확대 적용이 실시됐다. 그러나 규제와 공급 확대에도 불구하고 집값은 멈추지 않고 오히려 더욱 올랐다.
위의 그래프를 보면 2007년부터 2008년 말 서브프라임 모기지론으로 인한 글로벌 금융위기가 터지기 전까지 오버슈팅 된 것을 볼 수 있다. 많은 규제에도 투자 심리가 꺾이지 않았다.
그러다가 2008년 말 글로벌 금융위기가 터지면서 집값이 조금 하락하게 된다. 이후 DTI 완화 및 규제 정책에 따라 투자 심리는 예측할 수 없었고 집값은 등락을 반복했다는 것을 확인할 수 있다.
그러다가 2012년부터 서울 집값이 완전히 떨어지게 됐다. 2011년 DTI 규제가 지속되자 투자 심리가 완전히 꺾인 것이다. '폭락장 온다'가 현실화된 시기이다. 그러자 2013년 정부에서 양도세 특례 정책을 발휘한다. 매매가격지수는 2016년까지 다시 미미하게 회복세를 보인다.
출처 : No1. 부동산 연구소대통령 탄핵 후 새로운 대통령이 당선되면서 불확실성이 제거되자 2017년 5월부터 집값은 다시 올랐다. 이에 정부는 6·19 대책과 8·2 대책을 발표했다. 그러나 많은 규제에도 불구하고 예전처럼 '폭락장 온다'라는 예상은 빗나갔다. 2018년부터는 매매가격지수가 꾸준히 100을 넘으며 급등세를 보이고 있다.
2019년 9·13 대책으로 인해 잠시 상승세가 주춤해졌다. 그리고 민간주택까지 분양가 상한제를 적용한다는 규제를 내놓았지만 투자 심리는 2021년 현재까지 꺾이지 않고 있다.
이 그래프들을 보면 규제 정책과 외부의 금융 위기로 인해 집값이 영향을 받았다는 것을 제대로 인지할 수 있다. 다만 규제로 인해 집값이 반드시 떨어지거나 올라간다는 공식은 성립되지 않았다.
따라서 집값은 정부의 부동산 정책에 따른 영향을 가장 크게 받는다는 것은 사실이다. IMF 외환위기, 서브프라임 모기지론과 같은 금융 위기에 따라 정부의 정책이 펼쳐지고 집값이 자연스럽게 영향을 받는다는 것도 사실이다.
출처 : NO1. 부동산연구소폭락장 온다 VS 상승한다
그렇다면 '폭락장 온다'와 '상승한다' 중 어떤 입장에 귀를 기울여야 할까? 우선 과거 집값을 살펴보면 2001년부터 2008년까지 8년 동안 상승했다. 2009년부터 2012년까지 주춤하는 시기가 있다. 2013년부터 2021년까지 소폭의 하락도 있었지만 계속 상승하는 추세이다.
여기까지만 보면 상승론이 무조건 맞게 보인다. 하지만 2007년 급격하게 오른 오버슈팅 이후 2008년에 폭락한 사례를 보면 '폭락장 온다'도 맞는 이야기이다. 왜냐하면 2020년부터 2021년까지가 과거와 같은 오버슈팅이고 2021년 이후에는 2008년처럼 폭락한다고 예상할 수도 있기 때문이다.
물론 현재까지 하락 기간은 상승 기간에 비해 훨씬 짧고 그 폭도 제한적이었다. 그러나 무조건 상승한다는 맹신은 위험하다. 앞에 살펴본 기록들을 통해 알 수 있듯이 규제 정책이 반드시 집값을 잡은 것도 아니고 완화 정책이 반드시 집값을 올리지는 않았기 때문이다. 따라서 우리의 예측은 반은 맞고 반은 틀릴 수밖에 없다.
'상승한다'와 '폭락장 온다' 모두 그 상황에 따라 맞는 전망이 될 수도 있고 틀린 전망이 될 수 있다는 것이다. 단지 발생한 상황에 따라 상승론자들과 폭락론자들은 각자 의견을 가져다 맞출 뿐이다.
그렇다면 우리는 어디에 집중해야 할까? 이 또한 과거의 사례를 통해 알 수 있다. 항상 큰 위기 뒤에는 큰 기회가 왔기 때문이다. IMF 외환위기 때 수많은 분들이 고통을 당했지만 반대로 수많은 신흥 부자들이 생겨난 때이기도 하다.
주택 명목 지수 가격 추이, 2007년 12월 기준 (출처 : 한국은행)IMF에 구제금융을 신청한 1997년 11월부터 주택 명목 지수는 급락했다. 전국 아파트는 평균 15.1% 하락했고 서울 아파트 시장은 평균 18.2% 떨어졌다. "더 이상 아파트로 돈 버는 시대는 끝났다." "잃어버린 일본의 10년을 보라." 등의 서적들이 베스트셀러를 장식하던 시절이다.
이런 시장에서 사람들은 크게 네 부류로 나뉘었다. 첫 번째 그룹은 이런 시류에 재빠르게 편승한 사람들이다. 세상이 급변하는 것을 먼저 감지하고 즉각적으로 대응한 사람들이다. 이들은 IMF가 터지자 수개월 내에 자산을 대부분 현금화했다.
두 번째 그룹은 경제에 어느 정도 관심이 있으나 첫 번째 그룹보다 보수적인 사람들이다. 부동산과 주식이 하락하자 덜컥 겁이 나서 헐값에 처분한 사람들이다. IMF 사태를 거치면서 몰락했다고 할 수 있다.
별로 심각하게 생각 안 했는데 곰곰이 생각해 보니 체감이 됐다. 우리 아버지가 두 번째 그룹에 속했기에 정말 어려운 시기를 보냈다. 당시 서울, 분당에 있는 집들을 헐값에 파셨기 때문이다.
세 번째 그룹은 집값이 떨어져도 살고 있는 집을 처분하지 않은 사람들이다. 다행히 이 그룹은 큰 피해는 없었을 것이다.
네 번째 그룹은 적극적 투자 그룹이다. 이들이 첫 번째와 두 번째 그룹이 헐값에 처분한 매물을 모두 사들인 것이다.
이 네 그룹 중 어느 그룹이 가장 많은 돈을 벌었을까? 바로 네 번째 그룹이다. 이들이 헐값에 사들인 집값을 추적해보면 쉽게 알 수 있다. 2008년 11월부터 2012년 4월까지 전국 아파트는 평균 146.2%, 서울 아파트는 평균 195.3%가 상승했다.
네 번째 그룹은 집값이 쌌을 때 최소한 한 채 이상을 구입했기에 가장 수익률이 높았다. 세 번째 그룹은 가만히 있어도 저절로 오른 경우라고 할 수 있다.
이론 상으로는 첫 번째 그룹이 가장 돈을 많이 벌 수 있었던 사람들이다. 쌀 때 사고 비쌀 때 파는 것을 실천하기 위해 즉각적으로 대응하려는 사람들이기 때문이다.
하지만 즉각적으로 대응하는 것과 부단한 공부 및 자기 확신이 뚜렷한 것은 다르다. 네 번째 그룹은 꾸준한 공부로 시기를 엿보고 있었고 이러한 준비로 인해 자기 확신이 뚜렷했다. 따라서 각종 여론에 휘둘리는 것이 아니라 자신의 기준에 의해 움직이고 투자했다.
반면 주변의 시류에만 따르고 자기 확신과 기준이 없는 첫 번째 그룹은 잘못된 정보 때문에 다시 투자할 타이밍을 놓치게 될 수 있다. 예를 들어 계속 하락한다는 정보만 믿고 기다리다가 자신이 처분한 가격보다 오르는 상황이 발생할 수도 있기 때문이다.
위기 상황은 오지 않는 것이 가장 좋을 것이다. 하지만 이를 맞이해야 한다면 그다음 기회를 생각하고 준비하면 된다는 것을 알 수 있다. 즉, 위기 상황에 당황할 것이 아니라 다음에 올 기회를 기다리면서 대응하는 자세가 필요하다는 것이다.
출처 : 대한민국 정책브리핑한국 부자 보고서
2020년 한국 부자 보고서에 따르면 부자들의 자산 포트폴리오는 부동산 자산이 56.6%, 금융자산이 38.6%이다.
출처 : 2020한국부자보고서또한 한국 부자의 투자 성향은 10년 전과 비교했을 때 안정지향형은 -20.2%로 감소했고 투자 지향형은 13.5% 증가했다. 자산이 많을수록 더 크게 자산을 늘리고자 하는 성향이 강하다는 것도 보여주고 있다.
출처 : 2020한국부자보고서실제 부자들도 앞서 말한 네 번째 그룹처럼 적극적인 투자를 하고 있다는 것을 부자 보고서를 통해 증명이 됐다. 따라서 우리는 '정책에 따라 어떻게 움직여야 하는가'보다 '평소에 지속적인 공부를 하면서 자기 확신을 갖고 있는가'에 집중하는 것이 더욱 현명하다는 것을 알 수 있다.
과거나 지금이나 '폭락장이 온다'와 '상승한다'에 대한 각자의 주장은 언제나 있어 왔다. 우리는 이러한 여론에 더 이상 동조될 필요가 없다. 앞서 살펴본 부자 보고서의 부자들이 준비된 자세로 자신의 기준을 갖고 적극적인 투자를 하듯이 우리도 이런 자세를 벤치마킹할 필요가 있다.
<핵심 정리>
1. 상승론과 폭락론과 같은 여론에 동조될 필요가 없다.
2. 정책과 금융 위기는 우리가 예측할 수 없는 영역이다.
3. 부자 보고서에 의하면 부자들은 평소에 지속적인 공부를 하면서 자기 확신을 가지는 투자 성향을 갖고 있다.
