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Aug 24. 2021
5천만 원으로 내 집 마련 VS 돈 더 모으기
2021년 상반기까지 전국의 매매가격지수는 지속적으로 상승하고 있다. 매매가격지수란 한국부동산원에서 특정 일을 100으로 기준을 잡고 이후 상승 또는 하락 정도를 측정한 값이다.
아래는 2017년 11월을 100이라는 기준으로 잡아 그래프로 표시한 매매가격지수다. 2021년 1월부터 6월까지 전국, 수도권, 지방, 6대 광역시, 5대 광역시 순으로 매매가격지수는 상승해 왔다.
매매가격지수 (출처 : 통계청)매매가격지수 못지않게 전세가격지수도 상승하고 있다. 아래는 2021년 1월부터 6월까지 전세가격지수다.
전세가격지수 (출처 : 통계청)계약 갱신청구권의 등장으로 2년 동안 전세가의 상승을 5%로 제한해 뒀기에 전세로 거주하는 입장에서 큰 문제가 없다고 생각할 수 있다.
하지만 임차인이 계약 갱신청구권을 사용하고 4년이 지난 시점에서는 임대인이라면 누구나 전세가를 최대한 올리려 할 것이다. 2021년 상반기까지 전세가격지수가 상승하고 전세 자체도 구하기 어려운 상황이 지속되고 있다.
이런 상황에서 내 집이 없다면 더욱 폭등할 수도 있는 전세가는 지속적으로 큰 부담이 될 것이다. 또한 모아놓은 돈이 있어도 금액대별로 어떻게 내 집을 마련해야 하는지 감을 잡기가 어려울 수 있다.
1. 5천만 원 투자 시 체크할 사항
돈이 처음부터 많으면 고민하지 않겠지만 대부분 적은 돈으로 시작한다. 하지만 적은 돈으로도 내 집을 마련하는 방법은 있다.
5천만 원 투자가 가능한 곳은 전국적으로 다양하다. 조사해보면 5천만 원짜리 집도 있지만 입지가 큰 장점으로 느껴지지 않을 확률이 높다.
따라서 5천만 원 투자시 5천만 원 이하의 아파트만 찾기보다는 임차인의 전세보증금을 활용해서 갭투자를 하는 것이 조금 더 좋은 입지의 아파트를 찾을 확률이 높다.
전세가와 매매가의 갭이 적을수록 매매가가 저평가 되어 있을 확률이 높다. 전세가가 매매가를 역전하는 단지도 있다.
[도내 아파트 '전세가>매매가' 역전 속출 깡통전세 주의보]
새 임대차법 시행 이후 전세 매물이 사라지고 가격은 급등하는 전세난이 현실화된 가운데 강원지역에서 아파트를 중심으로 전세가가 매매가를 역전하는 사례가 속출, '깡통전세' 우려가 현실화됐다.
2020년 11월 16일 국토교통부 실거래가 공개 시스템 및 부동산 플랫폼 실거래자료 등을 분석한 결과, 1994년 입주한 춘천 퇴계 현진 아파트 77㎡ 유형은 최근 1개월간 전세 실거래 가격이 1억 3,000만 원에 형성돼 실거래 매매가격 1억 2,000만 원보다 1,000만 원 높았다.
삼익 1차 아파트 99㎡ 유형 역시 최근 1개월간 실거래 전세가격이 1억 2,250만 원으로 매매가격 1억 2,200만 원을 50만 원 넘어섰다.
원주 청솔 7차 아파트 77㎡ 세대는 1개월간 실거래 전세가 평균 1억 원으로 매매가 9,393만 원 대비 607만 원 높게 형성됐다. 강릉의 신화 아파트 106㎡는 전세 1억 6,000만 원으로 매매 1억 5,950만 원보다 비쌌고, 영진 3차 아파트 80㎡ 역시 전세 8,500만 원이 매매 7,750만 원보다 높았다.
이처럼 전셋값이 매매가를 추월하거나 전세가율이 90%를 넘는 경우가 속출하자 집을 팔아도 전세금이나 대출금을 다 갚지 못하는 '깡통 전세'에 대한 불안감이 팽배하다.
2020년 7월 강원지역 아파트 전세가율은 79.82%였으나 새 임대차법 시행 후 3개월 만에 10월에 80.26%로 0.44% 올랐다.
○○○○일보 2020.11.17
갭투자를 한다면 위와 같이 매매가가 전세가를 넘지 못해 아파트를 팔아도 전세보증금을 줄 수 없는 상황을 대비해야 한다.
반면 실거주 수요가 많고 전세 물량이 부족한 곳이라고 판단이 되면 전세가가 떨어질 확률은 적다. 따라서 아파트를 사려는 사람이 적어도 이런 곳은 크게 위험하지 않다.
왜냐하면 전세 물량이 부족하면 전세가는 떨어질 확률이 적고 그렇다면 아파트를 팔지 말고 계속 전세입자를 구하면 되기 때문이다. 기존 전세입자가 계약이 종료돼도 새로운 전세입자의 전세보증금으로 기존 전세입자의 전세보증금을 지불하면 된다.
지방뿐만 아니라 서울에서도 전세가가 매매가를 역전하는 경우가 있다.
[서울 아파트도 '전세가>매매가' 역전 잇따라... 깡통전세 주의]
···(상략)
국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 서울시 관악구 봉천동 '마에스트로 캠퍼스 타운' 아파트 전용면적 14.49㎡는 2020년 8월 1억 8,500만 원에 전세 계약이 체결됐는데, 열흘 뒤 같은 면적, 같은 층이 이보다 3천만 원 싼값에 매매 거래됐습니다.
이 밖에 강동구와 금천구, 구로구, 관악구의 소형 아파트에서도 지난달과 이달에 걸쳐 전세가가 매매가보다 1,500만 원에서 1,800만 원 높게 거래가 이뤄졌습니다.
주택도시 보증 공사, HUG에 따르면 집주인이 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못해 국가가 대신 갚아준 보증 액수는 지난달 말 기준 3,015억 원으로 지난 한 해 총액인 2,836억 원을 이미 넘어섰습니다.
전문가들은 이처럼 매매 시장의 숨 고르기가 장기화하고 전세가 오름세가 지속되면 깡통전세로 피해가 확산할 수 있는 만큼 세입자들의 주의가 필요하다고 조언합니다.
○○○뉴스 2020.09.19
위와 같이 서울도 전세가가 매매가를 역전하는 경우가 있는데 이는 원룸 크기의 소형 아파트 혹은 오피스텔의 사례가 많다.
전세가가 매매가를 역전했다고 앞으로 매매가가 무조건 올라간다고 장담할 수 없다. 아래는 위 기사에 나온 서울시 관악구 봉천동 '마에스트로 캠퍼스 타운' 아파트 실거래가 그래프다.
2015년부터 2021년까지 가격의 변동이 없는 편이다. 오히려 시간이 지날수록 가치가 하락하는 것처럼 보이기도 한다.
전용 면적 13.15㎡인 원룸 형태의 아파트이다 보니 역세권이라고 해도 2012년 준공 후 2021년까지 가격 상승이 거의 없는 것을 확인할 수 있다.
위 그림과 같이 도시형이라고 표기된 아파트는 도시형 생활주택이다. 생활주택 주택법 제2조 제4호 "도시형 생활주택"이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택이다.
도시형 생활주택은 아파트와 같은 주택법을 따른다. 위 주택은 원룸형 주택이라 해도 공동주택 중 5개 층 이상이라 아파트라고 표기돼 있는 것이다.
따라서 서울 아파트인 동시에 갭이 적거나 전세가 역전된 아파트가 있다고 해서 무조건 매매하는 것은 권장하지 않는다.
당장 실거주에는 문제가 없겠지만 자산을 늘리는 데 한계가 있을 수 있다. 오히려 열심히 모은 돈의 가치가 시간이 갈수록 떨어질 수도 있는 것이다.
신혼부부라면 5천만 원 투자로 신혼부부 특별공급 청약에 도전해보는 것도 좋다. 당첨됐을 경우 당장 필요한 계약금이 보통 분양가의 10%이기 때문이다.
2. 당장 5천만 원 투자보다는 돈을 더 모을 경우
1억 원까지 돈이 모였다면 2021년 8월, 현 시점에서도 수도권에 갭투자가 가능하다. 물론 서울도 갭투자가 가능하지만 대부분 원룸형 주택이거나 오피스텔이다.
간혹 서울에서 갭 차이가 1억 원 미만인 주상복합도 보인다. 그러나 서울 내에서 입지가 좋아도 평수가 너무 작아 원룸형이라면 19년이 지나도 가격 상승에 한계가 있다.
아래는 강남 역세권에 위치한 "서초 삼성쉐르빌 Ⅱ" 주상복합의 원룸형 타입 시세 그래프다.
출처 : 호갱노노그래프를 보다시피 19년이 지나도 1억 5천만 원 정도의 상승밖에 되지 않았다. 지방의 저가 아파트에 비하면 큰 상승이지만 강남 주변 아파트에 비하면 같은 돈으로 자산 가치의 상승을 최대로 활용할 수 없는 구조다. 심지어 물가 상승률보다 낮은 수준의 가격 상승을 보여주고 있다.
한편, 2021년 기준으로 수도권의 좋은 입지를 가진 아파트를 1억 원으로 갭투자하기는 조금 어려운 시기이다. 수도권에서 시세와 실거래가의 차이가 5천만 원 이상 차이가 나는 경우도 많다.
2021년 상반기에 이어 8월까지도 수도권에서는 이러한 양상을 계속 보이고 있다.
지방 중에서 5대 광역시에 해당하는 곳은 어떨까? 부산 중에서도 좋은 곳이라 할 수 있는 해운대구에서 1억 원 이하로 갭 투자할 수 있는 곳이 있는지 찾아봤다.
위 자료는 2021년 8월 기준, 부산시 해운대구 좌동에 있는 SK뷰 단지의 실거래가 시세 그래프다. 매매가와 전세가가 1억 원 정도 차이를 보인다.
그렇다면 시장에 나온 매물의 가격은 그 사이 어떤 변화가 있을까? 네이버 부동산을 통해 찾아보자.
부산시 해운대구 좌동 SK뷰 매물정보 (출처 : 네이버부동산)분명히 2억 5천만 원에 실거래되던 아파트가 불과 몇 주 사이에 3억 5천만 원에 매물로 나온 것을 확인할 수 있다. 부산시도 수도권과 비슷하게 2021년 상반기에 이어 여전히 매매가격지수가 식을 줄 모르는 상황임을 알 수 있다.
하지만 이 단지 하나만을 기준으로 전체를 평가하는 우를 범해서는 안 된다. 시간을 들여 꾸준히 찾다 보면 찾을 수 있다. 아래는 앞서 살펴본 단지에서 2km 반경 안에서 찾은 "LH 뜨란채 아파트" 매물정보다.
부산시 해운대구 좌동 LH 뜨란채 매물정보 (출처 : 네이버부동산)여기도 현재 매매가 2억 7천만 원보다 4천만 원 정도 비싼 3억 1천만 원에 매물이 나오고 있다. 그러나 전세가도 덩달아 오르고 있어 2억 원에 매물이 나왔다. 1억 원을 조금 넘지만 이렇게 시간 투자를 하면 숨어 있는 진주를 찾을 수 있다.
이런 식으로 지방 중소도시에서 가장 좋은 입지의 아파트에 1억 원 이하의 갭 투자도 가능하다. 전세 수요가 많고 2년에서 4년 뒤 전세금을 최대한 많이 올려 받을 수 있는 곳, 나중에 실거주할 수도 있는 집으로 당연히 선택하는 것이 좋다.
2014년 당시 서울에도 1억 원으로 갭 투자를 할 수 있는 곳이 많았다. 오히려 경기도, 인천시보다 서울이 매매가 대비 전세가 비중이 더 높았다.
출처 : 한경뉴스